杭州试水“房东直售”第六天，上新726套二手房

之前已经讨论过这个话题，现在我再把发表的文章完善，这个大多只有中介联系卖家的结果，应该是合符逻辑的情况。

推到中介这座大山”、“天下苦中介久矣”、“房产中介要凉了”、“终结二手房交易佣金暴利时代”……这是8月18日“个人自主挂牌房源”功能正式上线“杭州市二手房交易监管服务平台”后很多媒体的标题观点，话题也迅速冲上热搜，网上评论对中介也是骂声一片，大多表示以后终于不用靠中介来买二手房，可以省下一笔可观的中介费，政府办了一件大好事。受此消息影响，“中介第一股”，贝壳找房8月19日，美股股价跌幅达14.86%。受国家政策打压，贝壳在7月26日股价就已经下跌27.69%，两个交易日就合计下跌40%。


我本人没有在二手房领域从业，但最近几个月刚好在卖一套房，对现有中介服务有一定体会。针对舆论焦点，涉及到两个问题：一方面是否需要中介；其次，若需要中介，中介收费是否合理。

先说第一个问题。我最近卖这套二手房从挂牌到最近银行办理放款手续，前前后后几个月时间，买家是对新婚夫妇，第一次买房的小白，需要办理贷款。中间经历了很多次看房、与多个买家议价、签署定金协议、买卖协议、办理贷款、公证等环节，后续还要办理过户、交房，对我这种一般人可以说流程既复杂又严谨。我在多次请假情况下，几个月时间还算顺利，期间各个流程如果不是依靠对手续熟悉的房产中介推动，买卖双方几乎难以按计划推进交易。

因为中介是买卖双方、各家银行、房产交易管理机构、甚至各小区物业管理机构等等的桥梁，不仅仅要懂流程，会沟通，还要想办法撮合双方的分歧，在国内还有一些必要的关系需要经常维护。我既没有那些流程知识，也不可能和5、6个买家随时沟通，更不可能像无头苍蝇一样去跑各种流程，忍受各种办理流程的脸色，并且承担交易无法最终达成甚至惹上纠纷的风险。

以我的案例来说，中介是有存在意义的，不仅仅是中国，在市场已经高度发达的国家和地区，房产中介也还是二手房领域对必要参与者。

第二个问题是，中介收费是否合理。

我通过查阅网上资料了解到美国房屋中介费是6％，英国为3%，日本为5％，台湾为5％，东南亚地区4%（这里的数据是中位数，因为每个地区因为房屋类型、面积、总价不同，费用往往是一个区间），而我国二手房交易中介佣金大多在2%-3%。

以深圳为例，根据当地知名房屋经纪机构乐有家发布的《2020 年深圳楼市报告》，我简单做了个测算：
深圳注册经纪人将近6 .5万人，过去三年平均每年交易约8万套，每套均价568万，如果经纪人参与比例为85%，佣金比例3%，则算下来每个经纪人计提的佣金有约18万。除去公司日常运用部分，如果个人能分70%，平均每人收入12.6万。深圳2020年城镇非私营单位就业人员年平均工资为137310元，中介行业的平均收入属于正常范畴。

房产经纪人无论寒暑，都要穿正装到处找房源、和形形色色的人打交道，忍受各种抱怨与愤怒，加上考核严格，当月的成交数、带看次数、新房源拓展情况都要排名，压力不小。只有勤奋又聪明，口碑好的人才可以真正获得高收入。

综上所述，我认为现在中介费比例相对合理，中介的平均收入并非属于暴利水平。

客观来说，近年来行业由于发展速度太快，人员入门门槛不高，人员流动太大，哄抬房价等原因，导致市场上屡有报道黑中介坑人的事件，房产中介的市场形象确实不好。但现阶段，在政府和主流中介机构的共同努力下，基于本次我卖房的经历，平心而论已经非常规范了，如果没有中介参与，先不说时间需要多久，我完全不认为靠我可以顺利的把房子卖出去。除非我国禁止二手房交易，相信未来中介这个行业也不会消失。

至于整个行业后续如何规范，怎样引导其更有助于二手房交易的促进，帮助买卖双方达成交易，承担必要责任，收取市场化的费用，还需要建立包括二手房中介信用体系等措施，逐步提高行业准入门槛，引入更多市场化竞争等等举措，仅仅推出一个交易平台不能推倒高房价的大山，想省中介费还可能会导致律师费的支出。

杭州官方的二手房交易监管服务平台自认的功能是：为群众“手拉手”自主交易提供新渠道，构建更为公平合理的二手房交易市场运行体系。

杭州官方平台上线后，去中介化的呼声很高。但是从该平台推出的力度、规模以及定位来分析，官方垄断、“革命”中介市场的意图是没有的，更多的是督促中介行业产业升级，把行业下限拔高。

中介自古有之，国外房产交易也大多依赖于中介，他们是市场交易双方的撮合剂。房产买卖是低频交易，专业性强，并不是政府擅长的事情。官方平台可以辅助行业在更规范的前提下，把中介佣金调得更合理一些。

全国二手房去年的实际交易额大约是7.3万亿，420万套房子，按平均每套实收交易佣金2%计算，中介手续费大约是1460亿元。如果二手房、租房完全实现“手拉手”自助交易，上述千亿规模的中介费确实省了下来。但与此同步的是，这个行业超过一百万人的从业人员，恐怕要下岗再就业了，这将给社会增添不安定因素。

业主直售其实有段时间了，杭州也不是第一个打造二手房直销平台的城市，深圳几个月前就上线此类平台，只不过上线之后，又下线整改了。很多一二线城市也都有自己的二手房交易网站，只不过功能还不是很齐全。这些由政府部门推出业主直售平台，受益最大的就是业客双方。省下大笔中介费，而且政府平台背书有保障。

但是也存在一个问题，房屋这种大宗买卖不像普通的标准化商品交易，只需买方在网上看好，付款即可。二手房的交易流程十分复杂，交易周期十分长。找中介也是因为中介专业且省心。而且目前这些直售网站的曝光程度一般，房源数量远不及中介平台的多，从用户体验上更不及链家贝壳的APP方便。

所以，我认为房产中介不会因为这种直售而消失，反而会倒逼中介更加专业，降低中介费等。总之，购房市场需要更透明，对老百姓更方便的方式。