远洋集团40亿元获取红星地产70％股权

很多分析会把这单收购理解为又一次的“国进民退”，其实远洋早已不是之前那个央企旗下的远洋，理解为多元资本对单一资本的胜利或许更为恰当。远洋这几年最大的亮点或许就是远洋资本的异军突起，这给很多中型地产商做了一个示范，弯道超车也许未必是在主赛道，与其被动加或去杠杆，不如自己就去往食物链的顶端！当然也不是所有地产商系的地产基金都是成功的，特别是那些只是为了自融而为的伪基金，能否做到风险隔离，能否实现独立发展，是其中的关键！就以收购红星地产这个大资产包来说，“捡便宜”是这单大家都看到的好处，可是为何不是谁都能捡呢？关键恐怕还是在其中商业重资产的流动性判断，前有富力的前车之鉴，对于那些只会玩快周转的房企来说，对于这样的难题只能望而却步。不妨多看几步，看远洋资本的自洽逻辑，它的棋能走活，全盘才会通。

远洋集团和远洋资本以50：50的比例收购，一方面是远洋集团为了避免并表被推高负债率，另一方面也是为了减少资本性开支和未来的开发融资压力而借助远洋的投资平台远洋资本。

收购分四步操作，除了之前的18%，剩下分别是在7月30日，8月10日，明年1月10日完成，这样一方面可以降低远洋的一次性付款压力，另一方面也可以在分次付款中逐步介入运营管理以发现可能存在的未披露风险与或然风险，提升投资活动的安全性，这也是投资领域的常规做法。

红星企发2020年净资产达167.49亿，70%股权对应的价值应为117亿左右，但远洋和远洋资本仅以40亿元收购，这表示红星企发可能存在明股实债问题，或者收购价被打了较大的折扣，后者说明红星企发的流动性压力非常严重。

“抄底”、“天作之合”等等，很多媒体这么描述远洋和红星的这笔交易，很明显主要是为远洋喝彩，而作为被收购对象的红星无疑是落寞的那一方。实际上，如果只是看去年的百强房企排行榜，红星地产以438亿元的权益销售额排名第63位，实在也说不上很差，但没想到刚过半年说卖就卖了，再次说明市场客观规律的残酷性，不会因为谁是百强就网开一面。

同时，远洋欣然收购红星地产大半股份表明后者资产质量肯定是说得过去的，平价的交易对价也印证了后者流动性压力------如果不是为了尽快解决现金流紧张的问题，谁会愿意将宝贵的股权拱手相让？这也再次说明，现在的房地产市场是真正的现金为王，现金在手，才可以任性地并购，现金在手，也才可以任性地反并购。万科2020年期末在手现金是1952亿元，郁亮也在近期的股东大会上直言今年土地集中供应对于资金要求有很大的弹性，如果资金方面没有弹性将面临很大压力，“在等待市场变化的机会”。

对于远洋和红星来说，一个要规模，一个要生存，这笔交易确实也说得上是“天作之合”。只是红星这800多亿的负债，还要看看远洋的“三条红线”是否能扛得过去。现在来看，远洋的底气还是很足的，毕竟截至2020年底，远洋集团剔除预收账款后的资产负债率为69%，净负债率55%，现金短债比1.5，是行业内三档“全绿”的少数房企之一。

无论是远洋还是万科，都在“虎视眈眈”盯着类似的并购机会。下一个会是蓝光被万科并购吗？

红星这次和远洋的牵手，可能证实了之前市场分析者们的猜测，那就是红星美凯龙当前正在遭遇流动性危机，急需出售资产来进行“输血”。对于红星这样现金流紧张的企业而言，剥离一部分资产，甚至是优质资产，才能更快实现脱困。

而据大家的分析，这一合作达成之后，远洋在华东、华中、华西的土地储备将得到明显增厚，区域布局也会更加完善。随着地产行业市场结构和现金流向的变化，今后这样的并购和合作可能会越来越多。