上海学区房价格虚高挤掉300万水分，投资客淡出

关注与讨论学区房，首先要搞清楚学区房形成的逻辑基础是什么，学区房所具备的市场溢价是怎么来的。

学区房市场价值的基础在于房地产税，而不在于教育资源的行政化分配。因为前者是具备法理和财税支持基础的，而后者则完全来自于行政权力，也就很容易就能毁之于行政权力了。

房地产税在香港被称作“差饷”，这一称呼本身，实际上就非常准确地反映了房地产税的根本特征，就是驻地居民自行集资以差遣一些服务人员如更夫、保洁、保安等为自己提供公共服务的。而属于基础教育类的学区房也就因此而来，也就是说，驻地居民以房产税和贤达捐赠的方式集资办学，获得集资较多的学校自然就能获取更加优秀的教育资源服务于本区居民。反之，如果此类基础教育因为属于国民教育序列而全额经费都来自于公共财政拨款，并不受学区居民财力的资助和干预，则此类学区房的形成基础就是基于行政权力对于教育资源的配置，而非学区以内基于房地产税支持所自然形成的。当然，在公共财政实现公平运作而又存在以学区内的房地产税为核心的学区财力支持的情况下，学区房的存在基础也是十分稳固的。

也就是说，市场化的更为稳固的学区房价值产生的基础，是来自于属地化的房地产税的支持。而正因为学区内驻地居民较强的财力支持，让学区有更强的财力资源吸引到更好的师资、建设更好的校园校舍而获得了更好的教育质量。由此，也就吸引了更高素质和更强财力的居民入住这一学区，形成了学区的正向循环和学区房的市场溢价。

在美国长期生活过的人都有一个强烈的感受，就是不同区域的居民收入、素质、精神面貌与该区域的教育、公共环境、基础设施维护状况有着非常大的差异，自然这些区域内的房产价格也就有着较大的差别了。

中国内地没有房地产税，更没有属地化的房地产税，也没有学区财政概念，基础教育经费都来自于公共财政，因此学区教育资源配置都是行政分配的结果。基于这一基础而形成的学区房概念，及附着于学区房上的市场价值，实际上都是基于行政权力对教育资源的配置而来。

因此，既然中国内地学区房的形成是基于行政权力基础而非市场基础，那么在权力偏好和施政理念发生调整与变化的时候，中国内地的学区房概念与附着其上的学区房价值一夜之间归零，也就不过是再自然而然的事情了。

房地产的降价绝对是有传染性的，一个小区有一套房源降了，就会有第二套，一个片区有同级别小区降了，旁边的也会跟着降。这一特点在京沪学区房今年来的大跳水中也演绎得淋漓尽致，而且大概率会继续演绎下去，毕竟这次房地产和教育行业整顿的相关政策有多么雷厉风行，大家都有目共睹。学区房就是房地产市场的一大毒瘤，无论如何我们都要为这一毒瘤的清除而欢呼！让教育真正回归教育，才有最基本的公平。

未来可以预期的是，小学生不用内卷挤破头去读好初中，初中生也更可以平等面对各个高中，因为高中的教育水平会更加均匀了。任何人想学好都可以充分发挥主观能动性，到了初三这个年龄，孩子也可以选择自己要往哪个方向努力了。也许去高中也不一定是最好的选择，职中更符合其爱好。

经过一轮暴涨之后，北京和上海的学区房涨了不少，不管买房的是真有学区需求的父母，还是投资客，这样的价格都有炒作的成分。不过从北京和上海两地的学区房打击政策来看，北京的政策比较粗放，而上海政策是比较精细的，从改革中考制度，来降低家长们买学区房的预期。因而也能看到，就热点学区而言，似乎上海比北京降价降得更多。不管两地政策调整有何区别，未来学区房都不是一个好的投资标的了。