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2008年房产投资:不宜激进
 
www.fortunechina.com    2008年04月29日
 

    作者:黎明楷

    也许政府并不是太喜欢人们拿房产)5b1d#)V8bbQfpfsU2I@QU)vOmR3!AseHUz79o^B作为投资工具。老百姓,乃至舆论,也可能把(p!hVzOBOCH(8房产投资看作房价上扬的罪魁祸首。可事实上v!UFt2rI,自从房产在 1998 年开始全面商品化DtqTMq6iA后,房产的投资性质就越来越明显。如果房产F#$NXH72RToqJGxGcy3&VsIW1s1QZFlz1lVQVteHow^^hL9jkn-也像一般消费品一样,越用越不值钱,那么大*WHaR+fGY&ow#L@1YMANB7WffLsOsRr%RVu1$LQMX4q^Fnb2uCS部分市民就会宁可选择租房;相反,如果购房EAc(或者盖房的就都成了收租的投资者,虽然资产w0B*ABc^#oRsvU57gdqvPxfu$j)%在贬值,但租金收益相当可观。纯粹为了解决I48koH9RzyS^住房需要,不考虑房屋的再售价值,购房者是Iobds6SME&wd^1lHwF1 CHeDZ#P3+K(o8LMDNHfHWXek%F不会压抑眼前的种种欲望而节衣缩食去买房的 EwB1svver$z$V^OAw*iCIewtU+yWd9v)&2eNH&+l8*z30NF4tn)。所以,淡化房产作为投资工具的措施,只是kPm0I%sF 77EGSp$掩耳盗铃。适当的态度是:正视房产的这种特Lw$Xp8v(@s15C(PIMdC504Btwn性,调控供求关系来影响价格,并公开资讯来44cm4$Sj@AJ*VSTHMrJoy*dORq7fg8kQ2kneRpZSS13z(2NL引导市民理性投资。

   c#k(LiGB^$hqK4e0MhGliDsxNcLTF8xE 2008年是变数特别多的一个年头。站在x6idEz@)L+ds&FQEcQnEQV0XnOyObK5H投资者的立场,应该怎样看待房产呢?我想从wXx9ebtJyzlYB11ukDmO@fMZI4+*0DU%uC0uNQUItORp(KyM1%S(几个角度与读者分享一些看法。

    第一点是时机。2090KehJXYUM*map3CnHWG apQ3fVI2Ao$ogJ3h%w7Yhs0TYPC07 年中国房地产市场经历了一场大波动,-gzKj1Qn!QqPU4o3X上半年市场兴旺,几乎所有城市的房价都记录-bvz&lASX7#LNGzN*h7aA !NRs7^e7WSwD@m438v5PMot0-^iL了惊人的升幅,少的有 20%,多的翻倍都s81sRmG8IGPHA89^nTeplPbT3%b!LtnIVSuTG- n@0wJ$Ej有。(我这里说的价格,是按项目或者是按房AXzo4bgKU8Hzyayfnu#iaV2uSek子算的,而不是官方用的平均算法。)不过,zinPCLdAykiPX4ln2U+SU随宏观调控政策的深化,下半年从深圳开始,DN6Ly2M(0pP8 AdT% 市场交易量开始收缩,然后一直北延,到第四2csn@$yw-dUm5K7mriVF1o$CB-omwXe5Bq&j67K1$P#v季度全国的大城市都受到波及。到今年 1 bPch-0e*MN)6$q6OD0Q*4oKJ5fwH3)*Kh*zn!4JLNr80H月份(2 月由于有春节因素,不适宜用来比eEVrGGYMRzWW1T#fS4N0#TU#tY^g^oxQ1ahDIm较),三级市场交易量普遍比高峰期下跌 5$dUg#H!4%zzpV0% 以上。广东一带的房价跌势明显,相比gmjfviJd(G*Ns!5hW*Hu@0OpnUqu^SUDrn*高峰期,深圳房价下跌 35% 以上,广州eVeiI(Htviaxep3kwq^$ngJ@5*Zg2#3rkV+ujNNeZYY36iLelUI1F4房价也下跌了 20% 以上。虽然上海、北&66s+pvaB$iKwLSwM^6ek9mDDf6UqtHngYvCJSRf&VHfbny+*ffmj京两地的优质地段的优质物业价格仍然坚挺,mK!THY&8@32@wwu-WG16M6LiTLI但随个别开发商推出的价格优惠手段,一些郊G#lRTk7w*ooL(区普通住宅的价格也回软,呈现轻微跌幅。踏QzlwU%N@!s8fup7yQQSf4#rOWVnLlp7入 3 月份,市场有回暖的迹象,市场交易Ibwtpq45g!#e)TdUDr+HpfiZpF TPP量开始回升,反映出价格回调到这个水平已经)$Ls&!s5YZO3y^x5D%u@ScTf& WmN*kru初步找到支持点,再继续往下的机会不大,除2bc+(gkeIEgzaZaX^8T非中国经济情况恶化。

