房利美新的监管机构：光说不练？

    对紧急财政援助持怀疑态度的人士认为，即便一家更强有力的新监管机构，恐怕也难使这两家按揭贷款巨头就范。

    作者：Colin Barr

    拯救房产市场法案的支持者指出，该法案为房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）创建了一家新的世界级监管机构，试图以此打消美国国会中怀疑论者的疑虑。但反对者怀疑没有哪家监管机构有如此大的能耐，能让这两家颇有背景的按揭贷款担保商循规蹈矩。

    的确，在《2008年住房和经济复苏法令》于上周三通过之前，美国国会的激烈辩论表明，即使有了一个更强有力的监管机构，这两家公司的准官方地位——批评家称正是这种地位使它们的管理者和股东得以收获房产市场繁荣的胜利果实，而由纳税人替他们收拾犯错留下的烂摊子——仍然是冲突的来源。

    紧急援助法案预计将于近日经美国参议院批准并由美国总统布什签署，该法案使政府有权购买这两家公司的股票并在市场不景气时自由的向其发放贷款。该法案还创建了一个新的独立机构——联邦房产金融局（Federal Housing Finance Agency）——以取代这两家抵押贷款巨头目前的监管机构联邦住房企业监督办公室(Office of Federal Housing Enterprise Oversight)。

    美国财政部长亨利•保尔森（Henry Paulson）曾表示，创建一个更为强硬的监管机构可确保不再出现房利美和房地美犯错，纳税人代之受过的情况。

    美国国会创建房利美和房地美是为了向按揭贷款市场提供资金。由于投资者认为假如这两家公司出现财务问题，美国政府会代其进行偿付，历史上这两家公司的贷款利率一直低于市场利率。但现在随着房价在长期上涨后出现猛跌，投资者担心按揭贷款相关的损失将彻底吞噬这两家公司薄弱的缓冲资本。

    这个新的监管机构从美国国会获得的权力比其前任的要大。在制定承销和资本基准、核定罚款以及罢免官员和董事等方面，联邦房产金融局将具有同其他联邦金融监管机构同等的能力。而过去人们普遍发觉这两家公司能绕开联邦住房企业监督办公室，并直接对美国国会进行游说。

    难以控制的群体

    显然，承诺加强监督对于获得保守派对一揽子援助计划的支持至关重要，这个援助计划将出资帮助40多万还贷困难的房主，以避免出现丧失抵押房产赎回权的情况。

    然而，就算新的监管机构比联邦住房企业监督办公室强硬，到底有没有监管机构能控制住房利美和房地美还很难说。

    首先，很明显近年来美联储官员在控制金融领域过热方面没什么作为，而这种不作为正是导致房产市场低迷的主要原因。这个以及其他一些原因使得一些怀疑论者表示这两家公司应该通过国有化变成美国政府的一部分，而另一些人则主张政府完全放开房利美和房地美。

    美国经济政策研究所（Economic Policy Institute）高级经济学家贾瑞德•伯恩斯坦（Jared Bernstein）上周在证词中对美国国会表示：“结束房利美和房地美的四不像身份显得十分必要。它们理论上是私有但在投资者眼中则为公有，这一现实极为扭曲。”

    除此之外，针对敏感行业内处于困难时期的巨型公司，监管机构到底能有多大自由度也是一个问题。眼下私营按揭贷款行业几近崩溃，保尔森及其他政府官员都指望房利美和房地美继续向按揭贷款市场提供资金。

    然而对于房利美和房地美——这两家公司总共持有1.4万亿美元的按揭贷款，并为约3.5万亿美元基于按揭贷款的有价证券提供担保——持怀疑态度的人士称，这两家公司至少必须大量减少其所持有的按揭贷款，以降低将来遭遇纳税人紧急财政援助的可能性。在保尔森提出紧急财政援助计划之前，投资者大量抛售这两家公司的股票，据此来看，投资者也赞同上述观点。

    该缩减规模了

    举例来说，来自德克萨斯州的国会代表凯文•布拉迪（Kevin Brady）就认为任何国会行为都应指定更为严格的资本基准，并制定相应计划，以降低房利美和房地美的按揭贷款投资组合，并替换这两家公司的首席执行官。

    布拉迪上周对拯救房市法案投反对票时表示：“这些百万富翁船长使我们的船搁浅了，他们不能将我们引到更平静的海域。”国会以272票赞成152票反对通过了该法案。

    而伯恩斯坦等人则表示，对于接受纳税人支持的私有公司，国会应采取行动，惩罚使该公司陷入困境的高管。

    伯恩斯坦上周早些时候出庭作证时表示：“纳税人买单，经常会背上当初使这些表现不佳的公司陷入困境的呆账。然而，大多数情况下，紧急财政援助也保住了这些经理的薪酬包（compensation packages）。”

    这些薪酬包的大小于近期进入公众视野，房地美披露其首席执行官理查德•塞伦（Richard Syron）去年的收入至少为1千万美元——据说这是因为他去年业绩卓著，而正是在去年，房地美开始发现巨额亏损，在2008年这些亏损导致该公司股价暴跌。

    Cumberland Advisors的经济学家鲍勃•艾森贝斯（Bob Eisenbeis）写道：虽然纳税人的钱还没有砸到房利美和房地美身上，但仅推出使政府能购买其股票的规章这一点，就“彻底改变了这两家公司和美国政府之间的联系。”

    对于最终负责这两家公司的监管机构的人而言，不幸的一点是，很多别的事情都没有变。