203家房企申请破产，中小房企面临生存大考

越来越多中小房企面临破产或被并购的命运，是房地产周期变化下的必然趋势。随着各大城市调控政策以及“三道红线”、“两集中”等融资端新规的出台，将加快行业“大鱼吃小鱼”甚至是“大鱼吃大鱼”的进程。毕竟连恒大这种巨无霸企业都已经给人感觉脆弱不堪，别说中小房企，其实整个房地产行业可以说都很危险。

就房地产收并购而言，国企和央企背景的房企以及财务稳健的头部房企，无论是融资便利性还是融资成本都有非常明显的优势，因此可以预期的是，这类企业主导的行业并购会越来越多，并会以此来加速推高行业集中度。

如果着眼于长远发展，无论是大房企还是中小房企，可能都需要听听郁亮在今年3月万科2020年业绩会上的表述。他表示，今年可以说是行业管理红利时代的元年，大家都在感叹挣钱不容易了，不能再依靠土地红利、金融红利赚钱了。“三道红线”、“双集中”等政策的出台，标志着行业明确进入到管理红利时代。管理红利时代，房屋回归居住属性，房地产回归实业属性，是一个不可逆转的趋势，这也意味着行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢。“房地产行业逻辑变了，不再能赚大钱、快钱，但可以赚慢钱、长钱和老实钱。”

早在10年前，房地产开发行业的整体资产负债率还维持在70%左右，而这几年，行业的整体负债率已经飙高到了80%左右。以中国的龙头房企万科为例，资产负债率从2010年的74%飙升至2019年的84%，在2020年才有所下降，但依然高达81%。

中小房企的生存困境正是中国房地产整合和市场大调整背景下的一个折射，万科在2017年时说过，中国地产的黄金时代已经过去，进入白银时代。随着房住不炒的深度贯彻以及公共租赁住房、共有产权房等政策工具的使用，地产狂飙突进的时代已经过去，中小房企此前通过高成本借贷进行扩张的路子已经很难再走的通，未来地产的结构化调整还将持续，地产龙头的整合能力会进一步加强，而小企业很难再壮大，也许“小而美”是一条出路。