如何收拾房市残局
政府试图稳定房产市场已经一年有余，但一无所获。以下是来自私营部门的3个新点子，或许能管用。
作者：Colin Barr
政府怎样才能稳定房产市场？
随着房屋止赎数持续攀升、房价持续猛跌，在过去一年里，决策者一直在寻找上述问题的答案。
迄今为止，“不良资产救助计划”（Troubled Asset Recovery Program）令人失望，该计划主要专注于巩固银行系统，而非解决房主的问题。联邦存款保险公司（Federal Deposit Insurance Corp.）主席希拉•拜尔（Sheila Bair）一直坦率的表示支持通过降息和延期进行按揭变更，不过美联储和财政部更专注于通过房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）提供便宜的按揭贷款，以及下调利率以便人们能负担得起贷款月供。
美国货币监理署（Office of the Comptroller of the Currency）表示，更糟糕的是，即便那些经过变更的按揭，也经常在半年内又再度拖欠。
纽约投资银行威斯特伍德资本（Westwood Capital）执行董事伦恩•布卢姆（Len Blum）表示：“变更按揭的工作量之大令人难以置信。每个案例的情况都不一样。”
幸运的是，对于房市残局，并不缺少替代的解决办法。但这些办法都很费钱，官员们将需要决定：纳税人、陷入麻烦的房主和按揭投资者中，将由谁来为这一切买单。
利息补贴。Pulte Homes前首席执行官詹姆士•格罗斯菲尔德（James Grosfeld）提出一个方法，即由政府补贴背负着不良按揭的房主所支付的月供，这些不良按揭是在房市泡沫的顶峰时——主要是2005 至2007年间——贷出。格罗斯菲尔德将这些按揭界定为次贷、可调整利率贷款（option arms）以及“等同A级”按揭（Alt-A mortgage）。格罗斯菲尔德表示，若有房主目前正支付8%的利息，政府可资助其3%——从而将房主的偿还利率降低至5%。
格罗斯菲尔德表示，估算的9百万不良按揭中，高达一半的贷款可能在今后几年成为坏账，给美国造成极大损失。他督促政府像对待银行那样对待陷入麻烦的房主，前者在近几个月已获得数千亿美元的纳税人资金。
格罗斯菲尔德说道：“他们承担了自己无力负担且不了解其风险的不良按揭，这种行为的恶劣程度，不会超过大型金融机构所采取的无人监管的高风险行为。美国需要房主“资本充足”，意即他们支付得起可预见的月供金额。这意味着需要进行利率减免。”
格罗斯菲尔德表示，切实可行的房主援助计划之关键在于使计划简单；在于无一例外的向背负着不良贷款的房主提供该计划，并通过向贷款服务商支付执行该计划的一次性款项，使该计划对贷款服务商而言有价值。
格罗斯菲尔德表示，最后一点很重要，因为约2/3的未偿付按揭贷款已被证券化，或是被打包作为债券在华尔街出售。债券持有人反对任何将降低房主贷款利率的计划，因为这意味着他们获得的利息减少。
这就是为何在按揭金融机构房利美和房地美以及摩根大通（JPMorgan）和花旗集团（Citigroup）等大型银行于今年早些时候推出的变更计划里，相对未触及不良按揭市场的主体。
上述公司只能在自身账面上大规模变更所谓的整体贷款——那些尚未作为债券出售给投资者的按揭。根据格罗斯菲尔德的建议，按揭不是被变更，而只是被补贴，这样债券持有人可获得约定的利息收入。
格罗斯菲尔德表示，投资者实际上可能从他的计划中获益。支付较少月供的房主放弃房屋的可能性较小，这样由这些按揭贷款所担保的债券的价值将上升。
格罗斯菲尔德承认自己的计划代价不小，但他表示其花费将低于那些由政府按票面值购买抵押债券并对贷款进行再融资的计划。格罗斯菲尔德补充道，对整个美国经济损害最大的是不能代表房主的利益。
