被黑石抛弃，SOHO中国还能卖掉吗？

黑石也许由于面临意外漫长的监管审查而放弃了以236.6亿港元收购该公司的计划。

SOHO由潘石屹及其妻子张欣这两位知名企业家控股，SOHO中国的豪华写字楼帮助重塑了北京、上海的高端街区。

这可能是潘石屹及其妻子张欣的暂时败笔。黑石集团终止以236.6亿港元收购SOHO中国有限公司的要约后，SOHO中国股价周一下跌36%，SOHO中国最新报2.24港元，已经抹去了今年迄今所有涨幅。若简单公司股价上来看，这笔交易的失败，标志着这两位商界领袖遭遇了挫败。

下一步，SOHO可能需要认真应对一些舆论抨击。

1、黑石集团收购SOHO中国可谓是一波三折，早在2020年双方就开始接触，最初传出了的报价是40亿美元，但是没有谈拢，今年6月初双方以30亿美元的价格终于是谈妥了，但是最终这笔交易在短短的三个月内就告搁浅。

2、虽然9月13日SOHO中国股价一天损失了三分之一的市值，但是其实这笔交易早就不被外界看好，早在7月29日，其股价在盘中一度暴跌至2.6港元，距离双方约定的每股5港元的收购价，已经相距甚远，其实就已经很说明问题。

3、至于为何外界不看好这笔交易，是潘石屹夫妇自身的问题，还是黑石集团觉得买亏了，目前不得而知，从公告中也是语焉不详，只是一句含糊不清的“满足先决条件的进展不足”，并没有解释到底有哪些先决条件无法被满足，这也给外界留下了很多想象空间。

4、事实上，早在2017年7月5日，潘石屹就以35.73亿人民币出售了上海虹口SOHO，此后，上海的凌空SOHO和光华路SOHO两个项目，也被猜测将要被出售，最终同样是建筑师扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）操刀的凌空SOHO被如愿出售，经过一系列的卖卖卖，在黑石集团接洽之前，潘石屹手上只剩下所谓的“八大金刚”。

5、北京前门大街、望京SOHO、光华路SOHO二期、丽泽SOHO，上海SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO，这8个写字楼项目被称为SOHO中国的“八大金刚”，也是潘石屹手上最后的写字楼资产，大都位于北京和上海的黄金商圈里，按理说应该不愁卖，结果却就是卖不出去，即使是从40亿美元降价到30亿美元，结果还是黄了。

6、潘石屹夫妇抛售这些资产的动机咱先不论，从财报提供的数据来看，这“八大金刚”坐拥黄金商圈，确是不折不扣的“不会下蛋的金鸡”，资产回报率堪忧。从平均净资产收益率（ROE）来看，万科过去十年的ROE是20%以上，SOHO中国在2012年曾一度达到40%，然后就不断走低，在2015年至2020年的六年间，除了2017年达到过14%，其他5年都在6%以内，2020年的ROE是1.47%。

7、如此低的资产收益率，反应在股价上，就是SOHO中国的股价常年在2-3港元的区间徘徊，从来就没有突破过2007年IPO时的高点，绝对可以称为IPO即颠覆，坑了一大批港股投资人，SOHO中国给股东留下来的，只有扎哈·哈迪德的后现代风格的建筑，却没有真金白银。

8、如果考虑到SOHO中国这些项目大都是2010年之前拿的地，地价成本极为低廉，2007年拿的北京SOHO三里屯地块还不到每平米7,500元人民币，2008年拿下的北京朝阳门地块，2009年拿下的北京望京地块，每平米楼面价只有1万元，2011年拿下北京丽泽地块，每平米楼面价也仅为1.55万元。如此低的地价，还运营的如此惨淡，确实让人觉得不可思议。

9、或许，潘石屹擅长的真的是摄影，而非运营商业地产，就像同样是商场，中粮的大悦城项目就做的有身有色，而SOHO中国最早提出的 “Small office，Home office”概念，最后当疫情来临，居家办公时代到来，却成为了压垮SOHO中国业绩的最后一根稻草，在黑石集团退出收购之后，潘石屹夫妇可供选择的潜在接盘方，恐怕已经不多。

soho中國卖的东西，从资产定价角度来看，目前的确便宜，加权平均成本才一万多每平米，但要顺利出售资产并非单单只看收购成本的价格因素和奇缺的黄金地段，更重要的是很多人忽略的资产整合和运营的能力，这为交易再次换手，实现二级利润至关重要，黑石的核心策略诠释即“buy it,fix it ,sell it”,所以soho中國要想顺利卖掉资产变现，纵观市面和当下现状它可选择的交易对手全球范围内都屈指可数，随着时间的推移反而议价能力也在不断下降，要继续寻找黑石这一类有钱又有经验和能力的交易对手恐怕不太容易，因为还有一个跳出并购交易本身的因素，就是不可控的政策监管和舆论效应…

楼上的杨波老师提到运营，其实业内人士都知道，潘石屹一直就不是靠运营而是靠散售赚钱，尤其是之前有很多煤老板来接盘，让老潘大赚一笔。但散售是把双刃剑，快速回笼资金是其明显的好处，硬币的另一面是很少有散售的商业地产能运营得好，SOHO就是个典型的例子。本人曾经在朝外SOHO办过公，内部格局可以用乱如迷宫来形容，实际上SOHO也就外观设计前卫一点，这样的物业哪怕是地理位置占些优势也会难以招租或涨租，物业的价值自然也大打折扣。