房地美面临攻击

    尽管困难重重，但这家规模相对较小的按揭担保机构可能已将自己置于一个比其更出名的胞兄更为艰险的境地。

    作者：Colin Barr

    多年来，房地美（Freddie Mac）一直被笼罩在其规模较大的胞兄房利美（Fannie Mae）的阴影里。现在，房地美似乎正被自己的阴影所笼罩——其前景不容乐观。

    截至本周一，房地美的股价已连续四日暴跌，投资者正努力了解其真实的财务状况。 

    房利美与房地美拥有或担保着美国近一半的未偿付按揭贷款，因此，此场论战的意义绝不仅限于房地产市场——美国财政部部长亨利•保尔森（Henry Paulson）上周日晚对这两家公司进行的声援中也承认了这一点。

    看涨派称，这两家于本世纪初卷入严重会计丑闻的公司资金充足，且两家公司都完全满足关于资本充足率的规定。除此之外，保尔森的评论表明，假如这两家公司资金短缺，它们可能通过获得财政部高信用额度或政府收购股票，得到政府援助。

    麻烦还在后头 

    但房利美和房地美的股票越来越不被看好，怀疑论者认为，房价下跌导致的亏损，再加上这两家公司极高的资产负债率，将彻底击垮其股东。

    持怀疑态度的投资者和分析师认为，房价下跌将导致按揭违约率飚升，而这将使房利美和房地美最终面临数百亿美元的损失。这将彻底摧毁这两家公司现有的资本缓冲安排，迫使他们通过提供于己不利的条款筹集更多资金——或是将股票低价抛售给美国政府。

    保尔森的评论使得房利美和房地美的股价周一开盘时稍有上扬，房地美还成功售出一批短期债务。但在当天下午，这两家公司的股票又继续下跌，其中，房地美股价狂跌17%至每股6.43美元，而房利美的股价则下跌5%至9.75美元。本月内，房利美市值下降了一半，而房地美更是下跌了63%。

    在某种程度上，房地美股价下跌幅度更大这一事实，反映了人们的普遍看法，那就是：即使两家公司都时日不多，房地美的财务状况更为糟糕。

    这家位于弗吉尼亚州雷斯顿市的公司第一季度末的资产负债表显示：其资产总值为8030亿美元，而其股东权益——一种衡量公司资本净值的指标——仅为160亿美元。这就意味着，对应其所拥有的每50美元按揭贷款和其他资产，房地美仅有1美元的股本——在目前房价下跌的形势下，其资本缓冲能力确实显得过于薄弱。

    而按照另一种衡量房地美资产负债表的方式，即除按揭贷款组合外，将其担保责任也反映在内的方式，对应其帐面上每100美元的交易量，房地美仅有70美分的股本。

    纽约投资银行威斯特伍德资本公司(Westwood Capital)分析师伦•布拉姆(Len Blum)在近期的一份报告中写道：“对于一家从事购买和担保按揭贷款的公司而言，这样的股本量算充足吗？假如其所在的市场下跌了20%甚至更多呢？”

    假如上面这些数字还不够吓人，房地美还有更糟的数据。按照所谓的公允价值资产负债表——即其中的数字反映资产现值而非资产历史成本——房地美的股东权益为负值，且数额高达52亿美元。

    布拉姆称，房地美的资产负债表上还有其他数据显示其财务状况不佳。他注意到房地美持有价值166亿美元的缓付税金资产——只有在公司盈利时，这项资产才对其有价值。而房地美在过去三个季度里已亏损了37亿美元。

    投资者也对房利美感到担忧，但布拉姆表示，同房地美相比的话，房利美的财务状况简直健康得不得了。截止第一季度末，房利美拥有8430亿美元的资产，而其股本为390亿美元——两者之间的比率约为22：1。

    即便使用公允价值会计法，房利美的股东仍拥有120亿美元的股本。

    房地美当然不同意怀疑派的看法。

    房地美首席执行官理查德•塞伦(Richard Syron) 在上周日的声明中表示：“我们公司的资本和流动性资源将使我们能一如既往地履行公共使命。”

    确实，两家公司都表示他们能安然无恙的渡过此次房产市场危机。近来，由于私营按揭行业在次贷坏账的重压下基本崩溃，美国按揭放款金额里，高达80%的资金来自于房利美和房地美。

    类似垄断的地位使得房利美和房地美得以趁机提价，令其近期的交易利润更为丰厚。房利美首席执行官丹尼尔•马德(Daniel Mudd) 今年春天在该公司的收益电话会议上表示，房利美眼下在按揭市场上基本没有竞争对手，它将借此机会大赚一笔。

    尽管如此，房利美和房地美的股价仍然持续下跌，因为投资者担心这两家公司可能不得不通过以极低的价格出售其普通股来筹集更多资金。房利美已筹资100多亿美元，房地美也已筹资近60亿。但房地美已承诺今年晚些时候还将再筹资55亿美元。 

    FBR Capital Markets的分析师保罗•米勒（Paul Miller）称最近的抛售为“资本结构调整悬货”（recapitalization overhang，recapitalization即资本结构调整，是指在不影响公司总体股本的情况下重组公司的债务及股本组合；而overhang即悬货，其计算方法为已发出的股票期权加上将发出的期权，再除以已发行股票数目。——译注）的实例，即指投资者对于这两家公司将通过抛售其股票来筹集资金深信不疑，因而他们迅速抛出其股票。

    布拉姆称他相信房地美能筹集到新的资金，但他怀疑55亿美元可能不够。他相信美国政府最终会出面以极低的价格收购这两家公司的股票，以平息市场危机。

    而另外一些人则认为，美国政府最终会完全控制房利美和房地美，以维持其较低的融资成本。Institutional Risk Analytics公司的克里斯•维伦（Chris Whalen）写道：房地美和房利美“不需要更多的资金——至少眼下不需要，但他们确实需要以较为优惠的利率在资本市场上融资”。