纽约房产市场暂时表现亮眼

    纽约市周边房价的走势，对于预测房市危机的严重程度大有帮助。

    作者：Colin Barr

    眼下各地房产市场大多持续下跌，相比之下，纽约的房市表现不俗。它能否保持这一形势，对于确定经济还将持续低迷多久大有帮助。

    标准普尔（Standard & Poor）本周发布的数字表明，2008年上半年美国房价同比下降16%。今年6月，标准普尔/凯斯席勒(S&P/Case-Shiller) 对美国20多个市区的最新调查表明，各地区的房价均低于一年前的水平。在房市泡沫较大的迈阿密、凤凰城和拉斯维加斯，跌幅高达28%。

    而根据凯斯席勒提供的数据，纽约包括其附近的郊区房价跌幅仅为7%，大大低于华盛顿和洛杉矶等其它新兴都市高达两位数的跌幅，而与亚特兰大和芝加哥的跌幅基本持平，而这两个城市在繁荣时期房价涨得较少。今年六月，纽约的房价甚至比五月稍有上涨。

    固定收入战略家盖伊•勒巴斯（Guy LeBas）本周二在给Janney Montgomery Scott公司客户的短信中写道：“纽约地区持续向美国房价提供强大推动力。”Janney Montgomery Scott是一家位于费城的经纪公司。

    过去一年里，作为地区经济增长引擎的华尔街可谓多灾多难，而纽约就在此时登场。

    这一反弹可能使对房市看涨者欢欣鼓舞——只要他们不去看别的数字。事实是，按照多种衡量尺度，纽约地区的房价仍然过高，这表明可能即将出现比现在猛烈得多的下跌。

    纽约这样相对健康的市场里的价格跌幅，可能在美国金融部门能否恢复中发挥重要作用，该部门拥有数千亿美元以房产作抵押的资产。迄今为止，按揭贷款相关的损失主要集中在房市泡沫较大的几个州：加利福尼亚州、佛罗里达州、内华达州以及亚利桑那州。

    但是假如纽约这种至今基本幸免于难的地区也出现房价急剧下降，放贷银行可能面临新一轮代价高昂的取消抵押房产赎回权，而它们名下的房产本来就已超过它们希望的规模。

    望房兴叹

    就在一周前，美国全国住房建筑商协会（NAHB, National Association of Homebuilders）认定纽约市区是美国最虚高的房产市场。

    纽约房价之高人尽皆知，但它此次被评为“最虚高房市”仍令人侧目。这是美国全国住房建筑商协会公布该数据17年以来，这一“殊荣”首次由加利福尼亚州以外的市区获得。

    NAHB表示，纽约地区的房价中位数（median home price）为481,000美元，仅有11%的当地居民能负担得起。而在美国全国范围内，这一比例为55%。十年前，在房价可承受性方面，纽约排在中间位置，其居民中有66%的人能负担得起中等房价。

    纽约市现在“荣登最虚高房市”宝座，反映了本世纪初房市泡沫和2006年以来泡沫破裂导致加州等地房价急剧下跌的影响。凯斯席勒提供的数字表明，自2000年以来，华盛顿、洛杉矶和纽约的房价分别飙升了97%、95%和94%。

    这些数字十分引人注目，因为就长期趋势而言，房价应根据收入的变化而变化。然而，在过去十年，收入仅缓慢增长——这就意味着尽管房价近来有所下跌，但仍远高于这些市场中的长期平均水平。根据NAHB提供的数据，纽约的家庭收入中位数（median household income）自2000年以来仅上涨了13%。 

    Northern Trust的经济学家阿萨•班加洛尔（Asha Bangalore）指出，直到2000年以前，美国房价中位数与家庭收入中位数的比率在之前二十年一直基本稳定在340%，但到2005年，这一比率猛增到近470%。

    自那时起，收入持续平稳增长，而房价则开始回落。但由于目前消费者和金融机构都在缩减开支，按揭贷款成本上升、借款难度增加，增加了价格的压力。

    班加洛尔写道：“房市调整尚未完成，还需多月才能稳定。”考虑到待售房屋增多，而推动美国经济增长的消费支出放缓，班加洛尔称希望房价明年触底“看来恐怕是痴心妄想”。

    房屋市价与年租金比

    经济学家用以衡量房价的另一个尺度是房价中位数与年租金成本的比率。华盛顿特区经济政策研究中心（Center for Economic and Policy Research）的副主管迪恩•贝克（Dean Baker）表示，房屋市价与年租金比在繁荣时期大大超出了二十世纪中期的历史水平，而现在该比率正慢慢回落至这一水平。

    根据这一尺度，纽约房价的下降空间发人深省。丹尼尔•阿尔波特（Daniel Alpert）是位于纽约的投资银行威斯特伍德资本(Westwood Capital)的执行董事，他本月早些时候在一篇报告中写道，1988年至 2000年间，纽约平均的房价-租金比约为12。然而在2006年该地区房价涨至最高点时，纽约市的这一比率为19。

    直到最近，纽约的金融部门经济依然强劲，因此该市的房租价格也在上涨，不过阿尔波特表示，重新使房价与租金间达到平衡的比率将是13.5。他据此计算出纽约地区的房价要回复到历史正常水平，需在目前的基础上下降约18%。

    这个跌幅可能将严重损害该地区的经济。按揭贷款相关的损失以及放缓的消费支出已经使得纽约的支柱企业——例如花旗（Citi）、美林（Merrill Lynch）以及美国运通（American Express）等——减少了数千个职位。

    贝克表示，考虑到本世纪初房价剧增的幅度，他预期房价将进一步全面下跌。但他指出一个带有讽刺意味的利好消息，即近来的通货膨胀。今年第二季度，通胀的涨速达到17年来的最高值。通货膨胀率上升意味着实际房价下降，房价因而更贴近长远的趋势。