万科：与恒大有接触，但暂无实质性合作

万科的净利润下滑值得关注，但没有必要小题大做。8月30日，万科称，上半年公司实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。万科出现净利润再次下滑的现象，上一次，还是哀鸿遍野的2008年全球金融危机。关于利润下滑，万科自我分析的主要原因是：销售增长有限，不足以对冲利润率的下滑，以及转型业务效果还没有真正体现出来。万科的分析实话实说，令人信服。利润同比下降11.7%，还算中规中矩，比人们的估计要好一些。截至30日收盘，股价与年初相比跌超27%，与其它一些公司相比，也不算很多。

与其它公司相比，万科财报以谨慎见长，其管理层习惯于“危机”思维，没有利用财务技巧粉饰利润，这是难能可贵的企业文化。

万科的业绩观值得称道。对于业绩问题最好的回答，万科认为是“靠行动、长期的行动，靠努力、长期的努力”。与其它一些“其兴也勃焉，其亡也忽焉”的房地产企业相比，万科是信奉路遥知马力，这是其过人之处。

万科是“房子是用来住的，不是用来炒的”的践行者，其报告期内经营性业务的发展还是不错。物业服务方面，立足于科技服务平台型企业定位的万物云，上半年实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。租赁住房业务方面，泊寓共有房源19.2万间，累计开业14.8万间，规模位列集中式公寓全国第一，期内营业收入13.19亿元,同比增长25.6%。

万科对转型业务的反思值得关注。万科转型业务效果还没能真正体现出来，成了一个痛点。万科称：“跟优秀同行相比，确实人比人气死人”。万科指出： “我们当年起步的时候严重低估了转型所需要的时间、可能的挑战、需要建立的能力，当时太乐观了。”

与恒大暂无实质合作体现了万科的稳健。万科称：与恒大暂无实质合作。这表明，万科在恪守以客为尊的价值主张，并深思熟虑、稳扎稳打、步步为营。

万科发布中报，上半年实现营业收入1671亿元，同比增长14%；归母净利润110亿元，同比下降11.68%；合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。上半年，万科回归“绿档”，三道红线达标。

万科作为龙头企业，其业绩变化具有一定的行业代表性。销售业绩的增长一方面反映了行业集中度上升的趋势， 另一方面也表明企业可能存在为了保现金流而进行了以价换量的促销活动。后者反应在财报上就是收入增长的同时而归母利润却在下降。

收入和销售双增长而归母利润下降，一方面可能是竞争加剧所致，另一方面也为保现金流的促销活动拉低了毛利水平。

从目前各家房企披露的年中报来看，整个2021年上半年的表观数据整体来看还是很不错的，这个只是表象而已，房企真正的日子过得怎么样、好不好，还要看房企的现金流和企业流动性状况。如果房企的真实状况像表观数据说的那么好，那也就不会出现有的裁员、有的破产和大量债权、商票违约的问题了。连恒大这样的合同销售与回款列前几名的企业都出现了40亿元的亏损，这说明房企面临的形势已非常严峻了。

房企目前为了保命，以现金流为核心实施了以价换量以及减少买地等缩减资本开支等措施，一方面在合同销售看似增长的同时大大压缩了毛利空间，另一方面也提前消费了房企未来和失去了未来发展必须的土儲基础。这就是市场繁荣假象背后，房企真正困难所在的原因。

下半年的房地产市场会依然艰难，但是在宏观经济极速下行的情况下，作为支持经济正常运行与财政重要来源的“夜壶”，涉及房地产行业的各项调控措施如土地集中出让、银根管制等有可能会以变相的方式适度放松。有关消息面表明，恒大已经将前段时间的“保回款”改为了“有利润的保回款”和“保交楼”，而一线城市按揭贷款的严控与首付来源的严查，依据“住有所居”新闻发布会的召开，表明行业环境在底层逻辑上已经根本性改变。

此次万科发布2021年中期报，值得关注的一点是这是自2008年以来，万科中报和年报首次出现归母净利润下降。在国家严控房价和规范市场的政策之下，房地产企业赚快钱的时代结束了。而有意回避和恒大的项目，我们似乎能看出些端倪。
 
我看了这次中期业绩会，对于业绩下滑，总裁祝九胜也提到万科过去几年对某些新业务过于乐观。面对主业发展遇到瓶颈、困难，想要拓展新业务，这个企业发展思路都懂，只是之前当我听到万科的新业务是养猪时，还是有些意料之外。不禁要问，如果新业务与主业完全不搭边，企业当前的管理层有什么优势可以做好这个业务？ 其实不少企业在生命周期中都会面临这样的问题，可以学习一下富士胶卷多元化成功的例子，富士胶卷在面临主业下滑的背景下，积极拓展自己有技术储备优势的业务，取得了转型成功。
 
万科作为国内房地产行业的龙头，万科面临的机遇和挑战具有代表性，现在的业绩挑战也是万科转型的外部推力。发展更适合万科的新业务，为业绩创造增量，这是万科管理者接下来需要考虑的。