杭州“房东直售“幻象：推倒中介这座大山

我不是做二手房的，最近几个月也刚好在卖一套房，对中介服务有一定体会，发表一下自己的观点。

这里面涉及到两个问题，一方面：是否需要中介；其次，需要中介，但中介收费是否合理。

我最近卖这套二手房，从挂牌到最近去银行办理放款手续，前前后后几个月时间，中间经历了很多次看房、与多个买家议价、签署定金协议、买卖协议、办理贷款、公证、后续还有过户、交房等等环节。买家是对新婚夫妇，第一次买房的小白，需要办理贷款。我在多次请假情况下，几个月时间还算顺利，期间各个流程如果不是依靠对手续熟悉的房产中介推动，买卖双方基于对流程不熟悉很可能矛盾不断，导致买卖环节缺失、贷款无法办理、交易终止甚至经济纠纷的风险。

中介是买卖双方、各家银行、房产交易管理机构、甚至各小区物业管理机构等等的桥梁，不仅仅要懂流程，会沟通，还要想办法撮合双方的分歧，在国内还有一些必要的关系需要经常维护。我既没有那些流程知识，也不可能和5、6个买家随时沟通，更不可能像无头苍蝇一样去跑各种流程，忍受各种办理流程的脸色，并且承担交易无法最终达成甚至惹上纠纷的风险。

以我的案例来说，中介是有存在意义的，不仅仅是中国，在市场已经高度发达的国家和地区，房产中介也还是二手房领域对必要参与者。

第二个问题是，中介收费是否合理。

目前我国二手房交易中介佣金大多在2%-3%，美国中介费是6％，日本为6％，台湾为5％，香港虽然2％的中介费，但是还有1％的预支的费用，东南亚地区3%-5%。

我简单做了个测算，以深圳2020年为例：

注册经纪人将近6 .5万人，过去三年平均每年交易81823套，每套均价568万，如果经纪人参与比例为85%，算下来每个经纪人计提的佣金有约18万，除去公司部分如果自己能分70%，是12.6万。而深圳2020年城镇非私营单位就业人员年平均工资为137310元。

就上面两个数据，我认为现在中介费比例也是相对合理的，中介这个行业也不会消失，除非我国禁止二手房交易。至于这个行业如何规范，如何引导其更有助于二手房交易的促进，帮助买卖双方达成交易，承担必要责任，收取市场化的费用，不是靠一两个单一措施或者推出一个交易平台可以解决的。

短期内不太看好，长期内不好说。
房屋中介相对来说已经比较成熟，链家、我爱我家、21世纪都提供了相对标准化的服务。政府充当中介弊端不小，耗时耗力效率不高。
购买房屋对于任何家庭而言都是大项支出，从地理位置、学区、物业、楼层、采光、取暖、装饰装潢、房屋结构、房屋属性、邻居情况、是否凶宅等等需要考虑的事项太多，个人认为政府不能无限介入各个行业。有所为有所不为，公平、法治才能让各个市场主体各归其位。

看后续，卖房不是逛淘宝，看看介绍页面，不错，直接下单。

你需要去实地看房，户型怎么样，小区周围怎么样，房子有没有什么问题，房东不可能啥都告诉你，你要自己做功课，这些还是很麻烦的，后面的去房管局走程序，自己报税，真的不简单。

所以看政府能多大程度提供相关服务，而不是只出个网站，就了事，后续与买家、卖家碰头，这些也能介入就更好了。

走出第一步，后面就可以继续前行，有改变总是好的。

杭州官方平台推动个人二手房交易的消息一出，二手房贝壳的股价大跌超过10%，而一些买房者能够省下几万甚至数十万的中介费，也非常高兴。

中介在促成交易上的确发挥了一定的作用，现在的主要问题是中介的收费太贵，按照房屋价值1%－3%不等的比例。以北京为例，链家的中介费2.7%，一套五百万的房子光中介费就超过十万，而且基本上是买家出，压力山大。

此前有热议中介费应该按套收取，而不是按照价格收取，因为无论价格高低，房屋交易的流程都是一样的。也有人支持政府限制中介费的最高价来降低买房人的负担。这些都是有效的措施。而且这样还有利于“房住不炒”精神的落实，房屋中介在推高城市房价上可谓是“功不可没”。

杭州的效果还有待于观察，全国其他城市估计也会快速跟进，毕竟这是一个利国利民的好措施。

中介可以像淘宝或闲鱼那样，作为一个交易平台，赚钱资金监管的利息费用。现在的按点数收费确实不合理。而且，没有一个让买卖双方公平谈价的机会。