救房市？还是免了吧

    系统地减少抵押贷款还款额的救市计划会弄巧成拙，并使已经开始的复苏放慢脚步。

    作者：Shawn Tully

    近来，华盛顿一直盛传几种不同版本的抵押贷款救援计划，但经济学家却说最好的办法就是按兵不动。

    一些人主张救援经济困难的贷款人，认为只有政府干预才能避免恶性循环，即被取消抵押赎回权的房屋被抛售到市场上，进一步拉低房价，导致更多的房屋被取消赎回权。

    但目前的房价表明，这些人担心的灾难性崩盘不大可能成为现实。过去一年的房价下跌确实惊人，但大体上还是与基本面的变化保持一致。

    实际上，十年来房价第一次降到普通人能买得起的水平，这就是市场机制在发挥作用。我们应该让这种作用继续下去。

    波士顿联邦储备银行（the Federal Reserve Bank of Boston）的经济学家保罗•威廉（Paul Willen）最近参与了一项研究，结果表明取消抵押赎回权是有历史规律可循的，并不会引发前所未有的恶性循环。“现在最不可取的就是人为干预房价。当房价跌到人们都能买得起房时，购房者自然会回来的。”

    救市计划将会鼓励所有房主都来申请他们并不需要的援助，因而不可避免地大大增加银行和纳税人的支出。

    救市计划一旦实行，拖欠贷款的人会比不救市、放任价格下跌时要多得多。

    正确的做法是，尽可能让老百姓保住自己的房子，因为止赎的成本高得惊人，包括法律费用及由此给房屋带来的损坏。

    但对于那些势在必行的止赎，救市计划也无能为力。而且与放任止赎、让市场自我调节相比，救市会带来许多额外的开支。

    问题何在

    我们来看看最热门的两个救市计划。

    首先是十月一日启动的房主援助计划：银行可以减记逾期未偿还的贷款，使得房主的抵押资产净值为正，并且在这一过程中承担巨额的先期损失。作为交换，银行将这些减记后的新贷款悉数转移给联邦住房管理局（Federal Housing Administration，FHA）。

    另一个计划是联邦存款保险公司（FDIC）主席希拉•拜尔（Sheila Bair）上周提出的，主张减少抵押贷款的月供而非本金。银行可以选择降低利息以使贷款人能继续偿还贷款，比如从8%降到4%。作为交换，一旦最终房主还是无力还款，联邦存款保险公司将为一半以上的损失提供担保。

    这两个计划都不是强制性的：银行有权选择采用或不采用。

    这两个计划都面临相同的根本性问题——道德风险。也就是说，很多本来能支付全额首付（房主援助计划）或全额月供（拜尔计划）的贷款者会向银行申请援助。实际上这也正是银行都不愿采用房主援助计划的原因。

    银行担心拜尔计划会使得数百万有偿债能力的贷款人说自己还不起钱。同时银行还将遭受到巨额的利息损失。而银行享受的未来止赎补贴太少，不足以弥补损失。

    威廉表示：“救市的问题在于它会吸引所有人，包括那些能还款的人。为了获得援助，人们会少报收入或停止还款。”

    房主为何欠债不还

    人们谈止赎色变主要是因为都有这样一个误解：很多经济困难的贷款人最终会拖欠大量贷款。

    人们担心，如果一位房主的房屋价值25万美元，房贷却高达30万美元，他为什么不放弃还贷，另外买一套25万美元的房子呢？

    然而这确实有点杞人忧天。

    威廉和其他合作者在上世纪90年代初期对马萨诸塞州疲软的房地产市场进行了研究，结果表明有10万名房主出现了资金短缺，但是最终只有6,500名被取消了抵押赎回权，还不到总数的7％。

