财政部三提房产税，释放重要信号

财政部近日又三提房产税，似乎房产税这个羞答答的姑娘终于要揭开盖头，从踏响已久的楼梯上走下来了。

不过房地产税讨论了这么多年，至今没有启动立法，我认为最大的阻力和难点还是长期以来对土地财政的高度依赖，导致房地产税立法的法理基础很难理顺的问题。既然土地国有且一次性收了几十年的土地使用费，这房地产税征税的税基就有了争议。

有人说房地产税启动后，房价可能会大幅下跌。也有专家认为，房地产税和房价没有关系。我认为房价波动受供求关系影响更大一些，其他因素包括房地产税都不是影响房价的最根本与最关键的因素。房价长期看人口，中期看土地供应，短期看金融政策，这是现阶段衡量房价走势的最主要的三项因素。房地产税确实会增加房子的持有成本，并在一定程度上改变房地产的市场预期，但是房价根本上是由供求因素决定的，而人口走势、土地与金融政策才是影响长期、中期和短期房地产市场供求的主要因素。如果楼市供求关系不发生根本性变化，房价走势也就不会发生太大变化。

另外，从经济社会运行稳定乃至涉房金融安全、土地财政逐步平稳退出历史舞台的角度而言，房价的大起大落都是十分有害的，而且房价的大幅下跌和普遍下跌可能引发的经济系统性风险会更大，因此关于房地产行业政策与调控的总的目标是在保障国民住房需要的同时，要努力实现稳楼市、稳地价与稳预期的三个结合。关于楼价下跌没有什么不好的说法，是对经济社会运行常识的一种无知与不负责任。

十年前，重庆和上海有过房地产税地方试点。这两个地方的房地产税试点方案各有千秋，但是还是受阻于地方政府土地财政的综合考虑而收效甚微，甚至据说征缴的房地产税收总量尚不能覆盖税收成本，更不要说试图取代土地财政和平抑楼市了。因此，这两个城市的房地产税试点的成败已昭然若揭，不用我在这里评价了。

从目前这两地房地产税的试点效果来看，无论对于土地财政的取代作用，还是对平抑楼市的作用和调节贫富差距的作用都微乎其微，因此谈不上成功，也不具备让浙江等地照搬经验，直接在地方层面扩围的意义。

就是因为上海与重庆的房地产税试点方案在很大程度上还是要顾及土地财政中的土地出让金收入，因此试点的房地产税征收的税基、比例、力度等都十分有限，对楼市和收入差距几乎没有任何调节力度，就税收规模而言更无法取代规模巨大的土地出让金，而地方财政对于土地出让金的依赖又极其严重，因此上海与重庆的房地产税试点经验既然无法解决土地财政、调节楼市与调节收入差距等几项使命，也就没有推广和扩围价值了。

我认为房地产税作为一个全国性的税种，还是要首先在全国人大的层面启动立法以及完成对其他相关法规的配套性修改，然后再授权各地来分步试点和实施，并在实施与试点中逐步发现问题与逐步修改完善，最后再在全国普遍推广落地会更为稳妥。

财政部多次提到房地产税，可见国家对调控房地产市场的关注。当然，房地产税如果立法落地，各大地产开发商和拥有多套房产的人会更加关注，而对于我们每个人房地产税也都会有一定影响。

正如文中所说，房地产税和房产税最大的区别就是房地产税比房产税多了一个字。看起来像是玩笑话，实际上一字之差，概念不同。我特意查了一下网上资料对两者的解释：“房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。”

由以上定义可以看出，房产税是在房地产税的范畴之内。那么之前上海和重庆实际上只是试点了房地产税的“子集”税种，对于大多数购房者而言，房产税主要是对住宅征税。而房地产税就广泛多了，而且尤其对于炒房者和多房者影响大。房地产税如果顺利落地，必然会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生一定的威慑。