  G*S4nCWaRU-sh2m)Wt1(CkLyBa9FoA4D0C DjeCHG  对于这几年的中国经济表现,有人提过两XriGQIswOsR个变数:远虑是美国经济可能步入衰退,近忧DgEE7u5aKbWZzUBns34lj-OQ94 +dV是奥运会后的热情冷却。先说奥运会,尽管历ptGc(F7&%jAT#ut史上有不少城市在奥运会的亢奋后都会有一段+&HW80b经济低潮期,但我认为这个现象应该不会在中fFYo6F9国重现。与希腊、澳大利亚不同,中国这几年Jc@X$mdmb48AfSbOmxh6IwdZ gW1Q的经济高速发展与举办奥运会没有什么直接关rD0fUdLZG-VSI6Nu@6XJa$W#4RSXc9zYxWhwJIz#YA联,中国依靠的是强劲的出口而不是因为奥运w-Seyuu会而吸引过来的热钱,而且中国政府这几年在T*2q6bmu%ONTS)q$D#Uk^^R)0!LhI8KPJg5-sI+I)s@)vv努力的是压抑经济过热,而并非为了奥运的形gJ94s+T9Tsoi0v1z27PSWCTBfyes0qQ#BiL象工程去助长经济。因此,奥运会的落幕除了DPWUD%had0NP%vlyIelVZTvxFF#I^!Qlj!84OCtSJpV可能会对北京奥运村附近的房产带来一些可预AeOjWl61tPbthMJF PNzGSFyCbIIhU)dT&5gN*j 99P见的冲击外,不见得会对中国的整体经济带来GIYv!uj4qvbu3EY1b%p*K 9y^jvI#!YeIhPAPDHHevHp+lXq&!!n6DHRI什么坏影响。

    至于!V+RxUAiRCrqtpxaJlhi16PHt-Il@g%H1W34vFyz6+z9美国因为次贷危机而可能引发的经济衰退,对ZXe7x%b(m-bR@S8jhPrIz@sl1$UX(VgG(2zsvP6中国倒是有比较大的影响。到目前为止,美国P+klYwD+^Kx9G#jk仍然是世界上的经济龙头,一旦发生经济衰退Y ,不仅当地的需求会减少,连带其他地区的需bZz91&ZgMN$wrf sTWpDJS7ww$PmdU907%!*hAD^AaY yZ6C0ZRTTm+Nq求也会受到影响。尽管中国货不是只销往美国vvlKo7HG^FJM2K6Hm6g4qMSW0@HPAe!HDA(p*F7,但当全球消费意欲都因为美国经济问题而减a-@XdTDx+C弱,作为出口大国的中国肯定受损,首当其冲+6#y@9S!Y2ya@AgjqGzDqkR7e2uOh的是制造业。幸好,中国有一个偏好储蓄的好y EQoWJBXBjiOrnW2^k传统,改革开放以来,企业以及民间累积的财h1c@V2eEMa@K+Sq%-nXmeymTb-UVcn!PlJBq5Y0wn)l6k^$x)lqI1N富不少。因此,万一中国的经济受到出口放缓yn$gn69#wwO2NIqTvA*D0qQL的冲击,中国政府还有变招的余地,那就是刺uUcyJzoODtTs*d$L-vNN(Wlzc激内需,这样可保中国的整体经济在一段时间&l9OH@Qv(4QvCde!u6#*funHkaI78nMmQxCgMnFuYbj1e-k!D4x ak#o)0内维持稳步增长。

    nzMzsa^NU85^NHFnkXwjOV1paJw&poz+Eq!z@pM总的来说,中国经济在这几年不大可能变差,65Plbft)6(n(EvYo07GZpyrzhX@8pxg7Ch0Be这是房产市场最有力的支持,因此整体房价还DNQv9@bB3@u是会持续往上。但在信贷收紧的 2008 z9r)CyFc$$DdnAGh*NrrTBk5uUGRLXcU#年,大涨的机会很低,反而在个别地区与个别92PAK0zSiHjUQrnKkAirWwU12gMcfNMSnWjuU%1-LvTxz3j4#rCm#2f产品还有可能延续去年的调整。从投资时机而KS)imCAAN$言,今年并非鸡犬升天的好年头,但考虑到社XhK!X@%nEL*DPBPI))1fiFkwdkJu69aX会上能供长线持有保值的投资工具不多,房产btbkZvLi还是一个不错的选择。可是,今年没有去年那9M+KJAb9NP7Oc么容易获利,不能盲目乱扔飞镖。投资战略是*d4^L5pEGi4*GV0Tt*cli8%f#(9di@+$HAe)4w4VDLpsMnwAx^+L5 s6y+精心挑选精品,不宜急切。