确保偿付按揭贷款。另一种方法由宾夕法尼亚大学（University of Pennsylvania）沃顿商学院（Wharton School）荣誉金融学教授杰克•古登泰格（Jack Guttentag）提出。该方法主张，由私营抵押贷款保险公司提供担保，即便发生违约，抵押债券投资者也仍能获得偿付，而政府将为这些保险公司提供最后担保，由政府承担3年内头10%的保险损失，以及之后所有损失的一半。
同格罗斯菲尔德计划一样，这一想法将提升按揭支持证券之价值，减少金融体系内的压力。不过古登泰格表示，要想此方法行得通，抵押债券的贷款人和投资者将不得不把问题按揭贷款的价值减记至市值。
投资者肯定不愿这样干，不过古登泰格表示，政府可以通过承担部分减记损失，增加该计划对投资者的吸引力。
举例来说，假如某栋房子现价为100,000美元，但其业主承担了120,000美元的按揭贷款，要符合政府支持私营房屋贷款保险计划的要求，确保及时支付本金和利息，拥有抵押贷款的投资者将不得不将其价值减记至90,000美元——当前市值的90%。
不过为了减轻减记带来的痛苦，将由政府承担市值和减记贷款间的差额——在这个例子中是10,000美金。政府随后向房主发放一笔5年内免息、应在之后5年内还清的贷款。若房主出售房屋，政府获得高于减记贷款价值之利润的一半。
对投资者而言，虽然贷款额减少，但偿付得到了保障；而对房主而言，其按揭贷款变得更易控制。这项调整还消除了房主的负资产处境。当房屋价值再次开始上升，政府分享利益——在今后几年，这是一个重要的考虑，因为联邦政府的重心将从管理危机转变为减少赤字。
早前的一些按揭变更计划，包括联邦存款保险公司监督下的一些计划，已停止提倡本金减记，其理由是大部分覆盖按揭支持证券的合同不允许此做法。但古登泰格表示，抵押债券信托公司可免除该限制，只要他们能证明调整符合投资者的最佳利益。古登泰格补充道，此外，国会可通过保护贷款服务商不被起诉，使后者的决策更为容易。
古登泰格写道：“假如必要的话，政府可以通过立法，保护贷款服务商免于法律责任，只要按照其最佳判断，其自身接受的余额减少是符合投资者利益的。”
古登泰格强调，负资产——你的按揭负债额高于自身房产市值的状态——正越来越成为拖欠、止赎和房价下跌的原因。
古登泰格表示：“不触及负资产的计划没有抓住主要问题。”
任由价格下跌。第3种方法由华盛顿特区经济与政策研究中心（Center for Economic and Policy Research）联席主任迪安•贝克（Dean Baker）提出。贝克表示，稳定房价的关键在于允许它们回落至由年租金倍数所决定的长期趋势。
贝克在近来的一篇论文中写道：“将价格带回趋势水平是提高市场需求、开始降低创纪录的空房率的最有效方式。”
美国大部分地方的房价在过去一年出现了两位数百分比的下滑，尽管人们已经为此做了诸多努力，但贝克表示，在很多地区，房价还将继续下跌。
确实，尽管房价已从2006年中的峰值下跌20%，但根据标准普尔/Case-Shiller房价指数，华盛顿的房价仍比2000年1月的水平高89%，在纽约和波士顿，这个比例分别为71% 和 60%。贝克表示其原因在于房价上涨导致投机活动，而投机活动将房价推至无法维持的高位——尤其是对于目前处于衰退的经济。
贝克写道：“尽管根据Case-Shiller房价指数，实际房价在从1996年至2006年的十年间上涨超过80%，实际房租价格在此期间仅增长了4%。这一差距表明，房价在很大程度上是由投机活动而非房市中的要素所推动。”
尽管从经济学角度而言，贝克的提议很有启发且实际可行——许多市场观察者都赞同这一点，即房价在恢复之前，将需要回复到长期趋势并同房租相当——但这看来不可能在政治上获胜。毕竟，政府过去一年一直在向房利美和房地美里面砸钱，希望负担得起的按揭贷款能帮助打破房价的螺旋下跌。
虽然政府的努力显然是徒劳无功，但此刻政府官员决不可能来个大转变，并听从贝克的劝告，通过限制房利美和房地美在房价仍高于租金当量的地区的融资，一劳永逸的使房市泡沫消退，并进行政策改变，允许失去产权的房主作为租户继续居住。
