2008年房产投资：不宜激进

    作者：黎明楷

    也许政府并不是太喜欢人们拿房产作为投资工具。老百姓，乃至舆论，也可能把房产投资看作房价上扬的罪魁祸首。可事实上，自从房产在 1998 年开始全面商品化后，房产的投资性质就越来越明显。如果房产也像一般消费品一样，越用越不值钱，那么大部分市民就会宁可选择租房；相反，如果购房或者盖房的就都成了收租的投资者，虽然资产在贬值，但租金收益相当可观。纯粹为了解决住房需要，不考虑房屋的再售价值，购房者是不会压抑眼前的种种欲望而节衣缩食去买房的。所以，淡化房产作为投资工具的措施，只是掩耳盗铃。适当的态度是：正视房产的这种特性，调控供求关系来影响价格，并公开资讯来引导市民理性投资。

    2008年是变数特别多的一个年头。站在投资者的立场，应该怎样看待房产呢？我想从几个角度与读者分享一些看法。

    第一点是时机。2007 年中国房地产市场经历了一场大波动，上半年市场兴旺，几乎所有城市的房价都记录了惊人的升幅，少的有 20%，多的翻倍都有。（我这里说的价格，是按项目或者是按房子算的，而不是官方用的平均算法。）不过，随宏观调控政策的深化，下半年从深圳开始，市场交易量开始收缩，然后一直北延，到第四季度全国的大城市都受到波及。到今年 1 月份（2 月由于有春节因素，不适宜用来比较），三级市场交易量普遍比高峰期下跌 50% 以上。广东一带的房价跌势明显，相比高峰期，深圳房价下跌 35% 以上，广州房价也下跌了 20% 以上。虽然上海、北京两地的优质地段的优质物业价格仍然坚挺，但随个别开发商推出的价格优惠手段，一些郊区普通住宅的价格也回软，呈现轻微跌幅。踏入 3 月份，市场有回暖的迹象，市场交易量开始回升，反映出价格回调到这个水平已经初步找到支持点，再继续往下的机会不大，除非中国经济情况恶化。

    对于这几年的中国经济表现，有人提过两个变数：远虑是美国经济可能步入衰退，近忧是奥运会后的热情冷却。先说奥运会，尽管历史上有不少城市在奥运会的亢奋后都会有一段经济低潮期，但我认为这个现象应该不会在中国重现。与希腊、澳大利亚不同，中国这几年的经济高速发展与举办奥运会没有什么直接关联，中国依靠的是强劲的出口而不是因为奥运会而吸引过来的热钱，而且中国政府这几年在努力的是压抑经济过热，而并非为了奥运的形象工程去助长经济。因此，奥运会的落幕除了可能会对北京奥运村附近的房产带来一些可预见的冲击外，不见得会对中国的整体经济带来什么坏影响。

    至于美国因为次贷危机而可能引发的经济衰退，对中国倒是有比较大的影响。到目前为止，美国仍然是世界上的经济龙头，一旦发生经济衰退，不仅当地的需求会减少，连带其他地区的需求也会受到影响。尽管中国货不是只销往美国，但当全球消费意欲都因为美国经济问题而减弱，作为出口大国的中国肯定受损，首当其冲的是制造业。幸好，中国有一个偏好储蓄的好传统，改革开放以来，企业以及民间累积的财富不少。因此，万一中国的经济受到出口放缓的冲击，中国政府还有变招的余地，那就是刺激内需，这样可保中国的整体经济在一段时间内维持稳步增长。

    总的来说，中国经济在这几年不大可能变差，这是房产市场最有力的支持，因此整体房价还是会持续往上。但在信贷收紧的 2008 年，大涨的机会很低，反而在个别地区与个别产品还有可能延续去年的调整。从投资时机而言，今年并非鸡犬升天的好年头，但考虑到社会上能供长线持有保值的投资工具不多，房产还是一个不错的选择。可是，今年没有去年那么容易获利，不能盲目乱扔飞镖。投资战略是精心挑选精品，不宜急切。

