多地房贷松动，银行已恢复充足额度

天气由秋入冬，不断排队暴雷的房企也昭示着行业的寒意，而房地产表象之下的土地财政实际上压力更大。因此，在去杠杆、化解涉房风险与财政增支减收因素造成土地财政压力之下，监管部门与行业达成了“救行业不救企业“的共识，涉房贷款在银保监会与央行表态下有放松迹象。

但从目前市场的反应来看，这一放松更多的表现在需求端的按揭贷款，而非供给端的开发贷款。下一步是否会适度放松供给端的开发贷尚不得知，而且涉房贷款的适度放松还有一个市场传导的过程，未来谁得益谁受损同样也尚不得知。不过，失去了”金九银十“传统旺季的楼市，确实已经迎来了”大地微微暖气吹“的回暖气息。

但是，就像人生无法第二次踏进同一条河流一样，中国内地的房地产行业的基本面已彻底改变，即使各项调控措施再度放松，房地产金融全面回暖，房地产行业和房企也无法再度回到过去的时光了。

中国内地的房地产行业诞生于以市场化方式替代政府国民住房保障不足的改革开放之初，长期的卖方市场所造成的行业高毛利，吸引了众多市场参与者并催生了以高杠杆、高负债所推动的高周转模式之下的政府、企业与资本的分肥模式。在长期卖方单边市场之下借助金融工具所驱动的高周转，类似于嗑药带来的行业早熟。这种早熟的繁荣假象与幻象，导致了政府以有形之手的土地财政对于行业与市场的过度索取以及政府、开发商与市场共谋所不断推高与累积的涉房风险。

在行业供求关系整体变化以及行业增长触及新房市场天花板的情况下，已演变为开发商为表、土地财政为里的房地产行业最终也将自己推入了一个死胡同，从获取土地红利、金融红利到类制造业的转变已然成为行业大势。而此轮从销售端到资金端的双重强力调控，更是这一转变的转折点，调控之下排队暴雷的房企实际上也正在上演一个市场出清和秩序、格局重整的过程。未来的行业格局将会出现以产品和服务为核心的少数寡头企业和区域性龙头企业构成的垄断竞争市场，而企业竞争的焦点也将会向产业链的后部转移。

回顾和总结中国内地的房地产行业，目前也只是走过了第一阶段的初级制造业阶段，而精细化的精益制造也才刚刚开始。前一时期由于单边卖方市场造就的对于产品力的忽视，在很大程度上依靠金融手段推高周转速度和做大企业规模的同时，也斩断了后续的资产升值通道。而目前行业进入调整阵痛期，也是行业真正需要进行自我调整与转型的时候了。没有夕阳行业，只有夕阳企业，不是房地产行业过时了，而是行业环境发生了质变，房地产行业需要产业升级和进入第二阶段的精益制造时代了。

内地的房地产行业进入精益制造时代，企业以产品品质、品牌、销量、成本控制能力和周转速度取胜，在行业平均利润率大大下降的情况下，企业在获取较低毛利的同时依靠规模来获取较大的总利润，而此时行业与金融的关系也必然将发生重构。除了继续以财务杠杆提升企业周转速度之外，金融还将体现在依靠房企的整体运作能力和资产管理能力来提升企业溢价与资产溢价上，这一点和第一阶段金融在房地产行业所扮演的角色是完全不同的。当前市场给房企的PE倍数非常之低，有越来越不值钱的趋势，但是房地产股估值也呈现出加速分化的现象，这正是市场基于房企向第二阶段的综合转型能力预期评判而给出的估值。

因此，即使涉房金融环境回暖，但是行业的基调与基本面已经改变，不可能再回到之前市场高速增长期依靠土地升值和金融红利就能躺赢的粗制滥造时代，而是需要尽快实现业务转型并依靠管理提升来赚取服务和经营利润。下一步内地房地产行业向存量增长阶段的转变，资产经营及证券化势必会成为房企的核心竞争力，此时房企的金融属性会更加显现，而房企与金融的结合会更加紧密。但此时房企与金融的关系，已经和房地产的第一阶段发生了天翻地覆的变化。

房地产金融环境在各项因素的综合影响与不得不保卫的土地财政压力之下已然呈现出逐步回暖之势，但企图以过往的开发思维与高周转、高负债模式的旧船票，注定无法登上已转换航道的内地房地产行业的新客船。

还是舍不得拍死房地产的。回头想一想，房地产开发投资对于经济增长的直接与间接这些年来的平均贡献率约在20%左右，在发生经济的危机的08年，20年，其贡献率约为30%。总说房地产有挤出效应，挤出了消费，挤出了其他投资，可是房地产繁荣收益的可不只是买房人和卖房人，还有土地的所有方。可问题是，如果制造业和服务业能够有足够的利润和发展预期，或者新基建高技术行业有足够的辐射力，一样可以吸引资本流入。一个行业好不好总是相对的。
后面政策更应该做的是呵护微观企业，少研究怎么征税，想想办法激活企业家精神，各个行业发展的好总是不会亏待税收的。经济增长的新动力没有建立，却同时要削弱一个旧的发展动力，操作不好也会带来很大的问题。
居民住房贷款约占房地产开发投资企业资金来源的一半，或许房企的流动性紧张能够因此松口气。

看了下文章，其实也不能算是房贷“松动”，毕竟现有情况下各城市的限购和限贷政策并没有松动，只是如今看来银行又重新放出了一部分贷款额度，之前迟迟未能放贷的买房人，如今能稍微快一点等到放贷了。

之前几个月批不了贷款，几个月等不到放贷的情况实际上是不太正常的，正常的置换和买房需求受到很大阻碍。目前虽然看起来放松了一点，但是根本政策并没有变，对于房地产市场来讲不能算很大的利好消息。