全球房地产市场报警：08年历史将重演

全球金融危机以后美国的新屋建造一直比较克制；美国8300万千禧一代进入工作年龄需要成家立业，人数超过了婴儿潮一代，这是最大的刚需推动，但供给端并未出现过热；次要一点的原因，疫情居家隔离使得人们重新思考商业中心的密集居住安排，且许多公司允许永久或者灵活居家办公，人们更愿意搬远一点有更大的空间，也推动了需求。美国居民资产负债表健康，疫情以后因财政补贴储蓄飙升，而非08年的过度借贷。

中国提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位准确，人们都希望中国调控结果是房价比较平稳的落地，不是大起大落。

特别指出的是，我认为：“中国房地产泡沫或不低于50%。”见仁见智吧。

中国的现实问题极为特殊：现在很多城市房价基本都已经稳住了，但对于一些地方来说面临着两难抉择：一是一部分人希望通过买房子来发财，自然不希望房子降价；二是不少地方政府通过卖地可以获得较高财政收入，打击房地产对地方财政也有较大影响；三是中国房地产行业在过去近20年时间里被当作一个支柱产业发展，演变下来积累了一个极端的甚至是骑虎难下的问题，那就是国内房地产企业在银行负债率较高，居民买房也要通过银行进行贷款。根据银行数据统计，中国现在个人住房贷款高达35万亿元，中国中长期消费贷款总额是42万亿元，相当于对中国大多数居民来说，申请中长期贷款都是为了房子。同时房地产开发商贷款余额在12万亿元水平，在这种情况下，如果调控得太急政府可能也担心出问题。

人们的愿望很好，但可能仅仅是愿望而已我们希望调控结果是房价比较平稳的落地，不是大起大落。

下步经济大形势，不能简单地同美国比，中国较为特别。中国在抗疫期间，采取的货币政策、财政政策主要是拯救危困企业，以及加大基础设施建设投资力度。对于居民包括失业者，则没有明确的提供一些补贴，以保证他们的收入和消费。因此，收入增长比较慢，消费需求就上不去，社会消费品零售总额从去年到今年增长是乏力的，消费增长乏力与居民收入紧密相关。这方面跟美国有点不大一样，美国的疫情政策、财政政策，较明显的方向是接济失业者，保证他们的生活，所以他们的消费需求一直保持比较好，但是疫情对于美国等西方国家的生产供给方面的影响相对比较大，所以他们出现的是需求旺、供给短缺，这样必然会引起消费价格上涨，通货膨胀率迹象比较明显。重要的是，由于情况不同，千万不要简单的与美国比“滥＂。

说心里话，我觉得，对中国来讲，今年下半年经济发展能够不出问题就相当好了，因为总体上看并不是十分乐观。

房价已经不是全球央行关注的重点了。有人认为：让全球央妈头疼的难题：房价涨太快了！

两种情况，权衡利弊后，多数国家的央行把经济复苏作为首选。货币政策的二种情况是：一是收的太慢，房地产泡沫会越吹越大，金融市场的累积风险也会越来越多；二是∵如果收的太快，资产价格迅速下跌，又容易拖累刚刚从疫情中复苏的经济。

全球的警报，值得参考。彭博分析显示，全球房地产市场已经发出2008年那种泡沫警告，加剧了有关金融失衡和不平等的风险。新西兰、加拿大和瑞典被列为全球房地产泡沫最大的市场。中国尽量没有被点名，但肯定难以独善其身。

去年以来就一路高歌猛进的美国房价涨幅居然没排进全球前三，令人有点意外。个人推测，美国幅员辽阔，涨幅较大的那些城市房价可能被更多还处于房价洼地的城市给“拖累”了，导致平均房价涨幅不如加拿大和新西兰等国家那么亮眼。实际上，目前美国房价飙升水平几乎与全球金融危机前无异。美国全国地产经纪商协会（NAR）6月底发布的数据显示，5月成屋中位数价格同比上涨23.6%至35.03万美元，创下纪录高点，房价涨幅则为1999年以来最强劲的一次。不过，市场主流观点仍认为，美国的房地产市场不会像上次金融危机那样“崩盘”，毕竟这次有着强劲的家庭财务状况支撑。这或许也是美联储“枉顾”房价疯涨而维持宽松政策的重要原因。当然，关于收紧货币政策以抑制房地产市场泡沫的呼吁也一直不断，美联储面临的压力也在增大。

再来看中国，中央一直坚持“房住不炒”基调不变，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，房地产市场供需两侧的管控政策持续发力。从今年上半年的情况来看，与欧美国家相比，中国的房地产市场泡沫还是要温和很多，更多的是呈现出从普涨走向分化加剧的趋势，尤其是一线城市房价的上涨动力依然很强，需要保持调控的力度。以此来看上周五央行的降准，不仅不太可能推升房价，反而表明国家对于房价稳定的信心是很强的，所以才有底气来降准。

房价上涨，这真是一个全球性的难题，据说今年第一季度这波房价上涨从欧洲、亚太、北美的许多国家。，确实，历史总是惊人的相似，每一次经济危机过后，放水成了解决危机最便捷的办法，最后引发的又是一轮资产价格的上涨。

自疫情蔓延，各个国家为了刺激经济消费，从而发布了众多的货币宽松政策，这也对房价飞涨带来了很大的助力。加班加点印钞票，买车买房个个忙，在各国政府有意无意的“操作”之下，货币放水，买房的人也开始逐渐增多起来。全球人们热衷买房源自一个朴素的投资理念，那就是资本出于避险需求，更青睐可以抗通胀的投资标的，房子、优质公司的股票，都是它们的目标，从而推动了股市和房市的起飞。

因此，不同阶层在这种资产波动中受到的影响是不同的：底层人民失业或收入锐减，还要承担着日益高昂的物价，发达国家也有不少人得靠救济过活；中产如果提前配置好了资金能小赚一笔，但如果在这轮物价大涨后才想起来花钱买房炒股，那无疑也是被收割的韭菜；富人阶层靠着信息不对称的优势以及雄厚的资金，可以大买特买优质资产，实现财富快速升值，成为了最大的赢家。如果把不同国家代入到这三个层级里，得出来的结论也不会变化。危机危机，永远都是有钱人的机会，穷人的危险。