央行、银保监会：共同维护房地产市场平稳健康发展

近日央行、银保监会召开座谈会，提出要坚持“房住不炒”，不以房地产作为短期经济刺激的措施，要共同维护房地产市场平稳健康发展。市场普遍认为这是在房企暴雷呈由点及面的形势之下监管部门所发出了调控适度放松的信息。而且，前段时间央行业已以发言人谈话的形式发出了涉房政策微调的信息，允许将明年的贷款额度提前至今年使用。这是一个非常重要的信号，意味着此轮楼市周期转折点的到来。

高周转与高杠杆、高负债构成了房企现有发展模式之下的一个“不可能三角”，是相辅相成、相互联动而不可割裂的关系。

中国内地房企的典型发展模式就是高周转的快开发模式，而高周转模式是依赖高负债、高杠杆来支撑的。高周转模式之下的高负债和高杠杆导致的涉房风险当然是不言而喻的。随着房企冲规模之下杠杆率和负债率的不断推高，涉房风险被称为“黑天鹅”、“灰犀牛”实际上都不为过。这也是政策面出台“三道红线”监管新规、涉房贷款集中度分级管理、土地出让两集中、拍地投资不得超过销售额40%以及商票纳入房企负债考核等一系列旨在防范与化解涉房风险的重要原因。

而化解涉房风险的核心要义，是房企的去杠杆。只有房企实现了去杠杆，才能实现负债高企的房企平安着陆和涉房金融企业与土地财政的安全与可持续。但是，正因为高周转与高杠杆、高负债构成了不可能三角关系，如果要降杠杆，则必须是商业模式整体的调整，否则为降杠杆而降杠杆就会导致企业流动性枯竭和现金流危机乃至断裂，进而引发企业流动性危机的爆发。

而目前融资环境的恶化迫使房企加快卖房回款以挽救流动性，反而推高了周转速度，更会反向推高杠杆率。这就是为了化解房企风险而试图以管控融资来降杠杆，却反而推高了真实的财务杠杆的原因，也是当前房企降杠杆的难度与难点所在。

从目前各家房企表观净负债率来看，比较有代表性的现象是在各项监管措施强化之后净负债出现快速下降以及部分少量反弹的，但不少头部企业如绿地、恒大、华夏幸福、蓝光、富力、泰禾、建业等却出现了流动性恶化乃至暴雷问题。这一方面与企业自身运营与管理水平有关，但也不可否认地暴露了行业的普遍性问题。表观净负债率快速下降之下，流动性压力的急剧上升这一较为普遍问题的出现，除了说明净负债率的下降有很大的人为性的报表调节措施以符合监管要求的因素之外，也说明房企被迫或者主动降杠杆的底层逻辑可能出了问题。

就房企杠杆率与净负债率这一财务指标变化的逻辑来看，企业扩张速度所依赖的杠杆率和资本开支规模、销售回款速度、盈利能力等都有关系。净负债率和杠杆率的变化，除了财务调节措施之外，也是由这几项因素综合作用造成的。拿地力度反应的是资本开支的投入规模，自然会引发杠杆率和负债率的变化，与净负债率有较强的正相关性，因此降低资本开支、减少买地投入就成了几项指标关系权衡之下，在保证企业流动性和企业安全之下降低杠杆率与净负债率的最直接的方式和手段了。

这就是旨在化解涉房风险的降杠杆和降负债措施却导致近期房企在融资环境逼窄之下集体“躺平”，买地投入大幅减少的直接原因。根据相关方面的数据，进入下半年以来房企买地投入大幅减少，下降幅度超过去年同期的80%左右。这除了其他不可比因素和土地出让两集中的原因之外，房企买地积极性和买地投入的大幅下降是不可否认的。虽然国土资源部门近期修改和调整了土拍规则试图提升房企参与土拍的积极性，但是房企依然反应冷淡，这就给高度依赖土地财政的地方政府带来了较为普遍的收入压力。

其实这个现象说白了，就是房企在化解涉房风险和降杠杆的压力下，企业流动性被急剧压缩和收紧，导致企业现在只能以“活下去”、以保命为核心目标，至于买地等资本性开支，那是解决企业未来发展问题的。企业的当务之急成为解决今天要活下去的问题，除非行业的整体流动性得以改善，集体“躺平”将难以避免。

因此，在众多房企出现暴雷现象或者面临暴雷风险、在土地财政收入急剧和直线下降的情况下，监管部门不得不从保证地方政府过日子和避免房企集体“躺平”面进一步扩大，从而响应市场呼声对行业流动性问题和困难予以关注与适度疏解。这也是许教授乘坐私人飞机紧急飞往北京的背景与原因。

行业调控的目标是“稳房价，稳地价，稳预期”，而非大面积引爆行业风险和让土地财政断流，而目前市场加速下行，行业风险反而有扩大化以及传导至金融、财政之势，这这将会走向政策面对房地产行业所提出的“三稳”初衷的反面。因此为了市场的稳健发展，央行发出了将明年的贷款额度提前到今年使用的政策宣示。

