房利美和房地美的持久战

    处理房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的问题可能还需要一段时间。

    美国财政部接手难兄难弟房利美房地美已有一年半，现在才开始准备讨论它们的未来。之前美国国会忙着银行监管改革，关于两房的讨论被搁置，现在起码要到明年才能讨论出一个结果。

    位于华盛顿的金融业咨询机构联邦金融分析（Federal Financial Analytics）合伙人卡伦•彼得鲁（Karen Petrou）说：“最早也要到2011年下半年才会有所行动，首要任务肯定是恢复金融稳定，所以要花些时间也不足为奇。”

    两房的批评者认为不应该等这么久。美国财政部接管两房是花钱最多的救助行动，由于贷款损失和证券减价越来越严重，两房不得不接受数百亿美元的纳税人援助。

    两房拥有或担保着价值上万亿美元的抵押，账单还有迅速上涨的风险，尤其是如果明年经济仍然停滞不前，风险会更大。

    不过，痛斥两房容易，整治它们则要困难得多。面对本次经济衰退，美联邦政府的重心一直是稳定房地产市场，现在缺乏激励措施促进对两房的整治，而两房是抵押资金的主要来源，这些资金支撑着美国脆弱的经济反弹。

    FBR Capital Markets分析员保罗•米勒（Paul Miller）说：“现在没有力量来推动该问题，可能需要花好几年的时间才能理清头绪。”

    美国众议院金融服务委员会（The House Financial Services Committee）安排在3月23日举行一场听证会，委员会主席巴尼•法兰克（Barney Frank）的办公室于本周表示：“该听证会是为了开始考虑住房信贷未来的发展。”法兰克已经邀请了财政部长蒂莫西•盖特纳（Tim Geithner）出席听证会。

    盖特纳可以利用这个机会概述政府重塑这两家大型抵押公司的计划，他的办公室尚未透露他是否会在听证会上作证。

    上个月，盖特纳向国会表示，白宫将于今年宣布房产改革的“原则和宏观目标”，并计划在2011年对此立法。美国政府早前曾表示会在上个月的预算提案中对住房改革进行评论。

    加州共和党议员达雷•伊萨（Darrell Issa）指责白宫“放弃努力”，对此，盖特纳表示政府官员只是“希望确定我们的做法是正确的”。

    在救助行动之前，两房就已经是争议的焦点，因为其股东利益和国会章程要求它们支撑房市之间存在冲突。

    救助行动暂时解决了上述紧张状况，将支撑房市摆到了首位，而纳税人则代人受过，负担起应对房市泡沫的巨额开支。

    尽管救助行动不受欢迎，但它确实赢得了一些时间。美国政府力挺两房和抵押贷款市场，使得利率保持在低水平，相当于间接降低了房价，控制了房产泡沫的危害，并帮助大型银行恢复健康。房地美公司本周表示，30年到期的抵押贷款承诺利率降至5%以下。

    但是美联储（Federal Reserve）计划本月停止购买抵押，经济学家预计2010年利率将会走高，这可能使房价再次降低。

    标准普尔（Standard & Poor）的分析师认为，两房因受救助要付给财政部的股息无法稳定持续。房利美今年至少应该付76亿美元，房地美要付50亿美元，而今年这两家公司预计将继续亏损。

    正如美国政府对美国国际集团（AIG）和美国通用汽车金融服务公司（GMAC）那样，受助者资金短缺可能迫使美国政府放宽条件。

    法兰克曾在1月份说这两家公司应该被废除，而没有具体解释他说这话的意思，上周五他又向《华盛顿邮报》（Washington Post）表示，对于让公司债权人分担公司亏损的做法，政府应该持开放态度，这一说法给当前形势又增加了一点不确定性。

    所有这些事件都不会使两房在立法者和公众眼中的形象有所改善，两房每个季度都出现赤字，然后伸手向财政部要钱，而每次都会被媒体公之于众。

    房利美前高管巴里•齐加斯（Barry Zigas）说：“这两家公司一直都有很高的政治风险，现在显然有些烦人的事。”齐加斯现在是美国消费者联盟（Consumer Federation of America）的住房政策主管。

    尽管两房很不受欢迎，但现在也不清楚拿什么替代它们。有的方案要求完全国有化，有的方案要求将两房变成公共事业公司，也有些方案认为两房应该进行拆分，分成多个小公司，就像当年美国电话电报公司（AT&T）被分成多家“小贝尔”电话公司（Baby Bells）一样。现在银行仍然不愿发放贷款，投资者仍在规避风险，即使是长期以来持批评态度的人也承认，要有所变化可能还要等好几年。

    美国企业研究所（American Enterprise Institute）的彼得•沃利森（Peter Wallison）1月份写道：“要废除房利美和房地美，就必须有一个新的住房抵押贷款融资体系代替两房，而现在还完全看不到替代系统的影子。”

    但也许这是好消息。去年大部分时间里，国会都在处理银行改革的问题，当时报刊上充斥着关于银行家薪酬过高和华尔街耍赖文化的报道。

    但是银行似乎使控制衍生品交易的努力大大受挫，独立的消费者金融产品监督机构也没能建立起来。

    齐加斯说：“看看他们在监管改革方面还有多少事情要做，你就会惊讶，怎么还会有人说整治两房刻不容缓呢，这事急什么急？”