中国地产面临历史重要转折点

我的观点与第一财经，与柏先生都不一样。
我认为国家和社会在给房地产企业一个从狂躁中冷静下来的又一次机会！请注意，是又一次！媒体和某些所谓的房地产专家、经济专家们从没有用你们的理论（如果你们真有的话），规劝引导过房企从企业自身做起，从实实在在做人做事的角度做起。任正非说他无时无刻不在考虑华为的失败！你们呢？房企大佬们呢？二者有谁又何曾审视过自己是在做企业呢，还是在毫无理智的疯狂比规模、比市场占有率、比表面数据的愚蠢作秀？
公、私房企们为了拿地，为在手续规划、设计、建设中违规赚取黑色收益，用金钱毁灭了多少政府官员的前途和家庭？
我从1997年进入房地产业，而且第一个职位就是上市公司下属房地产公司的常务副总兼总工程师，至今依然在圈内，而且在十几年前在省城就被媒体和行业内尊为房地产管理、项目管理专家。所以，我不是一个业外愤青。
二十多年来我看到无数疯狂房企倒闭跑路，包括我供职的公司。原因全部都是只疯狂赚钱，从不自审、自省做企业管理内功！明明都是负责人自己毁了企业，却又无一例外的骂政策、怨社会，从不怪自己！而铺天盖地的媒体和无知无良的专家们，好点的做事后诸葛亮，渣类的大部分要么在企业腚后起哄，推波助澜，要么以新闻、暴露的名义落井下石。
所以，房企们，还是低下头审视一下自己吧！如果你有能力自省的话。

房地产作为市场化改革最为充分的行业之一，以市场化方式基本解决了以往积累的国民住房保障的巨大历史欠账，对中国城市建设与地方财政的贡献亦是功不可没，多年来已然成为国民经济第一大行业。

但长期以来土地财政与经济增长对房地产业形成了过度依赖，在以无限推高房价与地价形成新的住房结构化矛盾的同时，也导致了资源向房地产行业的过度聚集并累积了巨大的涉房金融风险以及经济脱实向虚所引发的可持续增长问题，乃至有引发经济运行的系统性风险的可能。

因此从中长期宏观政策选择的角度，不再以房地产作为短期刺激经济的抓手，而以稳房价、稳地价、稳预期作为中长期政策实施的目标，以房住不炒和有效解决住房保障矛盾就成为当前双循环模式下涉及房地产行业的必然的选择，这一点也是防范涉房风险这个灰犀牛，保证经济平稳运行的题中应有之意。

也就是说，房地产在国民经济发展中的行业定位与底层逻辑已经改变，行业战略方向调整和行业转型的时代已经来临。

从去年从去年下半年推出“三道红线”监管新规以来，到今年相继推出的涉房贷款集中度分级管理、土地出让两集中试点与土地出让金纳入税收管理、地销比不超过40%新规、二手房交易指导价制度以及各地对于行业调控新老政策措施的查缺补漏与“打补丁”措施，乃至将商票纳入房企负债监管等一系列措施所行成的组合拳，都指向了以实际执行效果为核心，以房住不炒和三稳为目标的行业战略方向调整本身。也就是说，这些调控政策组合拳以及未来还有可能出现的新政策，都已经强烈验证了房地产行业定位彻底调整与转型时代的到来。

就企业层面而言，无论是“三道红线“监管新规对债权融资空间的限制，还是涉房贷款集中度分级管理措施从供需两端对资金面的把控，更加上土地出让制度调整与40%地销比考核要求的下达，都是从降低房企财务杠杆和周转速度着手的引导房企转换发展模式的综合举措，当然也就引发了一些企业的流动性问题与周转困难，这也是行业定位与战略方向调整中势必要发生的格局性变动的具体体现。

那么，此时无论业绩好坏，房企都必须将以往的冲规模、做业绩、求发展的诉求目标快速切换至活下去、以续命保命为核心要义了，战略重组、引入战投、强化合作、加快去化、加大融资和控制拿地等资本性开支、提升管理效能等就成为行业转型时期房企续命保命和是否能够成功转型的关键。

