高价房产错过复苏

    房产市场可能正出现生机，但从高档房产大量积压中你实在看不出这一点。

    作者：Maha Atal

    在近几周里，房贷经纪人、银行家甚至美联储主席本•伯南克（Ben Bernanke）都纷纷表示房产市场将在今年晚些时候出现反弹。统计数字表明他们并非盲目乐观：6月份，新房销售连续第3个月上涨。

    然而，对位于圣地亚哥的经纪人崔西亚•奥布莱恩（Tricia O'Brien）而言，此次房市复苏很不平衡。她手头中等大小、中等价位的房子在一周内就以接近挂牌价的价格售出，然而面积较大的豪宅则完全卖不动。

    有一栋靠近海滩、带五间卧室、挂牌价为120万美元的平房自今年1月份以来就一直挂在她这儿。房主——这是他们购买的第二套房产——不愿意降价，但他们需要卖掉这套房子，以偿还在繁荣时期以此房作担保获得的贷款。与此同时，他们正将这套房子出租给自己的子女。

    拉斯维加斯房地产经纪人安德里亚•韦尔斯（Andrea Wells）有过类似经历。韦尔斯表示：“我们正在建议卖家，假如他们不愿大幅降低房价，我们不会接他们的单。”否则的话，“我们尝试售房的成本过高”。

    卖方不愿降价加之买家不足，导致房屋严重过剩。

    Zip Realty是一家位于加利福尼亚州埃默里维尔的经纪公司，该公司首席执行官帕特•拉辛斯基（Pat Lashinsky）表示：“现在[售出一处高档房产] 需要20至40个月。这不是因为房产大量增加，而是因为能卖得出去的少了很多。”

    而高档房产的供给则在增加。

    美国全国地产经纪商协会（National Association of Realtors）表示，按照目前的速度，现存的定价高于750,000美元的房产将需要16.8个月才能售出，一年前约需14.5个月。而整个房市的供给为9.4个月，仅约为16.8个月的一半。

    这种过剩正压低房价。举例来说，据Prudential Connecticut Realty称，由于销售下降了一半多，在纽约市城郊的康涅狄格州格林威治，房屋售价的中位数在今年下降了24%，达到150万美元。

    高档房供过于求主要有3个原因。首先，年收入高于75,000美元的购房者没有资格享受政府给予首次购房者的8,000美元税收抵免。其次，巨额按揭市场（在大部分城市中，针对定价高于417,000美元之房屋的贷款——在高花费地区该下限高达729,750美元）仍然紧缩。最后，其结果是美国人转而购买较小的房子，这是最近10多年来首次出现这种情况。

    住宅信贷方面的税收政策存在缺陷。针对中等收入首次购房者的8,000美元税收抵免帮助清空了库存的小户型起点房（starter home），但较富有的购房者却无法获得类似的税收抵免。

    此外，NAR首席经济学家劳伦斯•允（Lawrence Yun）表示，虽然今年早些时候通过的按揭贷款改革降低了中等价位房屋的价格，但房利美（Fannie）、房地美（Freddie）和联邦住房管理局（FHA）均不提供较富有购房者所需的巨额按揭，这使得美国政府成为问题的一部分。

    允说道：“那些全现款买房的超级富人不受按揭可获性的限制。那个市场仍在照常运作。而在他们下面，有些人需要巨额按揭——但却无法获得。”

    这迫使购房者转而购买小户型房。NAR于今年5月对房地产经纪人进行的调查表明，73%的购房者因为难以获得贷款而换购了价格较低的房产。（美国人口普查局（Census）数据表明，自上世纪90年代以来，去年美国房屋面积首度减小。）

    过去，房主在售出小户型房屋后常常会购入百万美元级别的房产，但现在他们中很多人再度购买的仍是价格相当的房产。拉辛斯基表示，相反地，“由于大部分卖主是卖空交易中陷入困境的卖方，他们可能转而购买更便宜而非更贵的房产。”

    马克•弗莱明（Mark Fleming）是房地产数据公司First American CoreLogic的首席经济学家，他也认为问题在于需求。弗莱明表示：“[销售]价格并未下降，因为只有存在达成的交易，价格才可能下降。假如没有可满足的需求，你无法降价。”

    在圣地亚哥、迈阿密海滩或拉斯维加斯等地，百万美元房产的过度供给反映了在繁荣时期第二套房投资激增，在上述地区需求格外低迷。随着假期购房者离去，该市场必须依靠当地人，但弗莱明认为不论在哪个价位上，当地人都不会全部买下这些房产——因为当地人从来就不是买主。

    基于上述原因，高端房市的复苏将大大晚于一些分析师已经在预测的中低端房市的反弹。摩根大通（J.P. Morgan Chase）不动产抵押债券分析师在今夏早些时候估计，高端房产的价格可能直到2012年才触底，届时房产价格较之峰值将下降60%。

    译者：熊静