房产市场何时见底？

    销量有望近期反弹，价格恐怕继续滑落

    作者：Janet Morrissey

    分析师和经济学家纷纷表示，房屋销售量可能即将见底，然而房价在2010年中期之前不会反弹。

    据市场分析师和经济学家预计，大量专门的可调整利率按揭（adjustable rate mortgage），比如选择性可调整利率按揭（option ARM）和次优按揭（Alt-A mortgage），在今后18到24个月内利率会调高；失业率也不断攀升，优质房贷违约率会激增。因此可能出现新一轮的止赎浪潮，房价可能至少再跌20%，然后才会触底反弹。

    看涨的人认为房价可能在2010年下半年见底，看跌的人则认为要到2013年才能最终触底。价格一旦跌到谷底，几年后才能明显反弹。

    约翰•伯恩斯房地产咨询公司（John Burns Real Estate Consulting）总裁约翰•伯恩斯（John Burns）说：“这是自大萧条以来最严重的房地产危机。”到2008年底，房市泡沫破裂造成了3.6万亿美元的损失。全美房地产商协会（National Association of Realtors）首席经济学家劳伦斯•云（Lawrence Yun）预测，到这场危机结束时损失可能接近5万亿美元。

    不过，近几个月有迹象表明房地产业或在企稳，至少房屋销售量趋向稳定。5月份，消费者信心达到8个月以来的最高水平，新屋开工率比4月份上升了17%。而且，全美房地产商协会近期的一份报告指出，4月份成屋销售量上升了2.9%。

    劳伦斯•云说：“销售量已经触底或者接近谷底。现在买房的人很多，在经历了大起大落的市场，房价已大为缩水，买房的就更多了。买家竞争激烈，加州和佛罗里达州都有多次投标的现象。”

    美国住房建筑商协会（National Association of Home Builders）资深经济学家艾利奥特•艾森伯格（Elliot Eisenberg）认为，“销售好转是危机见底的第一个标志。即使某些市场中还会经历更多痛苦，价格可能继续下降，更多的贷款无法按时偿还”，销量正在回升。

    惠誉评级公司（Fitch Ratings）董事总经理鲍伯•科兰（Bob Curran）持更加谨慎的态度。他认为，一个月的收益并不能形成市场趋势。现在的成屋销售量仍比去年同期低3.5%。他说：“需要连续观察数月，通常是三个月，才能有信心说危机已经见底。”

    销售量走出低谷

    由于购房者蜂拥而上将止赎房屋抢购一空或通过放空交易购买便宜房子，因此，最近的房地产销售量有所上升。Agency Trading Group Inc.的资深分析师亚历克斯•巴伦（Alex Barron）说：“过去四个月中，止赎房屋销售量上升得很快。”

    劳伦斯•云估计现在50%的出售房屋均为贱卖房屋，他希望随着未来几个月止赎房屋的激增，这一趋势能够继续下去。2008年共有200多万房屋被取消赎回权，今年这一数字可能会升至250万。

    今年下半年，随着可调整利率贷款的利率重定和高失业率导致的次贷危机，止赎房屋市场将会大开闸门。几年前发放的很多可调整利率贷款都已流入市场，现在的市场已经展开了价格战并且面临着最大的转型。

    美国抵押贷款银行协会首席经济学家杰•布林克曼（Jay Brinkmann）表示，截至一季度结束，美国八分之一的按揭买房家庭都不得不每月推迟还款，或是将房屋进入止赎程序。另外，上季度新增的止赎房屋中有一半是未能偿还按揭贷款的房屋。

    对于那些早已蓄势待发等待便宜房屋的购房者来说，扑面而来的止赎房屋是个绝佳机会。伯恩斯说：“如果你是个租房者并且刚好错过了这一轮出售，那么现在就是你购买按揭房屋的最佳时机。”

    虽然价格可能会继续下跌，但是较低的按揭利率和奥巴马政府出台的首次购房者8000美元退税政策还是让现在的房价颇具吸引力，尤其是在加利福尼亚、亚利桑那、内华达这些房地产遭重创的地区。瑞银分析师大卫•戈德博格（David Goldberg）认为：“现在机会的确难得，但一定要把目光放长远。”

    有人推测，现在的止赎房屋购买热和抵押利率的上涨会让那些担心利率上升的观望者不再犹豫。同时，一些买房者蜂拥而至，希望在首次购房者退税政策年底到期之前买到便宜的住房。科兰表示，这一政策极大地推动了加利福尼亚等州的房屋销售量，这些州还提供了州一级的退税政策。

    销量VS价格

    考虑到利率的上升与失业率的激增，虽然销量在上涨，但价格走向还难以预料。根据房地美（Freddie Mac）的数据，上周30年定息按揭率平均为5.59%，达到了自12月11日以来的新高，这周有所回落，降至5.38%。而全国失业率在5月份达到30年来最高水平——9.4%。伯恩斯预计，到2011年失业率会升至12%。

    标准普尔/凯斯•席勒全国住房价格指数（Standard & Poor's/Case-Shiller National Home Price Index）显示，一季度房价下降了19.1%，是该指数设立21年来的最大季度降幅。凯斯•席勒报告指出，和2006年年中的最高点相比，平均房价下降了32%，达到了2002年第四季度以来的最低点。

    预测机构Maria Fiorini Ramirez Inc.的首席美国经济学家舒华•夏皮罗（Joshua Shapiro）说：“从百分比来看，我们的价格调整已经完成了三分之二。”他预计在未来的18个月中，房价将至少再下降20%

    艾森伯格说：“佛罗里达、加州和密歇根部分地区还将经历一些痛苦，供应过量现象仍十分严重。价格将继续下降，要一段时间后才能处理完现在的多余供应量。”

    布林克曼预计价格将在2011年开始反弹。明年危机可能见底，但价格大幅反弹还需几个月甚至几年。伯恩斯说：“我认为价格触底后，会在几年内不会有任何起色。”