万科离“悬崖”有多远

1、与其说是保守的战略成就了万科，不如说是过去几个月恒大身上发生的暴风骤雨，凸显了万科“大象慢跑”的可贵，可谓是没有对比，就没有伤害。

2、万科的保守是有迹可循的，从王石时代到郁亮时代，可以说是一贯如此，就在三年之前的2018年，万科的保守还饱受外界诟病，当年9月，郁亮提出“以活下去”为最终目标，无论是坐在台下的人，还是报道的媒体，以及万科的股民，能够赞同这个目标的恐怕不多，最后却一语成谶，万科现在应该是最有机会“活下去”的一线地产公司。

3、今年上半年，万科拿地的金额近千亿（962亿元），在行业里面位居首位，几乎是向来激进拿地的融创（533亿）的一倍，而恒大已经退出了前十名开外，在前十名中，除了万科和融创之外，还有保利（第2）、华润置地（第5）、招商蛇口（第6）、金地集团（第9）、中海地产（第10）。

4、对于熟悉地产上市公司的朋友来说，应该都知道“万保招金”四大天王，但是从2015年开始，他们的风头都被恒大和融创抢去了风头，时间到了2021年，无论是多元化的恒大，还是疯狂买买买的融创，现在都在为过去几年的“大跃进”而还债。

5、万科也算是深圳的标志性公司，但在恒大将总部迁移到深圳之后，加上万科被举牌，最后又被深圳地铁入股，其光环一度被掩盖，但是在地产公司中，万科的公司结构和企业治理，回头来看，无疑是最为优秀的，即使是王石这样的创始人，在退休之后也没法做“太上皇”，这样的一种企业文化，甚至比拿了多少地更加宝贵，其背后是管理团队的“看门狗”信托文化，或许正是因为万科一直都将自己视作是一家公众公司，而非老板实现伟大梦想的一个工具，反而成就了今天的万科。

6、商场如战场，行军打仗，谋定而后动。对于企业而言，老板的草莽气质自然可以辉煌一时，但很难辉煌一世，而基于“看门狗”信托文化的管理团队，虽然没有那么指哪打哪的强悍执行力，但是系统性犯错的几率也显著降低，这对于周期性行业和对资金流要求极高的行业，就显得尤为重要。

7、当然，从企业家的角度，冒险精神本来就是企业成功的一部分，假如没有当初的激进，也就没法做成一家世界500强的公司，这本来就是一个硬币的两面，保守与激进本来也是一种辩证的关系，只是说，假如国内的民营企业，尤其是已经做到行业第一梯队的企业，能够少一些老板的一言堂，多一些不一样的声音，将创业文化转变成现代管理制度，或许这两年外部环境的大风大浪，将是一个契机。

8、回到地产行业本身，以房住不炒为行业治理的出发点和目标所在，“三道红线”为杠杆管控的有效手段，地产行业无疑走到了一个十字路口上，对于企业个体而言，过去有多激进，现在就有多落寞，华夏幸福、恒大的困境，只是一个开始，随着经营激进、偏离主业的公司陆续出清，稳健高效经营的公司，未来有望迎来市场份额和利润空间的双升，这在近期的A股市场已经有所反应。

9、对于十字路口上的地产公司和企业家而言，当下最要紧的事情是当机立断，与时间赛跑，尽快去完成调整。在这个过程中，赌性又是最大的障碍，如果还心存侥幸地想着“有赌未必输”，那么恐怕会面临“人财两空”的结局。从这个角度来说，万科的保守是值得借鉴的案例。

三年前的秋季例会上，三个红底白色的大字引起了巨大波澜：活下去。

对于这三个字，误解颇多。其实“活下去”后面的标点，不是感叹号，不是问号，而是冒号，代表的是公司面对未来三年的认知准备，所有思考与行动的基点。

这三年来，万科的工作主题，也始终在解答这个问题。

2019年，“收敛聚焦，巩固提升基本盘”；2020年，“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”；2021年，“提升基本盘，实现有质量发展，拥抱管理红利时代”。

基本盘这个词，是一以贯之的解题思路。

什么是基本盘？这其实是一枚“硬币”，有着无法分割的两面，一面叫避免致命短板，一面叫打造制胜长板。用祝九胜的话来说，所谓活下去，就是要避开陷阱、找到馅饼。

这是时间距离最近的一次“竹节”故事——司庆晚会开场时，郁亮小跑上台，接过话筒说：“很高兴我们都还活着。”

———以上摘自《万科周刊》9月22日刊

与过去几轮相比，本轮房地产调控的基础不仅是要降低居民的生活成本，还要缓和不同收入群体之间的矛盾。因此，普通住宅价格未来再次大反弹的可能性几乎为零。简单看了下A股上市的20家房地产开发商的财务数据，大概有8家公司今年基本上能完成三条红线的要求，其中万科的货币充足情况排在前5。经过这几年的谨慎策略，万科跟“悬崖”的距离相对比较安全，大家不用担心。
 
在存量房逐渐占主导的趋势下，万科未来应该会持续处于转型当中，降低对住宅开发的主营收入依赖，从而保证企业的健康可持续发展。个人比较看好物业服务，该板块主要是人力为主，可以标准化管理，能打造小区内部的生态平台，同时还能品牌化输出到其他楼盘去。此外，该行业在国内诟病不断，谁能脱颖而出，谁就是王者。万科要做的是积极的改善其物业服务能力，打造优质的业主口碑。