    第二个想探讨的因素是地点。地产投资里有一个传统准则，就是“地点、地点、地点”，这说明了地点对房产价值的重要性。跟大部分商品不同，房产是只能模仿，但没法复制，原因是每个房产所处的空间是独一无二的，而且周边的环境是长时间演变出来的，就算政府有能力把整个城市一模一样再建一个，但生活在里头的人不同了，形成的社区也都已经两样。

    选地点得先选城市。在大旺市期间，一般都是选择经济增长幅度比较大的，而且往往是基数比较低的。早先，二、三线城市比较吃香，就是因为投资者都有追落后的心态，哪个城市房价比同级别的城市低，资金就涌过去。升值潜力高，通常都隐含风险高的因素。2008 年，房地产市场面临的变数比往常多，适宜采取稳健一些的投资作风，可以瞄准大型城市，但当然也得考虑资金实力。北京、上海、广州、深圳这些城市平均价格都很可观，如果资金不足，就要考虑其他省会之类的大城市了。至于一些三线城市，虽然价格便宜，但三级市场不成熟，收租以及转售都不容易。除非在当地有熟人朋友代为处理，否则异地投资者还是不宜沾手。

    至于具体地点的选择，一般挑市中心应该不会错到哪里去，但有时也不一定市中心就一定最值钱。我们首先要尊重历史，也要相信规划，另外还要考虑天然环境资源。城市在发展中总会在市民的脑海里留下痕迹。某些商业集中地，或者一些公认的高档社区，或是传统的贫民区，这些历史足印会在颇长的一段时间里影响物业的投资价值，投资者应该顺应民情下注，投资决定不宜过于超前。政府规划不容易改变市中心的旧貌，但却可以将一些偏远落后的地区化腐朽为神奇。当前政府财政条件普遍不错，政府领导也乐于投入基建，规划被拖延的情况较少，所以跟规划投资，算是一种简单容易的战略。中国地少人多，能在市区内或者是市区周边拥有一些天然环境资源并不容易，所以一些海景、江景、湖景、山景物业就特别保值。平常日子这些物业是不易放盘的，售价也会很高，在调整期里偶尔会有这些物业在市场出现，这时候投资者就要密切留意了。

    最后一个投资者需要考虑的因素是产品本身。同样地段的两个项目，由于产品设计不同，价值可能相差很远，甚至往往出现一些原本位置较差的项目卖得比一些好地段的项目还要贵。这种由产品质量影响到地点因素的情况，随不同房产种类而不同，一般是街铺受影响最小，之后是住宅，然后是写字楼，最严重的是商场。街铺价值主要受周边商业气氛的影响，除了一些缺陷性的因素，如电力不足、门面过窄等问题之外，对产品设计要求不高，因此投资者会研究商铺所处的地点，甚于研究外立面的美感。住宅就不同了，优美的小区环境、完善的配套、合理的房型布局，都可以提升物业的价值。写字楼以至于商场则最考验产品设计，较好的地段往往也可以发现一些影响市容的烂场。所以，也有一些专业投资机构专门收购一些地段优越但设计落后的商业物业，重新设计、包装后再推向市场。2008 年，住宅类别是政府重点调控的目标，普通住宅投资前景较为暗淡，投资者不宜入市。一些适合长期持有的优质地段的高档公寓或别墅倒是可以考虑。商业类别物业将会随经济增长而更值钱，但投资者除了考虑地点外，当然也要慎选产品。

    对房产投资者来说，2008 年不是一个适宜全面进攻的一年，但由于市场上缺乏更适合的储藏财富工具，而房产价值将受惠于中国经济的持续增长，所以投资者可以利用这段市场冷清的时间细心挑选优质的物业长线持有。物业是否优质，首先要考虑地点，然后才考虑产品本身。总之，2008 年投资战略不宜过于进取，选择大城市风险较低。至于产品类别，商业类物业可以看高一线。