挽救房市实非易事

    纳税人资金支撑起银行部门，但丧失抵押赎回权这个难题没有容易的解决办法。

    作者：Colin Barr

    呼吁联邦政府对房市问题做出全面反应的呼声越来越响。但要找到解决办法仍然不易。

    联邦存款保险公司(Federal Deposit Insurance Corp.)董事长希拉•拜尔（Sheila Bair）本周四表示，美联储官员正考虑对一些不良按揭贷款提供支付担保。她向参议院银行委员会（Senate Banking Committee）表示，这一举措将旨在通过敦促投资者和贷款银行同意重组贷款，减少丧失抵押赎回权现象。

    毫无疑问，这一结果将帮助一些居民保住房子，然而值得注意的是，美国政府尚未提出任何提议探讨其在金融部门的作为。美联储官员计划斥资1250亿美元投入包括花旗（Citi）、高盛（Goldman）和美国银行（Bank of America）在内的9家大型银行，并承诺援助短期商业借贷和银行贷款市场。

    迄今为止，政府对房主的援助仅限于一些适度的减少丧失抵押赎回权和按揭贷款再融资计划。然而眼下每月新增数万名失业者，房市——美国私人财富的最大来源——价值下降，正给经济造成更大的压力。标普/ Case-Shiller房屋价格指数（S&P/Case-Shiller）的数据表明，房价在去年下跌了17%。第3季度，申请丧失抵押赎回权的数量比1年前上涨了71%。

    缺失的一环

    密歇根大学（University of Michigan）法学教授迈克尔•巴尔（Michael Barr）表示，政府未能及早而果断的处理房市危机，更加重了这一问题。

    巴尔表示：“政府在1年前就应该有所行动。政府对此次危机的反应中缺失了关键的一环，那就是为房主做点事情。”巴尔是美国进步中心（Center for American Progress）的资深研究员。

    联邦存款保险公司董事长拜尔本周四的评论称，政府的首要任务是加速重组问题贷款。但贷款追索（loan workout）面临诸多困难，而其中最大的困难就在于，可能有些借款人购买的房子自己根本就负担不起，不论贷款的条件如何。

    除此之外，巴尔又列举出一个困难，那就是要将按揭贷款从证券化信托移走，在税收和会计上都较为复杂。许多贷款在被出售给投资者后都驻留在证券化信托。

    巴尔同美国进步中心的同事已主张，政府以巴尔称之为市场决定的折扣购买多种按揭贷款，随后对其中的问题按揭贷款进行再融资，以使房主保住自己的住房。

    巴尔在1月向参议院银行委员会表示：“我们的方案不只计划帮助那些面临丧失抵押赎回权的人们，而是抑制丧失抵押赎回权对于房地产价值、消费信贷、开销、信心、商业房地产市场以及信贷市场运作的严重消极影响。”

    这样一个全面紧急援助计划的花费，可能比迄今为止的努力高出数倍。

    尽管如此，考虑到此次危机的规模，以割裂的方式进行按揭贷款重组可能不够。位于佛蒙特州斯陀的Casey Research首席执行官奥利维尔•加瑞特（Olivier Garret）表示，若经济严重衰退，数以百万计的房主最终将身陷泥潭，因为他们买房的那十年间房价本质上翻了番，而收入却停滞不前。

    现在，房价正回归它们同租金间的历史性联系，这将使得许多借款人——不论他们按信用评分是属于次贷还是优贷——负债超过他们房子的价值。

    加瑞特说道：“看看这个问题的范围吧。”

    银行是否将开始活动？

    纽约大学金融学教授斯蒂芬•菲格利夫斯基（Stephen Figlewski）看到了另一个问题，这就是有些贷款银行和按揭贷款投资者可能仍不希望重组其贷款。同丧失抵押赎回权相比，合同变更被普遍认为成本较低，特别是考虑到在目前供过于求的房市中，转售断供房的前景不佳。尽管如此，有些人可能宁愿顶住压力，也不愿现在就接受损失。

    菲格利夫斯基表示：“激励贷款银行重组贷款没问题，但不应该强迫它们这样做。”

    菲格利夫斯基表示，设计房市援助计划不容易，在很大程度上是因为关于应如何分担房价下跌的重担尚无共识。

    是否应像今年早些时候通过的联邦住房管理局（FHA）安全再融资计划设想的那样，由贷款银行和投资者承担大部分损失？抑或政府应考虑一种方法，该方法将对所有按揭贷款支付提供担保，然后让纳税人承担任何按揭贷款重组之损失？

    不论如何，贷款银行和房主都将面临更多的痛苦。即便在近年来的降价后，在很多地区，买一套房的花费仍大大高于一套条件相当的房子的租金。

    Casey Research的加瑞特表示：“底层价值（underlying value）不在那儿。对房市资产的重新定价势在必行。”