    第二个想探讨的因素是地zQ+rc点。地产投资里有一个传统准则,就是“地点r3I4#RekYJiMEP6cRwx uUB1jS3yr3Ne6hhE&CBYtt^1#2QQ4yLvjA gZ、地点、地点”,这说明了地点对房产价值的-L4 gZ+KyvK0Zy2#%vXfceMpjUk-0!zLYHTP*LoH1c4po3+ruvO%重要性。跟大部分商品不同,房产是只能模仿vbv0leyeCbTfKVZAsKKK&3Qp k,但没法复制,原因是每个房产所处的空间是%cbJJA#^iHWD-@ dhLY2u19GQXTICPihEPNwKFQw&(独一无二的,而且周边的环境是长时间演变出WLyOoalZ s+&&8oVVc来的,就算政府有能力把整个城市一模一样再57QS1wB$wB建一个,但生活在里头的人不同了,形成的社L+sPG#区也都已经两样。

    L+@I+&a7DPkYt&P(JJNK%C2n90选地点得先选城市。在大旺市期间,一般都是K$qJkgpuhSSSt)@f)!6xY#g0)3uk2SUgBVW1m2GYVB7U选择经济增长幅度比较大的,而且往往是基数q!!3NYmAF%U$B#VnMr1W-djZA+25zGYvRq2Es%^ MKqZw比较低的。早先,二、三线城市比较吃香,就p2kD(Cl h6ekIHWm#%IIf8是因为投资者都有追落后的心态,哪个城市房dMRNEPPih价比同级别的城市低,资金就涌过去。升值潜Vd&*02OamyFob-I7BT@(R5EFbg9YwmjOJJ^1qgGmD力高,通常都隐含风险高的因素。2008 rbyAKixucWML1Z&0年,房地产市场面临的变数比往常多,适宜采reWJvVC%取稳健一些的投资作风,可以瞄准大型城市,sqN)*-krSD@oIy9408yo@gc!Vy7i1wz38*)P+@aELLLktoLeFuH+-yj7但当然也得考虑资金实力。北京、上海、广州zK Ldg!E、深圳这些城市平均价格都很可观,如果资金PF3ivPEUimMxa3zTlB#4rYITO97Ty%RJH8#@fXtsxN不足,就要考虑其他省会之类的大城市了。至8T71zpX%于一些三线城市,虽然价格便宜,但三级市场&vRG$OtW#ojZ---t&KUvS5hefDClIIVJ不成熟,收租以及转售都不容易。除非在当地!有熟人朋友代为处理,否则异地投资者还是不e!L8FL&WLxHg7QTugEn!BN9VLw0jrgO$29ftTIw$z宜沾手。

    至于具体GO^@5 uQZYBUB57Oqhc-& t+1#vfSUf4NkZmCv!Nrr#7(3KwDod&q@地点的选择,一般挑市中心应该不会错到哪里d-!HJKCchAR%FTtNsjyi6O00S)SqyHpLgQB0cuep6e去,但有时也不一定市中心就一定最值钱。我j们首先要尊重历史,也要相信规划,另外还要8+Y)N考虑天然环境资源。城市在发展中总会在市民@PUYmT3bTtzUsp6x531%OP7B$GQbwglv(的脑海里留下痕迹。某些商业集中地,或者一1+6kZK-ODXhh@zPvnUWm*些公认的高档社区,或是传统的贫民区,这些#DjW)5M ) 3dQTt&KAlEYQBo5o历史足印会在颇长的一段时间里影响物业的投a#8bh69UptOsx AG52!8C资价值,投资者应该顺应民情下注,投资决定Uo))l8ptsRMl1U)q-@(hJgp!EPzUrIk$K55!YjE9mpwa(tJw@#wJZej不宜过于超前。政府规划不容易改变市中心的7ayQbJf4r1E*S1h2@IF-O1wZtvK旧貌,但却可以将一些偏远落后的地区化腐朽y!WnO$iwkvKnd5gONP1RElJveu6FHB54c*1v32i4tSO!^*IKla#&5 Jr)7 为神奇。当前政府财政条件普遍不错,政府领x8Ebv2yl@iq@M^%a3LGpt0v92)R3X导也乐于投入基建,规划被拖延的情况较少,ZDKcall3lmYq5-b(v-S8!MyuopbMC0ly5kBnnFZ0T9O所以跟规划投资,算是一种简单容易的战略。jGf1E4Y中国地少人多,能在市区内或者是市区周边拥g*G9NyUVE8^IIH-7rj0^s+f)WvHl*gw有一些天然环境资源并不容易,所以一些海景E8^%I3sOX)!W75pSeT*sQB$Lka6n1QCBx4nyn2g)h)M0^jJEL*5^sYA、江景、湖景、山景物业就特别保值。平常日G!XwPlKGJ&XsrBqZs+m&GyaxxNLXK0tT32zn hG@80YyUxi%nY(SM8+49子这些物业是不易放盘的,售价也会很高,在BH+调整期里偶尔会有这些物业在市场出现,这时oiob(34kLUF1GkwesSjvxb#V-(Bg86c t58候投资者就要密切留意了。