其实相对于中国的经济增速和实力来说，我个人认为房地产在一二线城市并没有什么泡沫，或者说没有泡沫，而相对于较小的三四线的城市泡沫却会比较多一点，根据数据公布，人口增长速度较快的城市都是各省的省会，很多人都往省会入户，相对于三四线城市来说，人口增长率较缓慢，人口城市化已经持续了很长一段时间了，所以大家都喜欢往经济更强大的省会“进军”，相对于大城市的人口增长率和房地产涨价的范围来说，我认为是符合这个价钱的。
历史上真正出现房地产泡沫的国家，其实并不多。现在政策打压房地产，无非就是现在贫富差距太大了，买得起房的人堆着买，买不起房的人，一套也买不起。所以大家都说买不起房，娶不起媳妇儿，生不起孩子，这样的言论实属会引起上层的注意，上层对我们的经济进行一定的调控，缓解民众之苦。
历史上出现房地产泡沫的主要是以下三个国家
一、美国房地产泡沫作为目前世界上第一大经济体的美国，历史上也曾爆发过三次较为严重的房地产危机，其中最严重的是二十世纪八十年代房地产泡沫，以及二十一世纪初房地产泡沫。上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛，在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫，泡沫大了迟早都会破碎，事实确实如此，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，进而激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。美国的另一次房地产泡沫，就是大家熟知的次贷危机。美国次级住房抵押贷款危机从2007年春季开始显现，到当年8月蔓延至债券市场、股票市场和其他信贷市场。与此同时，美国银行放松监管，未能及时意识到危机，允许投行进入一级市场贷款发行业务，房价节节攀升，在价格飙升至“卖不动”的节点后，吹起的泡沫终于破裂。最终导致了又一场金融危机，进而引发了全球经济危机。
二、日本房地产泡沫世界发达国家的历史总是惊人的相似，除了美国之外，我们的邻居日本，也曾遭遇了一场影响深远的房地产泡沫。20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。随后的一纸“广场协议”，导致日本房价进一步疯涨，到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。同样，是泡沫总会破碎，日本楼市的崩盘，引发了更严重的经济危机，日本经济自此倒退了15年，即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。
三、东南亚房地产泡沫距离最近的一次房地产泡沫，发生在东南亚，也就是东南亚经济危机的那一次。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。资本都是逐利的，泰国房地产繁荣吸引了大量外资热钱的流入，进一步推高了泰国房价，房地产泡沫越来越大，直至东南亚金融危机的爆发，彻底破碎了这些国家的房地产泡沫，并导致了经济衰退，可以说是被“收割了一波羊毛”。这次房地产泡沫，对我国香港也有较大影响，东南亚金融危机爆发后，东南亚国家房地产泡沫破灭，香港楼市泡沫同样破碎，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，幸好有大陆的鼎力支撑，否则后果不堪设想。
中国的经济已经出现了一定程度的增速下降，房地产更是在政策中变得更加的难以露头，房地产上市公司的市盈率相对来说已经非常低了，甚至达到了个位数，而且普遍股息率都在四个点以上，房地产是非常赚钱的，他们的净利率基本上都是10-20%多，而且做的都是几十万的大生意。由于政策的打压，导致大批的人觉得房地产挣得钱不是钱，所以导致了房地产公司股价下跌，进入了又一个低点，不过这并不是多严重的问题，股市里面都说风险是涨出来的，机会是跌出来的，经过这一轮的下跌之后，我认为不乏是一个入手的黄金时期。

上个月以来从中央各部委到地方对房地产企业的宏观调控，已经让一大批昔日风光的巨头感受到了无以言状的生存压力，过去罕见的头部企业出售项目也在最近发生，就连很多民企从业人员也在考虑是否跳槽到国企。

“房住不炒”在任何时候都是宏观调控的主基调，而非盘活经济的支柱产业的定位，这也在挤压房地产市场泡沫，倒逼房地产行业及其产业链上下游的持续转型，侧面推动制造业的转型升级，是对金融危机时期“四万亿”大水漫灌的刮骨疗伤。