房利美和房地美的穷途末路

    现在人们该想想，假如房利美和房地美破产，会出现什么状况。

    作者：Katie Benner

    随着房地产市场不断走低，人们应该开始考虑一个有些吓人，但却十分现实的问题：美国政府怎样才会介入市场，帮助房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）走出困境，而政府救市对于纳税人又有什么影响？

    过去的一周对于房地美和房利美来说都不好过。雷曼兄弟公司（Lehman Brothers）上周的一份分析报告导致房地美和房利美的股价暴跌，这两家按揭贷款商于上周四双双创下多年来的股价新低。其中，房地美的股价在午盘交易时段下降了19%；而房利美的股价则下跌了超过10%。

    这次的股价暴跌，加上美联储(Fed)主席本•伯南克（Ben Bernanke）上周二发表的看空房市的观点，迫使投资者开始考虑假如需要紧急财政援助的话，可能会出现的状况。圣路易斯联储银行前行长威廉•普尔(William Poole) 上周四向彭博社（Bloomberg） 表示，这两家公司均已“资不抵债”，按照这一说法，美国政府启动紧急财政援助，也并非全无可能。

    同样是在上周四，《华尔街日报》报道称，近几个月来，作为其常规应变计划的一部分，美国财政部的官员一直在监控这两家公司，但近几周来，关于假如这两家公司崩溃其该如何应对的讨论不断增多。

    前景暗淡

    房利美和房地美是政府支持的企业，旨在通过购买贷款资产并将其打包成有价证券以促进按揭市场融通。假如这两家公司都不能正常运作，结果将是一片混乱。

    截止去年年底，仅房利美一家就打包并担保了价值2.8万亿美元的按揭贷款，约占美国所有未偿还按揭债务的23%。这些有价证券评级很高，被出售给世界各地的投资者。

    信用评级机构Egan Jones的主管西恩•埃甘(Sean Egan) 表示：“假如房利美或房地美倒闭，其负面效果将大大超过[投资银行] 贝尔斯登（Bear Stearns）崩溃所造成的影响。这将使经济陷入萧条或不景气。”

    投资者明显对此感到担忧。信用违约互换(credit default swap)——一种针对房利美和房地美可能无力偿付其公司债券之情况的保险——的售价创下14周以来的最高值。据预计，房利美和房地美第二季度都损失惨重；而随着房产贬值以及丧失抵押房产赎回权数量的上升，其主要业务——按揭资产证券化——也面临很大压力。

    道尔顿投资公司(Dalton Investments)的联合创始人史蒂夫•帕斯基（Steve Persky）表示：“主要的问题是，房利美和房地美是两家举债经营比率极高的金融机构，比其他任何银行都高得多，并且他们还有大量的按揭资产。随着房产日渐贬值，[其所打包、担保并出售的按揭资产的]价值很值得怀疑。”帕斯基一直在关注有问题的按揭资产。

    政府援助的可能性隐约可见，因为很难想见私募市场如何能挽救这两家公司。他们的股票市值大大降低，以至于他们很难再募集到资金。例如，据埃甘估计，由于减计和损失，仅房地美一家就需要在下两个季度里募集70亿美元，但其市值——已发行股票数与每股股价的乘积——仅为87亿美元。

    埃甘表示：“投资银行家很难募集到一笔几乎同整个公司的市值等值的资金。”

    况且在2007年底，房利美和房地美已经通过发行优先股的方式，募集了一笔总额达130亿美元的资金；之后为了保存现金，它们降低了其股息支付标准。

    灾难性的场面

    美联储（Federal Reserve）与美国财政部已经反复指出，假若房利美或房地美面临资不抵债，美国政府没有义务向他们提供紧急财政援助。

    对于美国政府是否有这个法律义务尚存在争议，但就实际情况而言，美国政府不可能对这两家机构面临的困境不闻不问，因为还得靠它们来帮助解决目前的按揭市场危机。假如房利美和房地美不能购买并担保按揭贷款，银行将停止发放按揭贷款，从而使购房人数减少，导致房产价格进一步下降。

    路易斯安纳大学（University of Louisiana）经济学教授约瑟夫•曼森（Joseph Mason）表示：“这两家公司在市场中扮演重要角色，假如美国政府相信这一点，就不会任由它们崩溃。”该教授重点关注按揭市场。

    那究竟发展到怎样的境地，美国财政部和美联储才会愿意介入呢？

    房利美和房地美均位居举债经营比率最高的公司之列。也就是说，它们手头拥有的资金数量，大大低于其所控制的资产总额。

    为保持正常运作，房利美和房地美必须不断进行融资；假如因为某些原因，导致借贷成本大幅上升，它们将无法兑现其担保，甚至无法维持日常的运作。这时，政府将感到巨大的压力促使其介入，并至少按时偿付债券。

    在4月的一份报告中，标准普尔（Standard & Poor's）称房利美和房地美都资不抵债这种毁灭性的状况不太可能出现，但单是这两者中可能有一个会崩溃的可能性本身对经济的威胁之大，就远远超过了任何投资银行真正崩溃所造成的影响。

    紧急财政援助的状况

    那么，假如美国政府不得不出手相助，将会是怎样的局面？考虑到不论是现任政府还是总统候选人，都不太可能在选举年采取大胆举动，完全的国有化肯定不太可能。

    埃甘表示，更有可能的是，美国财政部或者美联储介入，通过提供贷款或通过向债券持有人担保进行偿付，帮助提高资产流动性。房利美和房地美甚至可能同政府进行一笔优先股的交易，就像花旗银行同阿联酋阿布扎比投资局（Abu Dhabi Investment Authority）的交易一样。

    这样的话，政府官员就可以说，他们并没有向这两家机构提供紧急财政援助，而只是进行了一笔长期来看有利可图的投资。

    曼森对于美国政府可能的干预手段持不同看法。他表示：假如房利美或房地美面临资不抵债，政府应该大量收购该机构有表决权的股本，并以此为手段，取消所有股息分红、更换该机构管理层、并使其恢复清偿能力。

    曼森同时也表示：“但[救援措施]可能被政治化，所以情况可能变得复杂。"房利美和房地美可能会进行斗争，以保住现有的管理层、维持股息分红。”

    标准普尔报告称，假如房利美和房地美真的山穷水尽，纳税人的损失可能超过1万亿美元。该报告甚至表示，假如美国政府对房利美和房地美提供紧急财政援助，标准普尔将不得不降低对美国政府信誉度的评级。