    最后一个投资者需要考虑U&kCHHQFw3A*KhzwUNGGCOSidd6s#l43r5&6i的因素是产品本身。同样地段的两个项目,由%(DQEsF$x&于产品设计不同,价值可能相差很远,甚至往RnmWPxlY3)0r^^#wvU+xUy9vgCDEFhBZJH6HR往出现一些原本位置较差的项目卖得比一些好3$v*h3地段的项目还要贵。这种由产品质量影响到地sN%jwaOh!QP%i&NfpTK@mVjc(+点因素的情况,随不同房产种类而不同,一般XQ8S nI*&OZVXXZ7TN%vxTF-CgV&tFPnr66RXK04B$AUAaR#%qgez是街铺受影响最小,之后是住宅,然后是写字$0^T4%MxOPkr6qwFTKRD-pnAiy$y+9dqN0RnCQez69+w楼,最严重的是商场。街铺价值主要受周边商lVZY+E#&MM业气氛的影响,除了一些缺陷性的因素,如电mYGaBMQ+7U力不足、门面过窄等问题之外,对产品设计要+^oZxsEPY9L)C+wX6Im0U%JJTcB*wnUrD求不高,因此投资者会研究商铺所处的地点,(mD8DSGT7w2!)B*甚于研究外立面的美感。住宅就不同了,优美05m+dqwA的小区环境、完善的配套、合理的房型布局,(^1f4tI9z1DjY9)q7EfH%JU15ZGg都可以提升物业的价值。写字楼以至于商场则muBVFPo最考验产品设计,较好的地段往往也可以发现 oPb5+v f!a@&l0I^&+MBGHS-)QKaet6LGc3hM%G7E3WkqVohVGY一些影响市容的烂场。所以,也有一些专业投Vh%E-qFsNNcEqir+6ZqT资机构专门收购一些地段优越但设计落后的商H8^Zna%av4HLWN%!lz7Z@5V9&%97nSr&7Yg#IlUJzQf)011+frv!a业物业,重新设计、包装后再推向市场。20io& dn^2AG%1@x08 年,住宅类别是政府重点调控的目标,TzTrlExuuwXUFVR Z#egh1YsS$4t2hFJl5TqC m普通住宅投资前景较为暗淡,投资者不宜入市7gBT2a4R5vz$y。一些适合长期持有的优质地段的高档公寓或bxt#UN@eZpfYRgprHKJPpC*0zz4VhC)tqdW@y!(Sz别墅倒是可以考虑。商业类别物业将会随经济WLdE0F WkG6gdj)B%emfN)0*a98ewMQhYW7N增长而更值钱,但投资者除了考虑地点外,当(Y @dpOO)FCPKr#WLVj然也要慎选产品。

    *LD对房产投资者来说,2008 年不是一个适g宜全面进攻的一年,但由于市场上缺乏更适合i(MhC7jMG@CBcZh )QCN9Jg8U^1*JGsb#w5Y##ahD2G!)的储藏财富工具,而房产价值将受惠于中国经rxccO济的持续增长,所以投资者可以利用这段市场gDFttv#冷清的时间细心挑选优质的物业长线持有。物&FnD1KChT vqCUfd!B4+gt!Q*v@A!9j#Z g70oXMMesEq0MFdy7I&业是否优质,首先要考虑地点,然后才考虑产WAVTOsRrzgb*G+@%%fjW8NpU9q7p2yp+d!a#2b品本身。总之,2008 年投资战略不宜过c3HX vH^h8@^RVPpIjigknT1m于进取,选择大城市风险较低。至于产品类别heiguz5Z@+N2Cv9pPSTm8E-KTeSkciQ0++Rdbu1oNQ8DMV4sO,商业类物业可以看高一线。

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