郁亮：房地产行业“阵痛之后，仍有机会”

房地产行业阵痛之后的机会究竟在哪里？郁亮及万科认为的机会：
一是房屋租赁等非开发业务。在地产黄金时代，万科学习美国地产开发商帕尔迪，在2010年成为国内首家冲破千亿销售规模的房企。在如今需要转型发展的时候，万科瞄准了曾经经历过日本整个大缩表过程的大和房建，大和房建原也是以地产开发业务为主，在缩表的时候行动比较坚决，而且在新的赛道开辟方面也很成功，现在是日本的租赁公寓业务第一、物流业务第一。

万科认为：“地产开发高利润时代已经过去”，因此，万科正在从“开发为主”转到“开发经营服务并重”。

郁亮指出，需要记住“安全比增长更重要，能力比规模更重要”。郁亮特别强调，要去寻找并建立在下个春天支持企业活得好活得久的基本能力。郁亮还表示，没有谁能预测政策底部，“很多人幻想熬一熬春天就来了，市场就和过去一样了。其实下个春天来的时候跟上个春天是不一样的。”我认为，郁亮的这番话极为重要，也许，目前的初步困境，仅仅是地产开发行业“两万五千里长征”的序幕，面对带有艰苦卓绝、大浪淘沙特点的未来挑战，能力才是生存及发展的唯一法宝，俗话所说：“德不配位，必有余殃”及“不是猛龙不过江”，强调的都是能力。

二是以社区服务、商企服务、城市服务为新的内涵的“大物业”。万科的模式是高度集约化的，集约化意味着门槛及核心竞争力，而不是简单的名词概念，譬如，其物业扩张方式以街道为单位，发展有浓度的空间服务，万科还通过并购形成街道密度。数据显示，万科已经在全国288条街道内住宅市占率超过25%，预计2021年底可达300条高浓度街道，未来三年完成百城千街计划。值得关注的是，城市服务将成为万科的一大亮点，其城市服务项目落地已经规模化，并将成为增速最高的业务板块，要保持不低于60%的增速。据第三方机构估算，中国城市服务将会形成万亿级的蓝海市场。

总之，万科是一家在“以客为尊”上与众不同的房地产企业，所以，其讲求言行一致、表里如一、行胜于言，并且下了一番苦功夫，这是其与个别“大假空”企业的主要区别。那些仅仅把“以客为尊”作为口号的企业，往往在遇到困难或风吹草动之时，为了一己之私，不惜作伪、不惜作恶。需要提示的是，民众保护好自己的最好办法，是坚决与那些祸国殃民公司划清界限。

机会一般不会普惠均衡，但往往会留给有准备的。万科，我们乐见其成。

万科对房地产市场的判断具有标杆意义，从前几年万科说中国地产已经从“黄金时代”到了“白银时代”，到现在都“阵痛后仍有机会”，可见万科仍然是看好后市的。

对于万科这样的头部企业，市场的确如此。万科的房子在很多城市都是品质的代表，房子质量好，物业服务更好。在一众中小型房企面临危机后，万科更会借机整合其他企业，所以此时更像是其他人的阵痛和万科的机遇。

在人口老龄化，居民收入不断增长，城镇化率不断提高的背景下，旅游地产，养老地产等可能会迎来一个好的发展。而此时阵痛的，主要是前期激进扩张的必然结果，即使是市场慢下来，靠着品质依然能够取胜。