美国房产市场如何走上复苏之路？

    房主和房屋建造商正经历一个“阵痛期”，这是美国房产市场复苏的信号。

    作者：Shawn Tully

    新房开工量降至17年来最低，这似乎又是一个人们担心房屋价值缩水的理由。事实上，这无疑表明了房产市场最终出现了回暖迹象。

    美国房产价格要想上涨或保持平稳，所需要的初次购房人数要远远超过新房的数量。这是减少待售房屋库存的唯一方法。从加利福尼亚东南部的“内陆帝国”区到佛罗里达黄金海岸，到处都是挂着“待售”标识的房屋。

    在房产泡沫鼎盛时期（2002—2006年），开发商新建的房屋远远超出了新增家庭对房屋的需求。

    结果是市场上充斥着上百万套新房无人居住，亟待出售。这一数字是以往经济衰退时期新屋存量的几倍，强有力的说明了本次房产泡沫持续时间之久，程度之深。

    Metrostudy创始人麦克•卡斯特曼（Mike Castleman）说：“房产市场要想复苏，开发商必须削减新屋库存。” Metrostudy是家调查机构，通过对全美400万个小区所做的调查获得数据。

    待售房屋存量仍然较高。当然了，开发商放慢了开发脚步，但是房屋销售量也同步下降了。

    现在待售房屋的数量终于开始下降了。根据美国商务部的统计，4月份，待售新屋为456,000套。虽然数额仍然很大，但与一年前相比已经减少了93,000套。

    初次购房者的回归

    任何时候房产市场的复苏都离不开初次购房者。初次购房者会带来一系列的连锁反应，不仅会促进新屋的建造，还可以拉动二手房的销售。而二手房销售又为房主购买大户型创造了条件。

    如果缺乏初次购房者，那么整个房屋销售链条都会中断。

    现在，初次购房者在回归。为什么呢？原因是多年来他们首次能够买得起基础户型。开发商在降低价格，而且新建的户型面积更小，价格也更低。房屋建筑公司KB Home去年12月到今年2月房屋均价降到了248,000美元，之前一年的均价为267,000美元。该公司2006年在加州城市维克多维尔建造的基本户型面积达3800平方英尺，售价达328,000美元。现在房屋面积缩小了一半还多，售价为220,000美元。维克多维尔位于洛杉矶东部，房产开发曾经盛极一时。

    10年来，新房的按揭贷款与交易税额首次与房租持平。对于租房者而言，他们终于获得了购房能力。

    看看以下数字：现在每年开工的独栋新屋少于50万套。正常情况下，移民以及新建家庭对房屋的需求为一百万套。

    但由于许多人在房产市场泡沫时期购买了房子，因此房屋需求现在达不到一百万套。

    全美住宅建筑商协会（National Association of Home Builders）高级经济学家伯纳德•马克斯坦（Bernard Markstein）说，随着初次购房者的增多，到明年底房屋的销量将达到70万套。这也就是说销量很快要比新建房屋多25万套。

    这一差额也就为房产市场的复苏奠定了基础。复苏过程可以分为以下四步：

    第一步：初次购房者的增多减少新屋库存。

    第二步：由于新建房屋减少，初次购房者开始购买二手房。一些二手房所有者想购买更大面积的房子，却苦于售不出现有的房子。现在，他们的机会来了。但是，他们必须要注意：新屋的价格比同等大小的二手房价格要低。类似于二手车价格高于新车价格，这是无法持续下去的。因此，二手房所有人不得不低价出售自己现有的房子。

    但是现在仍然是购买大户型的好时机。只要他们不是在房地产泡沫鼎盛时购房的就可以获益。他们可以用卖房的钱以低价购买更大的房子。在房地产市场出现泡沫之际，开发商建造的房屋面积都达到甚至超过了3,500平方英尺。现在，这些大户型则是降价最厉害的。

    第三步：也许到明年，新屋开工量会上升，但是上升的过程是缓慢渐进的。至少在未来两年，房地产开发商与二手房所有者会进行激烈的竞争以争夺客户。

    第四步：最终，待售房屋供大于求的局面会消失。购房者数目多于新建房屋数目必然会产生这种结果。但是由于待售房屋存量极大，因此这一过程可能还需要三年的时间。根据以往经验，到这时，房价才会上升。

    可能会出现什么问题？

    有一种情况会使复苏过程放缓甚至脱轨：利率的大幅上扬。现在，对于初次购房者，美国住房局提供担保贷款的利率为6%，但是这一利率是会变的。

    如果通货膨胀继续上扬，使利率达到8%或更高，那么房价还需要进一步下调，人们才能买得起新房。

    现在，新购买力已经产生。但是如果利率上调，那么价格必须要进一步下跌，新购买力才能建立。