万科拟分拆万物云于港交所上市

万科分拆旗下的物业管理业务板块万物云上市，无论对于房地产行业而言还是对于物业管理行业而言，都可堪称行业中一个里程碑事件。因为以万科的行业地位和万物云的体量与行业影响力，业内难出其右者。

万科此时分拆万物云上市，一方面是万物云发展到现在，无论是从业务规模还是商业模式方面都已成熟，可谓是水到渠成；另一方面是下半年以来国内楼市急剧转淡导致了“金九银十”传统旺季的消失，导致了多家百强房企的排队暴雷和众多民企在土拍市场的集体“躺平”，未来市场会如何发展演变可能对于财务一向稳健的万科而言也成了隐忧，为防患未然和优化自身流动性，万科才在此时毅然决定分拆万物云上市。

分拆万物云上市，除了有助于万物云自身的独立发展壮大之外，还会提升作为母公司的万科自身的流动性与企业估值，自然也有助于提升万科抗周期与渡过行业寒冬的能力，实现郁亮所说的‘’活下去“的目标。

万物云以其突出的商办、城市服务等有别于其他物业管理企业的业务结构、头部企业的体量、较好的成长性以及来自于万科系管理与品牌的加持，分拆上市以后势必成为物管服务类板块的旗帜性企业，并将深刻地影响行业格局的变化。

但是就目前的市场状况而言，万物云此时分拆上市并非上市的最佳时机。内地房企在销售端与资金端的双重强力调控下正压力重重，出现了排队暴雷问题，市场对房地产板块的估值正处于低点且对未来走势明显信心不足；物管板块在渡过行业风口以后出现了估值的大幅回调和个股之间的严重分化，今年以来新上市的物管新股少之又少，已失去了被市场追捧的氛围。

万科此时分拆万物云赴港上市，更多的可能是出于行业形势所迫和维护自身流动性的需要，可谓是逆势上市，因此有可能在估值以及发售难度方面都不能实现最佳预期。不过今年以来港股物管板块新股供股稀少，这对于万物云而言反而有可能是一个有利因素。

内地房地产业已走过了长期卖方市场所支持的高毛利时代，土地财政也以政府越来越深的市场参与度、以有形之手将房地产行业从土地红利、金融红利时代推进到了类制造业时代，而低毛利、大规模的寡头竞争与区域性寡头的出现则是这个时代的标志。由此一来，也就意味着大量中小房企的市场出清。而目前更加引人注目的，都是一些头部和百强房企接连暴雷的事，就连一向财务稳健、声称不着急让物业公司上市的万科，近日也决定分拆万物云上市了。这虽然不能表明万科本身就一定出现了流动性紧张问题，但是分拆万物云上市必然能够提升母公司万科的流动性并改善其基本面，万科备战寒冬的考虑还是不能排除的。

祝愿万物云的赴港上市圆满成功。

万物云是由万科物业于2020年底更名而来的，而万科物业长期以来在中国物业100强排行榜上都是第一名，很多买不起万科房子的购房者，处于对万科物业管理服务的信赖，还专门去选万科物业管理的地产。这些年，万科物业也收购了很多地方的物业资产，盘子不断扩大。在恒大物业出售的过程中，也传出了万科要接盘的消息。

万科物业资产在这波物业上市大潮中倒是很耐得住寂寞，迟迟没有上市的动向。2020年底在更名会上，万科集团合伙人朱保全表示万物云“未来的对手不会是物业公司，而是科技公司的下沉”，而以空间科技的定位更是把格调拉满，毕竟物业公司千万家，而空间科技似乎是唯万科独尊。

在地产行业式微的局面下，物业或者空间科技这样的资产与主业捆绑在一起，显然不利于公司的估值，因此拆分是必然。但万科的这个空间科技的定位，显然在一众地产物业中有点鹤立鸡群的感觉，但“科技”又是当下最时髦的标签，但贴到自己身上，是福是祸，可能尚待时间的检验。