房利美的新管家

    鲍尔森说现在需要拿出“世界一流”的监管手段，但是如果房地产市场不能恢复，别指望监管当局采取实质行动

    作者：Colin Barr

    美国财长亨利•鲍尔森（Henry Paulson）的表态很强硬，但是除非房产市场危机结束，否则别指望华盛顿方面能拿出措施解决房利美（Fannie Mae）的结构性问题。

    上周五在华盛顿的一次午餐会上，鲍尔森强调现在政府要加强对房利美、房地美（Freddie Mac）这两家政府支持的按揭贷款投资公司的监管。参议员克里斯托佛•多德（Christopher Dodd）和理查德•谢尔比（Richard Shelby）已经在起草一份议案，旨在加强对这两家公司的监管，并将其作为扩大联邦政府对按揭贷款重新注资政策的一部分。

    鲍尔森指出：“房利美和房地美现在担保的按揭贷款规模远高于过去的水平。现在最重要的是市场要有信心，相信这两家公司受到良好监管。考虑到房利美和房地美的规模、复杂性和重要性，我们要确保对这两家公司的监管结构同其他金融机构相当。”

    绝大部分人都会同意鲍尔森的观点。两家公司都结束了连续三个季度的亏损，最近开始计划筹措几十亿美元的新资金，这是过去六个月来的第二次融资。房利美和房地美的融资规模非常大，所以股本作垫程度很低，有批评者指出，在这样的结构下，一旦房市进一步低迷，两家公司的损失高于投资者现在的预期，很有可能最后要拿纳税人的钱抄底买单。两个月前贝尔斯登公司（Bear Stearns）已经靠这种方式从破产的边缘走回来，因此这种对体制风险的担忧值得重视。

    但是考虑到房利美和房地美对美国政府应对按揭贷款危机意义重大，尽管多德议案正在酝酿，两家公司很可能在短期内不会面临强化监管措施。纽约Portales Partners公司的分析师加里•戈登（Gary Gordon）指出，多德议案现在得到了一直以来就对房利美和房地美危机持批评态度的谢尔比的支持，似乎通过的前景看好。

    他说这项议案“似乎使监管当局的权力加强了”。但尽管如此，他还是认为房利美和房地美在近期不会面临严厉的监管，因为现在毕竟是“非常时期”。

    比如说，上周房利美宣布，公司将减少购房的首付比例，因为房价现在一路下滑。这就意味着，房利美放松了六个月前提出的首付标准，当时公司希望能够清除出一部分贷款人，因为随着房价下跌，贷款人会发现他们要买的房子价值比按揭的成本还要低。

    现在，房利美的股东利益和公司扮演的缓解房市低迷的角色间有冲突。投资者不希望两家公司的首付标准降低，因为这意味着未来出现不良按揭贷款影响公司业绩的可能性加大了。但是，任何一项便利按揭贷款的举措，都能支持房价上涨，也就能得到华盛顿方面的支持。

    至于说推动按揭贷款市场，房利美和房地美可以说是仅剩的两股力量。私人投资早就逃离了按揭市场，选择按揭抵押债券，这导致两家公司同时拥有本公司的投资组合和信用担保业务，实际拥有高达80%的现有按揭贷款原始权益。房利美公布业绩时就指出，80%的比重比五年前的比例高了整整一倍。

    房利美和房地美的业务扩张会集中信贷风险，对此外界也有很多批评。纽约投行Westwood Capital的莱恩•布拉姆（Len Blum）在最近一份报告中提出，两家公司为每1美元股东权益的融资已接近20美元。如果房价大跌，还不起贷款的人增多，股东就会蒙受巨大损失。

    但是房利美和房地美却指出，现在的公司新业务定价很吸引人，因为市场没有竞争。两家公司还指出，他们加强了保险标准，这将避免股东遭受重大损失。他们还说，即使在公司出现重大损失的领域，他们的投资组合都比竞争对手要好。比如所谓的替代A级贷款业务，这一业务在房贷市场泡沫严重的佛罗里达州、加利福尼亚州和内华达州都有开展。

    房利美首席执行官丹尼尔•穆德（Daniel Mudd）最近说：“我们看到，现在投资组合的机会是1998年以来最好的，而担保业务则是2003年以来最好的。奇怪的是，这些趋势是同时发生的，但与此同时我们还要设法弥补现有账目上的亏损。”

    戈登说加强监管的措施或许意味着公司运作上的“灵活度减少了”。但他同时表示，除非华盛顿方面认为房地产市场走出低迷行情，否则监管者不会加强监管。

    他还说：“一旦我们度过危机，监管当局的态度就会大有转变。”