富力物业百亿易主碧桂园，暴露隐秘资本局

9月20日在港股地产板块大跌的背景下，富力地产两大股东承诺向上市公司提供80亿港元资金支持，并立即到位24亿港元。这笔大股东驰援性的流动性支持，让富力的美元债应声强力上涨。

不过，经过媒体的循迹深挖，这一大股东以巨额现金大力驰援困境中的上市公司的资金来源，不过是之前大股东剥离了上市公司持有的物业管理业务并计划分拆上市，又在情急之下售卖予碧桂园服务而换得的100亿港元现金。事实的有关细节是，之前大股东亿3亿元和6倍市盈率从富力地产分拆物业管理业务准备整理上市并已提交了上市计划，而今又以100亿元、14倍的市盈率卖给碧桂园服务，并以得款中的80亿港元来对富力地产进行流动性支持。

原来这一大股东以巨资救驾上市公司的感人戏码，表面的慷慨解囊与催人泪下，实际上依然是富力地产自身的剜肉补疮而已。

把这件事情摊开了说，只不过是之前在大股东主张之下富力地产分拆物业管理业务并由大股东私人公司以6倍市盈率这一较低的代价买下准备独立上市的，而目前在富力地产发生流动性危机时被迫放弃了独立上市计划而以14倍的价格卖给碧桂园服务换取100亿港元现金来救急罢了。这一买一卖，从6倍市盈率到14倍市盈率的价格变化，实际上都尽在大股东的掌握之中，与小股东和其他公众投资者是无关的。倘若不是富力地产陷入目前的危局而低价分拆出来的物业板块能够坚持到公开上市，以其商业物业占比较高的特点获得30倍以上的市盈率应该是十分轻松的事情，富力的大股东岂不是赚得更加大发了？

不过，假设富力地产分拆物业管理板块以再高的发行价上市成功，这似乎与原来的富力地产小股东以及公众投资者也没啥关系，一切不过是富力大股东的财富游戏而已。从富力地产物业板块分拆前后的业绩变脸来看，分拆迁前业绩明显十分羸弱甚至还有亏损，这样也符合开发商旗下物业管理公司的通常表现；而分拆完成后业绩就突飞猛进十分强劲，不过这也符合开发商将其定位为另一个资本平台这一目标诉求的表现。同属一个实际控制人且高度依赖开发商是物管行业的通病，物业板块的业绩不过是一个任由大股东打扮的小姑娘而已，分拆前的表观糟糕业绩有利于低价剥离给大股东自己，分拆后漂亮的表观业绩有利于博得一个更高的市值。其中的玄妙，你懂的。

这就好比负债高企、流动性压力巨大且陷入流动性危机的恒大，明明在现金十分短缺的情况下，按照通常逻辑必然会选择将更多的现金和盈利留在公司支持运营而不是高额分红派现，但现实却是恰恰相反。恒大一方面在现金流高度承压的情况下连续多年大规模分红派现超600亿元，仅仅许教授按照持股比例就分得红利近500亿元；另一方面，恒大又高息发债和集资来支持公司发展，而这些债券和集资不少也来自内部认购，利益输送和侵占的痕迹不要太明显。但这又恰恰并未违反资本市场规则，这一切损害小股东和公众投资者利益的行为都是在光天化日之下明晃晃合法合规进行的，只给公众留下了一个宇宙级的近2万亿负债和大量不能兑付的逾期理财产品、大概率无法按期归还的天量贷款和数量巨大的面临烂尾的购房户的恒大。怪不得许教授之前信誓旦旦地说恒大和许家印的一些都是D和国家给的呢，而这个许教授现在又在誓言保复工复产和保交楼。我说我信了，你信吗？

资本市场的良性发展才是推动资源配置和经济发展的先决条件，如果资本市场沦为大鳄们玩弄于股掌之上赌台与游戏场，自然也就成了吞噬社会财富的虎口。而运用了极高杠杆和杠杠之上再加杠杆的内地房地产业也同样如此，如果失去了必要的约束，就会成为贪欲在规则漏洞之下的赌台。尽管这些贪欲横流者有着各种各样慈眉善目的形象与太平绅士之类的头衔，但是他们横流的贪欲之恶，就隐藏在一般公众和投资者看不明白也看不见的关联交易与利益输送里、复杂的交易规则里和杠杠之上加杠杆之外还无法估量的表外负债里。

地产公司的物业资产单独上市成为这几年股市的热点，这也成为中国房地产企业从卖房转向服务的转型过程中的一个重要节点。仅仅在2020年，就有17家物业公司成功上市，包括兴联物业、建业新生活、正荣服务、卓越商企服务、第一物业、世茂服务等公司。而2019年为12家。而在2020年初，由于疫情的关系，物业在居民的生活中发挥了更大的作用，物业股也走出一波上涨行情，很多上市公司都创下上市以来的最佳纪录。

因此这笔买卖发生的时点，交易对价和后续的一系列神操作的确让人怀疑这是一场预谋已久的交易。但这笔交易从程序上来看又是无懈可击的，似乎也很难推定这背后有什么样的猫腻，毕竟作为上市公司也按照规定披露了相关的信息。也正如文中所言，可能更多的是道德和良心上的质疑。