顺丰换手3栋房产，多赚了8.5个亿

根据国际不动产基金评选权威机构PERE（Private Equity Real Estate）发布的一份报告，2020年全球单一资产类别基金募集中，物流地产是最受投资者青睐的资产类别，48%的资金都集中在物流地产上，由此可见物流地产的火热程度。

有一说一，顺丰手上这些物流地产资产确实是值钱的，毕竟前期也投入不菲，“养兵千日用兵一时”，顺丰迟早是要发这个房地产投资信托基金的，眼看着今年主营业务收入惨淡，此时不赶紧发行这个REITs到资本市场来“收割”一轮，更待何时？

只是显而易见，顺丰房托从自身资产包组合到客户来源均对母公司顺丰控股依赖过大，说白了就是母公司圈钱套现的意图过于明显。既然基础资产的运营能力存疑（关键是未来客户来源能否多元化），那就不能怪投资者给它低估值了。可资对照的是同样刚刚上市的京东物流，虽然和顺丰房托一样对母公司存在强依赖度，但京东物流依赖度已连续三年下降，其收入中来自集团和关联方的业务占比已从2018的70.9%降至近两年的62.2%和53.9%。也因此，与顺丰房托招股遇冷不同，港股市场对京东物流的IPO表现得十分热情。其实说到底还是顺丰和京东这两家公司对物流地产的定位不同，前者更偏融资工具，后者更偏产业布局，谁的格局更大，无需多言。

今年早些时候顺丰就筹划设立房地产投资信托基金并上市。当是还有些看不明白，为什么一个物流企业要成立“房托”而且还上市？之前顺丰自己说房托的3项物业底层资产的平均出租率都超过了90%，客户与顺丰的关联度较高。至于成立顺丰房托并上市的原因，虽然顺丰方面也表示，这是为了盘活资产，拓宽融资渠道——现在成功上市，顺丰房托将会寻找合适的收购机会，收购优质的物流地产，但是，无论怎么看，这也是顺丰开始在快递之外又干起了别的高级圈钱业务。而为什么急于开展新业务，那还是资金链的问题。
 
果不其然，现在顺丰这下三项物业资产权益转移的操作让我看明白了之前王卫的布局，可以说真是“未雨绸缪”了，这实际上就是顺丰为了对抗日益下滑的快递行业平均利润率而搞的一次动作。面对物流市场已经白热化的竞争和价格战，顺丰物流业务在我看来护城河越来越不起作用，似乎用资本和金融的力量可以开辟新赛道，也是一个新的发展思路。