许家印公布恒大惊天数据：五年半支出5万亿

皮带哥许家印前天在恒大集团内部会议上爆出恒大5年半归还到期贷款本金利息共2.61万亿元的数据，其中归还到期贷款本金22500亿元、支付贷款利息3670亿元。另外还缴纳税金2216亿元、支付土地款9634亿元、支付工程款与材料款等建安费用9736亿元、管理及营销费用支出2381亿元，合计达到5.01万亿。

许教授讲这番话的用意是为了给员工鼓劲加油，希望员工在公司困难的时候要有定力，并解释说房地产行业是资金密集型行业，需要庞大的现金流，希望员工全力以赴复工复产保交楼以恢复销售和恢复正常经营,来努力归还各方面的欠款。但许教授有意无意之间透露的这组数据，听起来还是着实有些惊人。

据称这是从2016年1月1日至2021年6月30日的数据，不过我相信许教授此番透露的这组数据应该是真实的。看完这组数据及其构成，更加证明了我之前关于房地产行业已沦为土地财政外在表象的观点 。因此下一步行业调控走向何方，恐怕也就不单单是房企和房地产行业本身的问题了。

在这里我并没有必要给许教授开脱，我只是想和大家先简单分析一下恒大这个头部房企在过去的5年半中的5.01万亿支出的去向结构，让我们来看看各个分肥方都拿走了多少份额、谁是最大的分肥方以及获益排序。

这5.01万亿开支中，归还到期贷款本金22500亿元及支付贷款利息3670亿元，“借债还钱、天经地义”，所以除去归还的到期贷款本金22500亿元不算，这些资金方获得了贷款利息3670亿元，也就是说分食了3670亿元的好处；支付土地款9634亿元并缴纳税金2216亿元，也就是合计被政府分食了其中的11850亿元；支付工程款与材料款等建安费用9736亿元，这属于等价交换和劳动付出所得，说不上分肥；管理及营销费用2381亿元，而员工薪酬就包含在这里，说明员工薪酬还远远不及缴纳的税金多，而且员工薪酬是另外需要缴纳税金的。另外据查恒大过去十年累积分红672.83亿元，其中2016-2020年累积分红440.45亿元，按照许家印丁玉梅夫妇占股76.7%的比例计算，许老板十年累计分红516亿元、近五年获得分红338.8亿（含税）。

由此看来，恒大这五年半中超过5万亿的总体支出里，最大的分肥者是政府，获益总额超过1万亿元；资金方获益总额3670亿元，占政府方获益总额11850亿元的30.97%；假设员工薪酬占管理与营销费用的一半，则员工薪酬总额1190.5亿元只占政府获益总数的10.05%；股东与实际控制人分红440.45亿元占政府获益总额11850亿元的3.717%。

谁到底是最大的获益方自然也就不言而喻了。

中国内地的房地产行业诞生的初衷，是以市场化方式实现对政府无法完全承担的国民住房保障责任的替代。但在行业发展与演变过程中却逐渐成为以房地产为表、以土地财政为里的政府汲取财政资源的手段与工具。在掌握地根和银根的前提下，随着政府参与房地产市场程度的越来越深，政府从房地产行业中获益的占比也越来越高，对土地财政的依赖程度也越来越深。除了直接进入房地产市场的国央企之外，涉及房地产融资的金融机构在很大程度上也掌控在政府手中，大多由国有机构控股，所以房地产行业发展到当今，如果要论及涉房风险，哪个参与方面临的风险最大，则也是显而易见的。

至于坊间之前所揭露并有谴责之意的恒大管理层的奢华商旅接待标准问题以及由此给上市公司造成的成本而言，我认为需要一分为二来看。一则中国恒大属于私人控股的上市公司，且许家印家族占据超过75%的绝对控股地位，许老板愿意和员工花他自己的钱，那是他个人的意愿；二则以国央企超过600万亿规模的资产和低下的效率所浪费的属于全体公众的资财究竟有多大，似乎更应该受到社会的关注吧？之前媒体揭露出华润集团前董事长宋林一餐饭往往超过100万元的花费，这样大把花掉的央企的钱财可是属于全体国民与纳税人的哦，怎么不见那些人去关注与炒作呢？

内地的房地产业已走过了长期卖方市场所支持的高毛利时代，土地财政也以越来越深的市场参与度、以有形之手将房地产行业从土地红利、金融红利时代推进到了类制造业时代，而低毛利、大规模的寡头竞争与区域性寡头的出现则是这个时代的标志。由此一来，也就意味着大量中小房企的市场出清。
而目前更加引人注目的，都是一些头部和百强房企接连暴雷的事，就连一向财务稳健、声称不着急让物业公司上市的万科昨天也决定分拆万物云上市了。这虽然不能表明表明万科出现了流动性紧张问题，但是分拆万物云上市必然能够提升母公司万科的流动性并改善其基本面，万科备战寒冬的考虑还是不能排除的。

当前，在传统的“金九银十”旺季已然消失、多家百强房企排队暴雷以及民营房企集体“躺平”土拍市场的情况下，监管部门也以微调的名义吹起了融资宽松的暖风。但是根据市场反应，融资适度放松的暖风，实际上是吹向按揭贷款这一销售端而非开发环节的，市场传导以及资金最终流向谁还是个问题。

不过，在2021年这个深秋中嗷嗷待哺的，可不只是开发商。以恒大、花样年、当代置业为代表的开发商都已转向以社会责任、以保交楼为核心了。

恒大披露出的这一组数据不知道是什么意思，是在表达自己的体量大和对社会的贡献大么?我觉得作为一个企业，合法合规的运营是底线，能够严格按照合同规定交房和还款，也是底线。目前对于恒大最重要的是持续活下去，还债主的钱，还业主的房子。

这几天市面上有消息称许家印被要求用个人财富来归还公司欠款，我觉得是非常合理的。既然宣称自己是有担当，不赖账的企业，那就尽快就好了。此外，恒大也应该尽快处置自己的物业，汽车等资产，不用再做出困兽犹斗的状态，尽快确保工程推进和主业的可持续，不要重蹈泰禾的覆辙，尽量不要让工程烂尾。