地产股重新具有投资价值

    

    住房市场刚显示出劈啪作响的回暖迹象，之后便停滞熄火，这种情况循环往复多次。事实上，根据德意志银行（Deutsche Bank）的统计，在6年全美住房市场下滑时期已出现了7次复苏假象。现在有迹象显示住宅市场真的开始复苏。证据一：住房建筑公司股价已经飙涨，过去9个月内很多公司股价翻了两番。追踪基本面数据的一些分析师认为：对投资者而言，好消息是即便这些公司股价攀升了这么多，但仍有进一步上涨的潜力。

    理由是显而易见的。美国新房短缺现象隐现，建筑活动必将随之增加。近几年，为应对购房需求萎缩，住房建筑商削减产能。Zelman & Associates公司首席执行官艾薇·泽尔曼(Ivy Zelman)表示，当前“新房库存处于创纪录低位，无论你从什么角度看。”多年来，新房数量一直占全美家庭总数的0.3%，她说，现在这一比例为0.1%。普查数据显示，过去三年间，每年仅有47.5万户新屋完工，低于长期平均年度数据110万。

    泽尔曼是为数不多预测到2006年住房市场下跌的华尔街分析师之一，直到今年年初，她一直基本看空房市。一些因素改变了她的看法：新屋库存极低；房价在全美范围触底，推动迟疑不决的潜在买家出手；全美城市租房成本上涨。

    以位于佛罗里达州德尔雷比奇（Delray Beach, Fla.）的一个新住宅社区为例，泽尔曼描述说：潜在买家清晨六点钟就排起了队，44套住房一个周末被抢购一空。这种场景虽然令人不安地回忆起住房市场泡沫晚期时的情景，但这让泽尔曼看到了希望。她推荐普尔特房屋公司（Pulte）的股票。投资者担忧普尔特的抵押贷款部门或将面临进一步亏损。但是泽尔曼不认同这一悲观预期，她认为由于利润率上涨未来两三年内股价将提升78%。

    在休斯敦、达拉斯、印第安纳波利斯，甚至佛罗里达州中部这样的地区，新屋供应量都不足销售3个月，美国房地产研究公司都会研究（Metrostudy）的首席执行官迈克·卡斯特曼（Mike Castleman）说。该公司每三个月会派出实地调研员深入全美大约三分之二的新屋建筑工地进行调研。都会研究公司调研的区域显示，年度新屋开工量仅为2006年峰值时的20%。当需求从如此低位回升时，卡斯特曼说：“建筑商将开始扩大新屋开工量，浇筑更多混凝土底板，并增加地块购买。”

    乐观主义者是这么设想的。但从住房建筑商股价的涨幅来看，价格是否已经被高估？德意志银行分析师尼苏·苏德（Nishu Sood）不同意这种看法。苏德计算了住房建筑商的所谓正常化每股收益（Normalized Earnings）——住房需求重返长期平均水平时住房建筑公司可获得的收益。他忽略短期盈利波动，因其对住房建筑商未来前景的影响微乎其微。在苏德看来，住宅建筑类股票正常化市盈率为5倍。他推荐D.R. 霍顿房屋公司（D.R.Horton）、住宅建筑商MDC控股公司（M.D.C. Holdings）、住房建筑公司梅里蒂奇（Meritage）、住宅建筑公司瑞兰德（Ryland）和豪华住宅营建商托尔兄弟公司（Toll Brothers）等公司的股票。这些公司负债水平低，这意味着必要时他们能够申请到贷款。他们“能扩大资产负债表规模，在复苏时期最终斩获更大收益，”苏德在近期的一份报告中写道。

    第二个担忧源于止赎问题。质疑者警告止赎浪潮将席卷市场并再度打压房价。经济学家A.盖里·谢林（A.Gary Shilling）表示，大约300至500万住宅要么存在房贷拖欠问题，要么是尚未重新进入市场的止赎住宅。谢林运营着一家以自己名字命名的公司。一旦这些房屋入市出售，他说，其售价通常要比同类非止赎住宅价格低19%。打折房产广泛存在，谢林认为，将打压房价并冲击脆弱的房市复苏进程。“如果有一批（止赎）房屋待售，它们将形成真正的市场，”他表示，“我不认为到时候住房建筑商能与之竞争。”

    但是，泽尔曼和其他一些人却认为止赎房产重新入市需要很长一段时间。止赎案件通常都要深陷法院泥沼数年，美国当前等待判决的止赎案中65%以上发生在止赎程序需经法官批准的州。被收回的房屋需要数年时间才能重新入市，看涨房市的投资者表示，但那将是稳定的涓涓细流，而非滔滔洪水。

    以加州橘子郡地区为例，房地产繁荣时期房价冲天飙涨，2006年至今房价已回落了36%。但一度最炙手可热的止赎房产当前处于供不应求状态。被回收住宅投放市场平均20天就会被买家抢购（买家中机构投资者的身影越来越多）。如今住房建筑商正重新拿出他们的锤子和射钉枪，随时准备开工满足市场需求。这标志着一个新的上升周期的开端——且很快就会在美国其它地区复制显现。

    译者：郑欢