房利美与房地美获政府援手

    政府解除贷款公司持有抵押贷款资产额度的限制，遮掩了房利美巨额亏损的消息

    作者：Colin Barr

    周三，监管部门取消了对政府资助的联邦国民抵押贷款协会（又称房利美，Fannie Mae）和联邦住房贷款协会（又称房地美，Freddie Mac）持有抵押贷款组合的上限。这两家公司股价随即上涨高达16%。

    此前一天，房利美公布了第四季度的经营业绩。由于房地产市场大幅下跌，抵押证券的二级市场业务衰退，该公司的亏损超出预期。但取消上限的消息抵消了公司亏损产生的不利影响。周三早盘交易期间，房利美股价一度下跌8%，后来受到政府新举措的刺激而反弹。

    联邦住宅企业监督办公室（Office of Federal Housing Enterprise Oversight，简称OFHEO）主任詹姆斯∙洛克哈特（James Lockhart）表示，他将在周六取消公司贷款上限。他指出房利美和房地美已经取得了巨大成绩，清理了多年来的财务问题。

    洛克哈特在上午的声明中声称：“房利美在今天及时地公布经审计的2007年财务报告，房地美预计也会在明天公布年报。这些举措是一个重要的里程碑，意味着两家公司修复了运营和监控方面的薄弱环节。此前好几年，它们都没有及时公布经审计的财务报表。”

    洛克哈特也表示OFHEO会探讨调低对公司资本的要求。几年前，房利美和房地美被发现做假账以显示盈利增长平稳和提高管理层红利。OFHEO随后将这些公司的资本充足率要求提高了30%，以防范未来可能遭受的损失。

    而随着房地产价格持续走低，私人投资者又从抵押证券市场撤资，许多国会议员倡议放宽对这两家公司购买抵押贷款的限制。他们认为这才有助于稳定房地产市场，减少可能对经济造成的冲击。

    两年前，当局规定了这两家公司的投资组合上限，房利美的限额是7,270亿美元，房地美则是7,130亿美元。去年9月，OFHEO稍微放宽限制，把每家公司的限额提高到7,350亿美元。如今，已经没有上限了。

    虽然房利美公布年度业绩报告时就说房地产市场低靡，但投资者对这两家公司新增投资组合的前景仍有信心。

    截至12月31日的第四季度中，房利美亏损了35.6亿美元，合每股3.80美元。而一年前，公司还取得了6,040万美元的利润，合每股49美分。第四季度亏损包括32亿美元贷款衍生品组合价值的减计，用于对冲所持有抵押贷款的利率风险以及作为坏账计提。由于房价下跌、经济放缓，公司在第四季度计提了28亿美元。

    分析师早就预计房利美第四季度业绩会出问题。高盛（Goldman Sachs）和美林（Merrill Lynch）也将该公司股票的级别由持有调低到卖出。但房利美的亏损还是大于这些悲观的预期。例如，高盛预测房利美第四季度的每股亏损为1.75美元。

    大多数上市公司在公司网站上公布季度财务报告，并通过通讯社发布相关消息。但房利美却与众不同。该公司年报附有98页的附录，只有在这个附录的最后才能发现第四季度的财务数据。房利美于周三早上向美国证券交易委员会（Securities and Exchange Commission）提交了年度报告。该报告显示，房利美预计今年的亏损会继续上扬。

    “在家庭住房抵押贷款业务中，极高的欠款率和坏账普遍存在，尤其是给低信用评级债务人的贷款和贷款价值比（LTV）过高的贷款。”房利美在其10-K报告的第24页叙述了这一点。“我们预计这个趋势会持续下去，也就是说2008年欠款率和坏账将比2007年高。”房利美表示一旦经济陷入衰退，2008年亏损将更严重。

    房利美的数据令人失望，意味着房地美于周四早上公布的第四季度报告也会一样糟糕。分析家普遍预期，房地美的亏损将达到每股2.34美元。高盛更为悲观，预测房地美的亏损将达到每股3.70美元。

    目前，政府已经出手干预，缓解房地产市场的冲击。在这种情况下，投资者可能并不在乎这么糟糕的公司业绩。