当代置业断臂自救：整售物业、裁员降薪

中国内地的房地产制度体系从土地招拍挂，到房企的高周转模式，都完美的复制了香港的房地产体系衣钵，并同样也成为土地财政的重要依托。高周转模式之下必然意味着高杠杆与高负债，而高杠杆与高负债也就无形中推升了高周转模式的风险系数。如果一旦市场转淡，或者资金端、市场端受到政策调控的挤压，房企的资金面就会立刻陷入窘迫状态，房企在公开市场的违约也就成了资金链窘迫之下的无奈之举。

对于房企而言，公开市场违约的杀伤力是不言而喻的。这将直接会导致企业信用的急剧下降，并由此引发后续的融资困难及预售、垫资建设等一系列问题。因此房企一般而言宁愿在私募市场违约也绝不会在公开市场违约，因为前者尚有与金融机构、银行等谈判展期与债务重组的可能，会给企业留下一线生机，而后者直接会将企业的违约行为公诸于天下，让企业流动性迅速枯竭并甚至快速陷入债务螺旋。

当代置业在宣布正式违约前，除了曾试图努力与债权人达成债务展期协议之外，也进行了实际控制人对企业予以借款承诺、出售旗下物业管理公司业务第一服务等一系列自救的努力，而目前所进行的物业整售与降薪裁员，不过是之前这一系列自救动作的继续而已。

让我们来看看国内房企多有使用的美元债吧。

负债发展，是高周转的内地房企前些年依靠快速作大规模来凝聚资源以实现自身发展条件不断优化的重要依托，这也正好和内地负债搞建设、以GDP为核心的发展思路如出一辙。房企依靠负债推动的飞速发展和房价、地价的轮番上涨确实也推动了GDP快速上升和土地财政的繁荣，但国内长期以来对于房企融资的限制迫使房企大量赴境外上市融资，而发行条件更为市场化的美元债就成为房企的重要选择之一。因此内地土地财政、GDP与房地产繁荣的背后，也就逐步埋下了一个庞大的地雷，那就是美元债。

房企的美元债危机一旦爆发，发行条件市场化却增信条件十分苛刻的美元债马上就会变成房企索命的阎王一一美债锁链。这一锁链除了可以把令人自豪骄傲、津津乐道的规模高速增长的房企之虚假繁荣打回原形之外，还会连带将脆弱的土地财政与建立在其上的高风险的所谓GDP数字也会带入更加危险的境地，只不过后者并不为人所关注而已。

当然，对于美元债，房企也可以主动选择赖债不还。但这样的话，除了房企自身将陷入债权人的国际诉讼之外，对于内地营商环境的负面影响也是不言而喻的，而房企与房地产行业大面积的陷入停滞对于土地财政、经济稳定与GDP的杀伤力也都自然会在预料之中了。

而房企如果依照美元债的发行约定来处理违约问题，则在债务螺旋效应之下，即使将旗下拥有的全部资产折价变现用来还债，在大概率上还是不够的。也就是说，建立在美元债基础上的房企的高速发展、房地产的虚幻繁荣和以此支撑的土地财政与GDP数据只不过是沙滩上的海市蜃楼，是借来装点门面的肥肉与豪车而已。在依约履行违约义务与责任，有效资产被债主变现收走以后，留下的只会是一地鸡毛与需要用不断发钞来填补的财政亏空以及注水的GDP，再加上可能由此引发的严重通胀。因此，用高负债，以发美元债来支持的房企高速发展和建立在此基础上的土地财政与GDP幻象，可能是诱人于深沟的死局。

不过，中国内地有着不同于美元债市场的国情。保护众多涉及预售的买房人利益，是房企处理债务危机中的头等大事，而金融机构的借款、一般债权人以及美元债当然要为此让路了。所以在不得已的情况下，主动违约可能也就成了内地房企应对美元债危机的理性选择，而美元债也就只能依照法定顺位来主张自己的权益了。

这恐怕也是不少内房股连续暴雷和各大评级机构近期迅速大面积调低内房股信用评级的原因之一了。不过，由此一来中国企业的对外融资会更加困难，除了影响自身正常运营之外，中国市场美元债的整体风险也就明显提升了。因此，美国白宫国家安全顾问布林肯与中国国家发改委、外汇管理局都对美元债问题予以关注不是没有原因的。

希望当代置业整售物业与降薪裁员的这一断臂求生的收敛性动作与自救举措，能够迅速改善企业的流动性基本面，让保交房能够顺利实现。另外，在此基础上也为如何解决内房股美元债的后续问题作出必要的探索。

房地产是中资美元债的违约集中区。为什么？因为不敢在国内公开债市场上违约，否则再融资就成了死路，美元债的利率又高，恒大甚至有年息超过10%的美元债，花样年还觉得违约美元债是一种“爱国”行为。虽然央行定调恒大危机不会外溢到金融机构，而且对信贷政策有了一定放松，但是这一轮地产调整下来，市场对房市的信心已经大为改变了。地产调整总会影响到上下游关联的其他制造与服务业，也会影响到地方的土地出让，今年第二轮集中供地拍卖中有近52%的土地拍卖被取消，改期或流拍。一时间，地产成了夕阳行业，十几年前那波抨击地产行业暴利、认为应当重税、国有化的专家学者，他们的呼吁正在日益成为现实，他们估计也和大部分人一样成为了房产的持有人，甚至有多套房子，十多年过去了，他们如今还支不支持此前的观点？

又是房企债务违约，自从这两年来国家开始调整房地产政策，一边出台限购政策，一边开始收缩信贷，以往习惯了大肆借贷扩张业务的房企都面临着结构性转型的挑战。而在此之期间因此而面临债务违约而破产整顿的中小型房企不在少数。如今无论是恒大还是花样年的债务问题，都让房地产违约面临一个会不会影响到金融稳定的挑战。当代置业如今断臂求生，只是大背景下的一个典型案例。