房利美和房地美不惧危机

    私营机构纷纷逃离房产抵押贷款市场，但这两家政府资助的亏损放贷机构仍打算持有高风险的债务

    作者：Colin Barr

    房地产市场泡沫破裂，倒给了美国联邦国民抵押贷款协会（又称房利美，Fannie Mae） 和美国联邦住房抵押贷款公司（又称房地美，Freddie Mae） 一个新机会修补其受损的形象。但这并不容易，这两家公司上周宣布了巨额亏损，并且担心经济会陷入衰退。

    负责监管房利美和房地美的美国联邦住宅企业监督办公室（OFHEO） 上周三表示，将取消两年来对这两家公司资产组合增长的限制。目前，每家公司持有的抵押贷款及挂钩证券不得超过7,460亿美元。限制取消后，房利美和房地美就可以增持此类资产。OFHEO表示，取消限制是为了奖励这两家公司为加强管理所做的努力。大约10年前，两家公司管理松散，导致涉及数十亿美元的财务报表需要重新审计，一些高层也因此被撤职。

    这项决定不只深受房利美和房地美的欢迎，也让决策者多了一种武器，来应付房地产市场崩溃所造成的冲击。美国有许多业主在这次危机中深陷困境。私人投资者纷纷从抵押贷款市场抽身，预示着房利美和房地美可能会出面淌这趟混水。

    另一家贷款公司发布的消息也再度提醒大家抵押市场的惨状。Thornburg 抵押贷款公司表示，抵押贷款证券市场本月暴跌，虽然公司的债券业务不会亏损，但可能需要出售资产以确保保证金水平达标。该公司的业务主要是巨额贷款，比房利美和房地美投资的规模还要大。

    伊利诺依州内博威尔市的New Arc 投资公司总裁杰斐里•米勒（Jeffery Miller）指出，取消投资组合上限是理所当然的，因为这能为政府提供简单方法，为扶持房地产市场尽点绵力，同时也能解除人们对经济不景气的担忧。他说：“任何一个解决方案都必须涉及政府扶持企业。”他指的政府扶持企业就是房利美和房地美。米勒还表示，取消限制说明当局当然“希望通过现有的机制来解决问题”。

    一些国会议员希望有关当局可以放松更多限制。参议员查尔斯•舒默（Charles Schumer）吁请OFHEO放宽对资本金的要求。自从房利美和房地美会计丑闻曝光后，政府就提高了对它们的资本金要求，以防范未来可能的损失。舒默表示：“OFHEO应该马上出台一个方案，取消对资本金的额外要求。” OFHEO主任詹姆斯∙洛克哈特（James Lockhart）表明他愿意考虑放宽这项规定，不过任何决定将取决于“公司的财务状况、总体风险水平以及市场现状”。

    这些因素一直让人困扰。随着房地产价格下滑，这两家公司将面临更多亏损，房利美和房地美公布的去年第4季度业绩报告也证实了这一点。房利美在这一季损失了35.6亿美元，房地美则亏了25亿美元。欠款情况越来越严重，两家公司不得不大幅提高坏账计提。

    两家公司也发出警告，预计来年的损失会继续增加。长期对房利美和房地美持批评态度的人士都注意到了这个事实。参议员查克•黑格尔（Chuck Hagel）在一项声明中表示：“在这两家政府扶持企业宣布蒙受数十亿美元损失的同一天，我们却要取消房利美和房地美的投资组合上限，并且探讨放宽资本金要求，这是不负责任的，也是危险的。我认为这是讲不通的，国会刚在数周前批准房利美和房地美进军巨额贷款市场。这向来是个风险更高的市场。我们应该提高而不是放宽资本金要求。”

    这些持批评意见的人士还留意到，房利美和房地美在2007年下半年的庞大损失迫使它们出售优先股筹集了130亿美元的新资本。华尔街正在观望是否有迹象显示它们须在今年筹集更多资金。但大多数分析师预计，它们有可能直到下半年才会开始新一轮融资举动。

    美联储主席伯南克（Ben Bernanke）也证实，虽然大型银行仍有足够资本，但预计更多投资房地产的小型地区银行会倒闭，这加重了市场对金融体系的忧虑。摩根大通公司（JPMorgan）高层则承认他们在住房贷款上的损失超过了公司预测模型推算出的最糟糕的状况，而且估计损失会越来越高。

    与此同时，即使美联储最近连续下调利率，长期利率却因为投资者担心通货膨胀而上扬。房地美在上周四指出，前一周30年期定息抵押贷款利率从一月末的5.48%上涨到6.24%。美联储为了让人们买得起房屋而调低贷款利率，但成效不大。

    “房地产继续下滑势在必行。”莱恩•布鲁姆（Len Blum）这么表示。布鲁姆是纽约威斯特伍德资本公司（Westwood Capital）的投资经理。他曾经管理保诚证券（Prudential Securities）的资产担保证券部门。瑞士信贷（Credit Suisse）分析师也撰文，称由于政府出台有关收入和利率的政策降低购房者压力，纽约房价可能会下跌19%，一些曾经热门的地段如凤凰城和拉斯维加斯将暴跌40%。

    虽然这样，米勒认为政府尽一切能力来打破贷款市场的困局是对的。他说，美联储主席伯南克和财长保尔森都愿意尝试任何形式的新颖措施，例如财政部尝试鼓励银行支持结构型投资工具，联储也定期拍卖银行间拆借额度。同时，决策者准备采取更多对策是非常关键的，因为贷款市场崩溃已经开始显现出“溢出效应”。例如，一些新创企业无法吸引风险投资家和天使投资者的资金。

    OFHEO主任洛克哈特表示，联邦政府非常清楚房利美和房地美业务规模扩大后带来的风险，不过当局也看到市场需要有人来解救。洛克哈特在CNBC的节目上说：“我们要增强它们的灵活性。”但他也指出，“我们必须非常关注这类市场，保证他们有很充足的资本储备。我们要确保这些企业安全、稳健的经营。”