房地产报告

    头戴大沿牛仔帽，脚蹬牛仔靴，麦克·卡索曼（Mike Castleman）配得上电影里瘦高的得州牧场主的形象。3月的一个晚上，卡索曼正在农场里给他的两只宠物长角牛喂动物饼干。他的农场名叫巴腾克里农场（Bar Ten Creek Ranch），占地460英亩，位于得克萨斯州首府奥斯汀郊外德里平斯普林斯地区（Dripping Springs）的一个村庄。这片地区有蜿蜒的小溪、陡峭的山崖和生长了数百年的橡树。但是，就是身处这样的田园美景中，卡索曼的心思回到一个他与专业人士一样熟悉的话题：房地产市场。70岁的他声称：“我是民间经济学家，关注基层发生的事。35年来，我从未看到新开工房屋像今天这样短缺。”说着，他又开始喂他的迷你驴。“那些看空房

    地产的名嘴会不愿意听到这些，但美国需要建造更多的房子。在大多数市场，新房价格必定上升，而不是下降。”

    卡索曼具备特殊条件去了解这些。他是一家名为Metrostudy的公司的创始人兼首席执行官，花了30多年时间跟踪美国新房存量的实时数据。他在每季度派出500名调查员开车穿过从巴尔的摩到萨克拉门托的4.5万个居住区。调查员一一查看500万个可建房地块，如果有在建、建成待售或刚售出的房子，就记录下来。Metrostudy调查19个州，规模大约相当于美国房地产市场的65%，包括受房价崩盘打击最严重的市场：佛罗里达，加利福尼亚，亚利桑那和内华达。公司的客户名单几乎包括所有重要房屋建筑商和银行——从Pulte和KB Home，再到美国银行（Bank of America）和富国银行（Wells Fargo）。

    Metrostudy收集的为这些客户所看重的关键数据，是每个城市空置和待售的房屋数量，和售出所有这些房屋所花的月数。这两个数字衡量的是确定一个市场的新房过剩还是短缺的关键指标——存量状况。

    如今，卡索曼发现，几年来推动房价下跌的新房过剩正在发生非同寻常的逆转。在Metrostudy调查的41个城市里，总共有7.8万套房屋正处于空置待售或在建状态。这一数字是2006年年中房地产热达到高潮时的34.3万套的1/4，远低于10年前的水平。卡索曼说：“如果买入水平正常，这些房子在两个半月内就能卖出去。我们发现，短缺状况难以置信。我们正朝这个方向走。”

    要是你对听到的各种有关房地产的杂音感到十分困惑，会有一大帮人与你有同感。头一天，你看到，现在买房最便宜。过一天，你又读到新闻，说新房开工率已经跌到了50年来的最低水平，今年3月的头条就是这么说的。四年来，房价跌个不停，止赎不断攀升，让人无所适从。即便罗伯特·希勒（Robert Shiller）和卡尔·凯斯（Karl Case）也不能达成一致意见。这两位经济学家共同编制了广受关注的标普/凯斯⌒希勒房价指数（S&P/Case-Shiller Home Price Indices），对于楼市未来，二人现在的观点差别鲜明。席勒最近警告，美国房价很可能继续以两位数的百分比下跌。可是，凯斯在接受《财富》杂志采访时，却给出了乐观得多的看法：“新房短缺是一个巨大的助力，很多人没有注意到。人们觉得我唱多是发疯，但楼市现在看起来就像一个小的增长引擎。”

    要弄清房地产到底走向何方，关键在于让你的眼睛紧盯基本面。基本面最终决定房价和房屋建设的走向。在上一个10年，房价前所未有地上涨，《财富》杂志不断警告：涨得太多了。在一篇名为“楼市繁荣终结了吗？”(Is the Housing Boom Over?)的封面报道（2004年9月20日那一期），本文作者分析指出，左右市场的基本指标——拥有房产与租房成本之比和新房开工数——已经到了泡沫的水平。这一判断最终成为现实，房价出现暴跌。现在，我们把眼光锁定在同样的基本面上——只是现在它们正指向相反的方向。

    让我们做个简洁有力的论述：楼市回来了。

    两个基本因素为住房市场的快速复苏奠定了基础。首先，是让卡索曼惊喜的新房开工数的历史性下滑。第二，是房价的大幅下跌，全国均价自2006年以来已经跌去了30%，在遭受打击最严重的市场，跌幅达到了55%。在楼市衰退的过程中，人们毅然放弃从前购买新房的传统，转而租房。但是，由于近来买房变得经济，又逐渐吸引美国人重新购房。今年，很多市场的房价将因购房者的回归而开始上涨。