房产市场复苏幻影
随着加利福尼亚州的房价都在回升，房市的“寒冬”似乎已经过去。但是这种利好的震荡或许只是昙花一现。
作者：Colin Barr
房产市场的萧条是否已经终结了呢？
Toll Brothers, Hovnanian，KB Home和其他建筑商的股票猛涨。三月份以来，追踪大型建筑公司的交易所交易基金几乎翻了一番。
新建房屋数量连续五个月上涨，与此同时新房销售创了自去年9月以来的新高。房产价格也一路上扬：凯斯席勒房价指数显示，全国二季度的房价上升了2.9%，结束了连续三年的下跌。
这些迹象——加上对于购房者的买房意愿不断高涨的大肆报道——促使建筑商的高层宣布“寒冬”已经过去。
“我们相信，终止合同的数量不断下降和刚性需求的增加表明房产市场正趋于稳定，” Toll Brothers首席执行官鲍勃•托尔（Bob Toll）在本月一次与投资者和分析师的电话会议中说。
但是房市的支持者从2006年房产市场达到顶峰时就不断预测房市的拐点，然而房价的暴跌证明了他们是错的。怀疑论者称这一次他们又错了。
他们提出，一个欠债累累的消费群体，一个萧条的就业市场，经济刺激计划和止赎的不断增多只会让房市的任何一次反弹都有如昙花一现。
“在我们所处的这个阶段，房主必须要在这种混乱的状况中自寻生路，”马克•汉森（Mark Hanson）说，他在加利福尼亚经营一家房地产研究公司。“这个夏天市场的回升正是下一轮走低的开始。”
销售变化
汉森认为，近来对房产价格上升的大肆报道主要是因为房地产市场中各种力量的博弈。今年早些时候，近一半的国内交易都是以低价重新销售被取消回赎权的房产。
从那时起，被取消回赎权的房产销售保持稳定的同时，所谓的有机销售（不包括贱卖房产）也开始上升。这一利好的组合——加上低廉的融资和几项受众较广的税收优惠措施——促使遭受严重打击的地区的房产价格回升。
因此，根据MDA DataQuick提供的数据，加利福尼亚的房产价格保持了连续3个月的上涨。被止赎的房产销售在年初占到了57%，而现在只占到交易总量的1/3。
但是汉森指出，随着学校开学和夏季房屋销售季进入尾声，非违约房产的销售在未来几个月可能会下降。
几项受众较广的税收优惠已接近尾声（或已经取消），更加大了房价的压力。针对首次购房者的高达8000美元的联邦税收抵免将在12月份结束。加利福尼亚针对购买新建房屋的购房者提供10000美元的税收抵免也于上个月停止了。
优先级贷款的问题
人们担心的另外一个问题就是，房产危机开始向那些处于首轮金融危机中心的问题贷款者之外的借款人蔓延。
在2007和2008年许多贷款违约都是因为在市场泡沫最大化时的欺诈造成的，而现在相当多的问题是由于就业市场的疲软。最明显的证据就是那些所谓的优先级贷款者——那些保持良好信贷记录的人——现在已经开始拖欠月供了。
依据抵押贷款银行协会（Mortgage Bankers Association）的统计，优先级的定息按揭现在已占到开始被止赎房产的近1/3。协会首席经济学家杰伊•布林克曼（Jay Brinkmann）在本月早些时候的声明中说，这表明按揭表现又一次受到了失业的影响。
约有44%的优先级借款者去年逾期交纳了贷款，因为丢了工作，没了收入。根据房地美（Freddie Mac）的数据，在2006年他们只占36%。
其他一些数据也唱衰房市的复苏。储蓄机构监理局（Office of Thrift Supervision）经济学家莎伦•斯塔克（Sharon Stark）在本月指出，待售房屋的数量较近来的峰值有所下降，但是依然保持在“历史高位”。
“房屋的供应一直影响了房产的价格和价格回升的能力。”她补充说。
在过去几十年中大量兴建的房屋推高了闲置率。人口普查局（The Census Bureau）说，14.3%的出租和房主自用的房屋在二季度都已闲置，而在十年前只占9.7%。
汉森说，按揭服务商在应付新的按揭修订方针的同时，不断补回被他们推延的止赎权的做法，这样一来，止赎的现象就会加速。
他说：“一旦服务商开始运作，这对于被取消回赎权的房产又是一个巨大的障碍。”
托尔早在2006年12月就谈到房市是在“底部或接近底部的位置跳舞”， 他最近提到，建筑商可以借助纳税人的力量。
托尔在8月12日的电话会议上说政府应该考虑在房地产市场推广一项类似“旧车换现金”的计划：给消费者一些抵免，以旧房换新房。
托尔提出一项为期四个月的计划，向那些购买新建房屋的人们提供15000美元的优惠券，这可以“让超过两倍的人就业，比汽车业的速度要快一倍。”
鉴于现在全国不断上升的失业人数，如果托尔能在国会中找到该计划的支持者，人们不会感到惊讶。但是立法者可能首先会考虑这项计划的有效性有多大。
汉森说：“这个问题的形成经历了10年，人们真的相信能在36个月内修正这一问题么?”