这个涉房融资政策微调的开始，意味着新一轮逆周期调控的开始，也意味着楼市已进入此轮周期的转折点。

释放的信号是：
信号一，肯定了金融部门促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用，这些肯定的意义非同小可，重要在于，主持了公道，统一了认识，把枪口一致对准“失信”企业，避免混淆是非、错定敌友，还可以防止不怀好意之徒浑水摸鱼、搬弄是非、颠倒黑白。必须指出的是，抑恶就是扬善，诚实守信的房地产主体可能要受到积极的金融支持，至少不会受到无辜的行业株连。会议认为：“近年来，金融部门全面落实房地产长效机制，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融政策连续稳定，在服务实体经济、推动经济转型升级和促进房地产市场平稳健康发展中发挥了积极作用。”

信号二，金融机构要维护房地产市场平稳发展。维护而不是支持，这表明金融机构在房地产市场中“维稳”的地位只是间接主体之一，而不是重要的直接主体，意味重要的直接主体，如，开发商等，要肩负主体责任。而维稳的手段，可能主要在信贷存量的范畴，而不是信贷增量，包括但不限于：不可以简单地断崖式抽贷、压贷，统筹考虑“危机”开发商的信贷资产保全，对房地产市场相关主要主体风险预警的科学准确等。伴随着恒大等开发商的“关键时刻”，金融机构维护房地产市场平稳发展的难度可能史无前例。

信号三，金融机构要维护房地产市场健康发展。房地产市场健康发展是中国经济之基，民众之本。会议强调：“金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。”这表明，房地产调控千真万确，调控的决心“雷打不动”，其中，金融机构的使命光荣而艰巨。毫无疑问，房地产调控的正确性惟其艰难而显现，金融机构要深刻理解明“明知山有虎，偏向虎山行”的良苦用意。这次会议提出了：“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，“审慎管理”是艰巨的挑战，金融机构必须尽职履责，由于，金融机构是国家金融及经济安全的最后重要防线。

信号四，维护住房消费者合法权益。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。费者合法权益的维护，要有原则可依，金融机依照的原则是法治化、市场化，这表明，金融机构要在维护住房消费者合法权益与保全资产之间取得双赢，而不是简单地强调单边利益。

房地产金融从“调控”到“工作”的变化，说明压力测试差不多真的结束了。

央行和银保监会联合召开的这次房地产金融工作座谈会，业内人士认为要结合2020年7月24日韩副总理主持召开的房地产工作座谈会以及各季度货币政策执行报告来看，尤其是“房地产金融审慎管理制度”这一表述的前缀。房地产金融审慎管理制度在7•24会议中首次明确提出，在其后的历次货币政策执行报告中前缀主要是“实施（好）”或“持续加强”，本次则是“准确把握和执行”。也就是说如果没有准确把握，那就是要么过紧、要么过松两种情况。实际情况是，三道红线、两集中度在实施过程中明显是过紧了，对首次置业刚需的按揭支持和租赁住房的金融支持明显不够。因此现在需要从过紧稍微回撤到常态，但这绝不意味着政策的转向。

另外，“法制化、市场化原则”、“配合相关部门和地方政府”，实际上是对银行业金融机构在风险企业处置过程中提出的要求。法制化就是要依法办事，以恒大为例，既然已经司法集中管辖了，相关各方就要用法律武器来申诉保护，不要擅自利用账户管理功能优势提前私自划拨资金。而“配合相关部门和地方政府”，就是要提高政治站位，积极融入化债的通盘局中，这样才能维护好购房者的合法权益，并在此基础上实现股东、金融债权人、普通债权人之间合法的利益分配。

假若有一个人，没能紧跟中国时事，看到这个新闻标题，大概不会知道一年前的“稳房价”和今天的“稳房价”有什么区别。实则是云泥之别。此前的稳，是指不能涨，到了今天，则是不能跌。
 
三天前，央行近12年来首次在货币政策委员会例会提及房地产，昨天又专门召开房地产金融工作座谈会，其心迫切，可见一斑。业内人士认为，饱受打击的房地产行业终于迎来了一丝曙光，房地产信贷政策或有望作出调整，对有“刚需”的买房群体的放款会加速，也会给被错杀的优质房企提供融资窗口期。
 
然而恒大债务危机阴云笼罩，引发了行业恐慌。本是“金九银十”的热销期，房产销售却持续遇冷。根据易居研究院智库中心的数据，9月份楼市供求指标继续降温，这波降温行情至少持续了4个月。杭州、沈阳、合肥等地宅地成批流拍，房企集体躺平。
 
但中国的市场，仍是政策市。发个文件、开个会，大概率总能扭转一些局势，地产股这几天已经大涨。但这到底是该喜还是该忧？

中国市场受政策影响太大了，风吹草动都会带来企业和消费者或投资者心理的变化。房地产市场的异动太大，并不利于“稳”字当头的中国经济形势。
恒大乌云密布，新力泰山压顶，对于地方经济、金融系统而言存在大量风险。
央行、银保监会的声明来的及时。