发改委召集8家房企在京座谈，企业希望监管出台政策支持企业发展

这是一篇残缺不全的新闻，这不是媒体的过错，而是其中的一些难言之隐。

为何称其为残缺不全？一是国家发改委和国家外汇局对于当前中资房企偿还外债是个什么态度？国家发改委和国家外汇局通过日常对中资房企外债监控，是否对其使用、偿还了如指掌？二是万科、世茂、建业等8家房企对其自身的到期外债偿还的意愿、能力、履约程度如何？三是若违约，房企如何认定自身违约后的后果，房企如何判断违约对国家对外举债的声誉影响？四是希望监管部门出台什么政策支持企业的发展？为什么?五是房企面临当前房地产市场的面临的困境，如何自救？仅靠自救是否可以走出困境？

不过，这篇新闻透露了一个极为重要的信号，这就是，偿还外债形势不乐观，履约的可能性较低，譬如，该文称：“会上，与会企业大多反映了当前房地产市场的面临的困境，并希望监管部门出台政策支持企业的发展。”其潜台词有三：一是若监管部门不出台政策支持企业的发展，则企业无法偿还外债；二是即使出台新政策支持企业的发展，也未必能够履约；三是当前房地产市场面临的困境是监管部门已经出台政策造成的。

直言不讳地讲，近几年，监管部门出台的支持房企发展的政策，已经无所不用其极，例如，房企债务规模史无前例的突飞猛进增长，国际较为权威的野村控股经济学家称，开发商在形势好的时候共举债逾5万亿美元，这一债务规模较2016年年底几乎增长了一倍，目前比全球第三大经济体日本去年的整体经济产值还要高。“债务规模较2016年年底几乎增长了一倍”，意味着过去五年对房企的融资已经远远超越“大水漫灌”，甚至可以称之为巨浪滔天了。因此，房企再抱有“大水漫灌”的幻想已经不切实际了。

狼烟四起的房企外债违约潮。近来，中资房企外债违约事件接踵而至10月26日，当代置业称：“受宏观经济环境、房地产行业环境以及当代置业近期面临的新冠疫情等多种因素的不利影响，导致了预计之外的流动性问题，使其未能按期偿还2.5亿美元债务。”据悉，当代置业还有另外4种美元债券，总面值约为11亿美元，将相继在2022年至2024年到期。花样年控股集团此前也曾发布公告称，有一笔2.05亿美元的债务无法如期支付，据悉，该公司未偿付的美元计价债务总额为 43 亿美元。中国房地产巨头恒大集团深陷债务危机，有多笔债券到期未获偿还，引发市场对恒大其他债券可能出现交叉违约现象的关切与担忧，虽然恒大集团日前向该公开市场美元债券的受托人支付了8350万美元，但深陷债务危机的恒大似乎并没有因为这笔美元债券的逾期利息支付而摆脱当前的极端困境。

上述违约事件带来不祥之兆，国际上的主流看法是：随着中国房地产市场不景气，中国房地产开发商的美元债券违约率迅速上升，未来几个月这个陷入困境的行业将有大批债务到期，违约问题可能还会恶化。

综上，中资房企外债问题，已经上升为国际金融领域举世瞩目的大问题，摆在中资房企的路有两条：一是好汉做事好汉当，中资房企自己砸锅卖铁还债；二是城门失火殃及池鱼，房企获利归己，归还外债“一退六二五”，让中国在国际金融市场的整体声誉受损，抑或祸国殃民。我们有理由确信，中资房企会做出正确的选择。

昨天，有来自广东的某头部房企的品牌策略负责人来访，他原本出身央媒，却来请教我当下该如何挽救企业形象，自救上岸。

说来也是为难，这一年地产行业都在风声鹤唳中小心度过，积极卖房自救的恒大好不容易有一条线转绿的好消息，反而招来更多的质疑，花样年的大当家写了一封安抚的信，却引发了对行业性外债的担忧，进而导致国际评级机构对中国房企的整体性评级下调。感觉就是：你不动会很被动，你主动可能就会引火烧身。

我跟他说：也不尽然，同样是头部房企，同样受到严密的关注，你看碧桂园和万科的负面怎么就少很多？万科早早的预判了行业拐点的到来，早早做好了布局。你看，同样是多元化，万科选择进入的物流、酒店、商业、产办、教育、养老、长租公寓等无不是围绕“城市运营商”的核心定位而动，而且基本都是按照头部来布局的。城市更新方面，万科更是行动派，早在住建部发文反对大拆大建之前，万科就做了业内人算小账怎么也算不明白的广州永庆坊，结果“意外”得到了大领导的高度认可，进而开始全国推广，就有了上海的上生新所、北京的望京小街、成都的猛追湾、深圳的南头古城等在各地都被当地政府树为样板的经典案例。就算做物业，万科物业也不是简单的收收物业费，坐吃规模红利，原本就已经是行业标杆，他们还主动向城市服务商转型，向云服务转型（他们现在叫“万物云），所以才有“上海和万科签约”的佳话，在政府眼中万科早已不是单纯的住宅开发商，所以才有更多的机会参与城市发展升级的机会。所以你看，最早喊出“活下去”的万科其实就是活的最好的地产公司，是他们的忧患意识救了自己。

所以站在当下要怎么自救呢？第一，强化内功，用事实来粉碎谣言，认真履约，加强管理，用一个接一个的“绝地重生”案例来给市场恢复信心；第二，主动转型，认真脱离房地产的语境，从城市的视角来重新梳理自己的业务，放眼未来找到自己的立足之地；第三，储备能源，积极向国家需要的高精特新产业靠拢，当好他们的服务员，急政府之所急，为政府之所不能为，就有机会分城市化下半场的一杯羹。做好了这些工作，再来考虑品牌策略才不至于无的放矢，不会表面风光内心慌张。治病就该治本。

其实中国房地产阶段性的至暗时刻已经过去，没看到中央的定性已经开始柔和，部分地方政府已经忍不住开始救世，作为先行信号的股市已经开始反转，连恒大系的股票都在涨，正有资本在进场抄底，充分说明市场信心正在恢复。这是一个喘息的机会，但绝不意味日子会回到以前，想真的上岸就别松懈，只有自己真的过硬，才不会害怕风雨，才有机会活着看到下一轮的上升周期。大浪淘沙，希望看见更多的同行走出自己漂亮的第二曲线，王者归来！

如今在恒大危机的背景下，跟恒大一样陷入债务困境的房企不在少数。这一方面是因为这些房企判断失误，在市场收缩期依然扩张有一定关系，另一方面主要还是因为大环境的变化，无论是监管政策的压力加大，还是银行对房地产项目进行限贷，对其发展都有很多的影响。

因而能看到座谈会上的房企也是希望监管政策能够稍稍放松一些。不过，事常常与愿违，就现在房产税要征收的背景下，房住不炒依然是大方向，监管放松应该不太可能。