楼市迎近7年最差“金九”：新房成交降幅连续4月扩大，二手房连续5月快速下滑

作为楼市传统销售旺季的金九银十，是各家房企促销抢收和完成全年计划最重要的时段。这个抢收期对于房企现金流、流动性、业绩乃至全年计划和来年经营规划的重要性，丝毫不亚于冬小麦产区每年夏收对于中国粮食安全的份量，尤其是在今年楼市受到资金端和销售端双重强力调控、楼市快速转淡而危及不少房企现金流安全和企业流动性的现今更是如此。

然而，今年的金九月，各家房企却交出了七年以来最差的答卷，着实让整个行业和相关部门都有些吃惊。今年的“金九”，无论新房还是二手房市场，成交量都连续数月下降，且呈扩大之势；土地市场也同样遇冷，全国300城土地成交面积跌超三成，第二批土地集中出试点中的流拍和零溢价率达到了52%，百强房企中超就成企业销售额同比下降，半数企业同环比下降。同时，随着行业下行不断累积的房企信用风险在9月份触发了暴雷的开关，这方面尤其以恒大与花样年近期的美元债连续违约最为引人注目。

这一行业现状的出现，自然而然很容易被归因于去年以来不断强化的针对房地产的行业调控措施。此轮调控持续的时间之和力度之大都是前所未有的，因此需要整个行业从行业定位、发展历史以及未来方向等基本面与底层逻辑来重新进行深入的思考，需要把中国特色的房地产行业的底层逻辑搞清楚，不能再一如过往那样更多的只是流于表面现象的描述和归纳而未能实现研判检讨与行业内在逻辑的自洽了。

回顾中国内地房地产行业的发展和演变史，可以发现中国房地产行业诞生之初，其出发点是为了以市场化方式解决政府无法全部承担的国民住房保障问题，而中国内地的房地产制度体系与操作模式几乎都是在摸着石头过河的改革开放进程中模仿与改善、提升香港模式而来。香港作为曾经的殖民地和自由港是以卖地作为财政收入的主要来源的，这样一来必然就在事实上让房地产行业在内地也逐步演变成了以房地产为表、以土地财政为里的政府以土地、金融手段和行业政策操纵市场来自肥，与开发商和金融机构合谋的一个政策市。而远远超出公共财政职能的建设财政的内地财政特有定位，最终导致对土地财政的深度依赖造成了政府对于房地产行业尾大不掉式的爱恨交织、央地博弈的复杂态度。

这才是中国房地产行业的基本面与底层逻辑。

在这一行业基本面与底层逻辑之上，目前的行业调控，的确是为了防范行业以及涉房风险，为了行业的可持续健康发展，以为为了防止房地产行业演变变成中国经济平稳运行的黑天鹅和灰犀牛，但是其前提条件是不能在政府没有找到对土地财政的替代方案前让土地财政终结掉，否则目前的强政府模式之下庞大的公共财政与建设财政开支将面临流动性枯竭的危险。因此，在目前的强政府模式不改变而且还呈扩大之势的情况下，房地产行业调控的核心和实质，实际上就演变为一切为了保卫土地财政了。

这也就是历次调控出台的措施看起来总是与市场逻辑相反，而目前多个城市在“限涨令”基础之上又出台“限跌令”，呈现“双限令”并行的主要原因。因为目前土地财政无可替代，所以只能慢慢减量土地财政和以房产税及其他税收的增量来逐步替代土地财政，这也是习主席近日在《求是》杂志发文所表达的在共同富裕的名义下加快房产税试点、强化消费税等来调节收入差距，却在另一个层面体现了意在增加税源以逐步替代和摆脱土地财政依赖的意思。

目前全国只有上海一个省级单位的财政收支为正，其他各省市全部入不敷出。在财政领域，之前是六个省市财政盈余而其余省市均入不敷出，呈现出六个省市养全国的格局；今年以来财政盈余的只剩下一个上海了，一个上海市肯定养不了全国，而负债率超过100%城市已有几十个，超过500%地城市也不在少数。疫情之下各地财政增支减收因素也非常突出，而在通胀预期高企、实际通胀压力巨大的当下依靠过度发钞为财政止渴显然也是不现实的。近期以来各地为保证财政收入而严查税收的行动，对于本已不景气的实体经济的压力是显而易见的，这就自然也就导致保卫土地财政不掉链子成了当前地方政府的核心要义，而救市也就成了必然而然的事情了。

不过，由于之前所累积的过高的涉房风险，以及房地产行业的大方向已经改变，“房住不炒”的长期行业定位还需要继续坚持，因此不能再次进行大规模的政策快速转向，而只能以缓和流动性这种微调方式以及默许财政处于破产临界点的地方政府先开闸救市了。

事实上，不单是哈尔滨政府，连央行和银保监会也已低调地在实质上开始了救市。但此次政策转向以微调为特征，而且还会坚持救市不救企的原则，这也是公共财政与行业政策的施政伦理与政策公平性的需要与体现。不过，在救市不救企这个原则之下，可能会导致更多的民营房企退出市场，而民营房企的加快出清以及国央企在房地产行业的快速壮大与市场份额的快速提升，是这几轮行业调控的重要特点之一。另外，因为国企本身作为政府职能的延伸和政府自身肌体的一部分以及出于防止国有资产损失和流失的需要，救市不救企对于国有房企则未必也同样适用，这就赋予了国有房企在此轮调控中进一步做大做强的天然良机。这也是近期土拍市场中央企、地方国企和平台型房企表现踊跃的原因之一。

近期土拍市场中央企、地方国企和平台型房企表现踊跃的另外一个原因，是源自地方政府在财政收入压力之下与国有房企共谋的结果。因为政府需要卖地收入而国有房企需要成本更为低廉的土储，民营房企普遍面临流动性压力而无力入市的情况，正是具备体制优势的国有房企大显身手的最好时机。另外，正因为在中国内地的经济运行与发展模式之下，财政与金融在实质上是一体的，而政府与国企同样也是一体的，因此行业调控导致的民营经济成份从改革开放以来曾经市场化程度最高的房地产行业的大规模出清并不是好现象。如果房地产行业变成了国央企为主的格局，那么土地财政在实质上也就终结了。我们所知道常识是，“猪八戒啃猪蹄”，咬的是自己，而拔着自己的头发是上了不天的。

如果看不透这一点，那还是没有理解中国房地产的基本逻辑。

一方面是一些城市不断加码的限购和限贷措施，一方面又是一些地方出台的限跌令，加上处在各种融资限制背景下的地产开发商，中国房地产市场的这幅图景确实令人很费解。

但清晰的是，城镇化的持续增长前景乏力，城市之间的分化不断加剧，而个人信贷趋紧的趋势不可避免，而百姓的收入增长前景也堪忧，在这样的背景下，房地产市场的前景也可想而知。

地产商，政府和消费者似乎都在喊着不容易，但从一个全球通用的指标——房价收入比来看，中国的房价无疑是极其昂贵的，尤其是在一线和新一线的城市。高层前几日又强调了“房地产税”，可能这才是最重磅的调控工具。而地方政府也在积极发展实体经济来摆脱对土地财政的依赖，但这需要很长的时间。