    威廉发现，房主不会轻易逃避责任，因为他们知道这样做会影响到自己的信用评分，而且多方人士都认为房价最终会反弹，尽管这一过程也许需要数年时间。

    拖欠贷款的往往只是一小部分人，他们遭遇了“人生重创”，诸如离婚、失业或重大疾病。

    现在的问题在于次级房贷户的数量远远超过了90年代初期，而且这一群体更容易遭受“人生重创”。

    因此，威廉预测这次的房屋止赎率会高一些，而且15％资不抵债的贷款人会失去房屋。

    这可不是一个小数目。穆迪经济网（Moody's Economy.com）估计，到今年年底将会有1,340万房主出现无法还贷，相信有超过200万人将会失去房屋，而现在银行已经出售了200万套止赎房屋。

    这件事当然不能轻视，破坏已经相当严重，但是如果要实现复苏房地产的目标，救市并不是解决方案。

    市场正在发挥作用，任其自然吧。

    不管救不救市，房价都会不可避免地走低，直至购房成本（主要是抵押贷款和税金）和相同类型房屋的租金基本持平。

    从长期来看，租金会对房价施加向下的作用力。

    但是在房地产泡沫中，房价已经挣脱了基本推动力的束缚，2007年初，在萨克拉门托、奥兰治郡、凤凰城和迈阿密，买房的月供飙升到房屋月租的两到三倍。

    解决房地产危机的方法并非救市，而是要让房价自由下跌到与租金相适应的程度，到那时新的购房者就会涌入，房屋存量会缩减，新的房源也会出现在凤凰城、拉斯维加斯等萧条的市场上。

    市场正在发挥作用，虽然不近人情却相当有效。

    德意志银行（Deutsche Bank）的分析师洛•泰勒（Lou Taylor）编写了一份极有价值的季度调查报告，涵盖了55个城市的房价数据。他的报告指出，在加州的萨克拉门托和圣贝纳迪诺等地，房价已经下跌了30％甚至更多，与租金逐渐趋于平衡。

    由于房价还会继续下跌，泰勒预计到今年年底，十几个冷落的市场都将恢复平衡。

    泰勒说：“房市将回到1999年的水平，那时候房地产泡沫还没出现，大家还买得起房。”

    事实上，从凤凰城到洛杉矶，不断下跌的房价正发挥着应有的作用：提高销售量，减少存量。

    加州的房屋销售量在9月份上升了97％，两年多来第一次超过了50万套。售完现有存量房原需16个月，而按照现在的速度只需要6个半月。

    根据房地产咨询公司RealtyTrac的数据，银行目前共有100万套止赎房屋出售，占到了总量的约1/5。

    数量还是相当多的，尽管银行出售的止赎房屋的总量还在上升，但上升的速度算不上惊人，因为房价的下跌吸引到了购房者。

    泰勒指出：“看一看房产中介的数据，我们就可以看到止赎房屋的销售量在飙升，投资者即将把房源买空了。这背后的主要原因在于投资者可以在等待房价反弹的同时，通过出租房屋来实现收支平衡。”

    在房价下降到和房租相适应的水平之前，任何推高房价的举措都是重大的错误。这只会赶走购房者。

    威廉认为：“现在最不可取的就是人为干预房价。当房价跌到人们都能买得起房时，购房者自然会回来的。”

    与此同时，私有银行应该帮助那些仍有挽救余地的贷款人保留他们的房屋。

    摩根大通（JP Morgan）、花旗银行（Citigroup）以及美国银行（Bank of America）都在帮助资金短缺的房主支付房款，但是和政府计划不同的是，这些银行只帮助那些大有希望清偿贷款的房主，比如说目前失业但是很有希望重新就业的人。

    银行不想减记贷款的账面价值。因此它们选择在几个月内不收取利息，而把这一部分的未偿付的利息纳入本金。

    威廉说道：“这种做法能够避免道德风险，因为这改变的仅是还款的时间，而不是还款的总额度。这样能够吸引到那些真正需要帮助、真正想要保留房屋的贷款人。”