房利美和房地美的重大变革

    或许不会很快，但这两家住房贷款担保公司的重大改革正在进行中。

    作者：Katie Benner

    政府正在从财政收入中拨款来支持房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），不过这两家住房抵押贷款巨头依然面临破产的危机。

    美国财政部长汉克•保尔森（Hank Paulson） 于周日宣布联邦政府将为这两家公司提供低息贷款，同时可能会购买它们的大量股票。这清楚地表明，目前联邦政府认为房地产市场过于脆弱，房利美和房地美两家公司太重要了，一旦倒闭，后果不堪设想。这两家公司拥有或担保的住房抵押贷款额高达五万亿美元，占美国住房抵押贷款市场的一半。

    假设这两家公司明天倒闭，无疑会导致经济动荡。不过这并不意味着它们可以像往常一样正常运营。这两家公司出现了许多突出问题，如账面上风险较大的交易过多，缓冲资本过少等。这些问题都来自两家公司结构上的共同缺陷：由政府提供支持，公开上市。这一模式现在完全失败，无可挽回。

    经营以信贷为主的对冲基金公司霸权资本管理（Hegemony Capital Management）创始人之一迈克尔•刘易特（Michael Lewitt）曾说过：“以目前的计划为重点（向房利美和房地美提供贷款），想以此改变局势，根本不可能解决根本问题。这两家公司和支持它们的体制正在对经济造成破坏。它们可以继续购进住房抵押贷款，不过公司必须对所有权、融资和结构进行改革。”

    或者像来自南卡罗莱纳州的参议员吉姆•狄敏特（Jim DeMint）说的那样：“是国会制造了这样的问题，房利美和房地美必须进行大规模改革，这样美国纳税人才不必被迫一次又一次出资挽救它们。”

    问题的根结

    有了政府的绝对保护，房利美和房地美就可以承担更多的风险，同时又不必为错误的决定承受市场后果。

    这两家政府支持的企业是由美国国会设立的，目的就是向银行购买按揭贷款，然后再打包出售，这样银行就能够以较小的风险获得资金进行放贷。作为回报，房利美和房地美可以从政府获得一笔特别津贴，并且由于这两家企业相当于美国政府（世界上最安全的投资目的地）的延伸，它们受到的监管较少，借款的成本也很低。

    为了牟取更多的利润，这两家企业投资了所有的风险性资产，包括飞机租赁、工厂预置住房和无本金按揭贷款。它们账面上有的只是一些低质资产，却利用这些金融工具赚取高额利息。这两家企业是利用借来的钱（也就是它们为数高达1.5万亿美元的优先债务中的一部分）来扩大回报，这种做法与高额举债经营的对冲基金如出一辙。

    这些投资更多的是以投机为目的，其中一部分正在不断贬值，按揭贷款组合就是一例。利用借款进行投资牟利非但不成功，反而适得其反扩大了损失。

    纽约大学斯特恩商学院教授拉里•怀特（Larry White）说：“如果你将它们的资产以市价计算，就会发现这些资产的价值已经低于它们的固定负债，也就意味着这两家公司的净资产是负的，它们的资本应该归零。”

    然而现在保尔森的计划是要提供更多的援助。这份计划提供了明确的担保，也就是把两个高风险高负债的企业强加给了美国政府，这并非长久之计。

    欧洲太平洋资本公司的经理彼得•施弗（Peter Schiff）指出，如果这种情况一直持续下去，投资美国的风险将会越来越高，美国政府就必须提高美国国债的利率来弥补投资者，这样汽车贷款、信用卡、公司债券等等所有的利率也都会跟着上涨。

    施弗进一步指出，更糟糕的情况是“美国的经济已然脆弱不堪，又依赖低成本贷款，高利率将会是把美国送入严重衰退的最后一击。”

    问题如何解决？

    那么到底应该如何来整顿房利美和房地美，如何给它们的投资者一个交代呢？以下是分析师和投资者给出的三种解决方案，尽管没有人指望政府会立马出台大手笔的改革。

    莱登伯格证券公司分析师理查德•波夫（Richard Bove）认为这两家公司最终应该解体，然后依照政策制定机构美联储的模式进行重组，而不是先前的上市公司模式。房利美和房地美的资产可以用于设立一家新的联邦机构，主要的工作就是向按揭贷款市场提供资金。没有了利润驱动，也就不必担心风险不断提高了。

    如果采取这种方案，债券持有人将提前得到大部分的补偿，股东也能够获得一些资金来处理自己的问题。

    葛拉罕费雪公司的董事约什•罗斯纳尔（Josh Rosner）则认为，为了房地产市场的总体状况着想，房利美和房地美的资产账面价值应该予以重估，因为其中许多资产的账面价值都高于市场公允价值。

    要做到这点，罗斯纳尔提出了一项“预包装重组计划”。拥有这两家企业3.5万亿美元按揭证券的投资者将会百分之百地获得他们预期的回报（既然这些债券的担保是房地产资产，那么从长期来看损失就应该很低）。

    那些拥有这两家企业1.5万亿美元优先债务的投资者则需要承担损失，损失的数额至少能够使房利美和房地美增加大约1500亿美元的新资产，从而使它们能在不依靠政府的情况下购买、打包并且出售按揭贷款。

    应采取有效行动，让次级债务的持有者和股东承受全部损失，这就跟投资高风险企业但却失败的投资者的情况是一样的，所谓愿赌服输。

    积极操作型对冲基金经理比尔•阿克曼（Bill Ackman）是房利美和房地美的卖空投资者，他在周二上午提出了对于重组这两家公司的建议，几乎与罗斯纳尔的计划完全一致，他在CNBC指出他的计划将会为这两家企业带来“堡垒式的资产负债表”，这样它们“就能渡过现在的巨大难关”。

    还有个问题就是房利美和房地美到底有没有必要保留？

    尽管有人认为要关闭这两家庞大的企业谈何容易，但是马丁•霍金森（Martin Hutchinson）和劳伦•席尔瓦（Lauren Silva）则在Breakingviews网站上表示它们将会最终倒闭，虽然过程比较缓慢，因为要继续经营这两家企业本身就需要向顾客收取更高的费用同时又要削减员工的工资。

    他们写道，“市场的力量很可能在五年内将它们驱逐出去”，这是因为原来那些被房利美房地美的垄断力量赶出按揭贷款证券化市场的银行将会卷土重来。霍金森和席尔瓦同时指出：“虽然从政治上讲，这样的结果不太可能，但是到2013年左右，房利美和房地美就很可能大势已去，面临倒闭，至少得转向新的业务。”