多地收紧住房预售制监管，或为一把双刃剑

为防项目烂尾，近来不少地方政府都加强了地产项目预售资金监管，甚至有地方还提出了现房销售的设想。这些看起来确实是针对地产项目实施中可能的烂尾风险问题的有效措施，但其实却经不起深入思量。我并不是说这个办法不解决问题，不能防范地产项目的烂尾风险，而是说缺乏系统性考量的具体措施的出台，如果在实施效果与可能引发的新的风险和问题之间缺乏足够的权衡与评估，而且不考虑实施时机的话，往往可能会走向原本愿望的反面。

中国内地房地产开发的高周转模式有其发展与形成的特定历史条件和行业环境，而支持高周转模式的高杠杆、高负债必然也就意味着高风险。这也是行业风险累积成为中国经济稳定运行中潜在的黑天鹅和灰犀牛，以及近年来不断加强行业调控、试图化解涉房风险的主要原因。但是就像高周转模式的形成不是一朝一夕而来的一样，去杠杆、降风险也不是一朝一夕能够达成的。目前，行业发展的大环境已发生了质变，从资金端到销售端长时间的强力调控已经使得习惯了高周转的房地产行业流动性大大收缩，而下半年以来楼市的急剧转淡更让房企的现金流普遍承压，这也是触发当今众多房企在土拍市场集体“躺平“和排队暴雷的主要原因。

如果在这个时候，为了应对房企可能发生的交房或烂尾风险而加强项目预售资金监管，表面上看确实是可以防范具体项目预售资金被挪用而引发的交房与烂尾风险，但是毫无疑问却会影响房企内部的资金流转和使用效率，让房企的现金流更加紧张，反而加大房企的流动性压力，有触发房企休克与瘫痪，进而引发大面积项目烂尾的可能。这就好比因为血流不畅而麻木的肢体，不是通过按摩肌肉和适量运动来加快血液循环，而是用止血带扎紧肢体以禁止血液循环的方式来解决肢体麻木问题，可能的结果就是肢体坏死而被迫截肢，甚至可能危机生命一样。因此，要真正解决烂尾风险问题，可能还要着眼于房企的整体流动性，从如何提升与保证房企的整体流动性的角度，结合市场环境来综合考虑和系统性出台相关监管措施。

在当前房企流动性极其脆弱乃至不少头部房企流动性已经出现问题，而这些企业又是多项目和跨区域运作的情况下，着眼于单个项目本身的预售款强化监管乃至现房销售政策，实际上是一种简单粗暴、但求监管部门自身免责的各自为政的行为，是一种以可能引发企业层面的大面积、整体性和跨区域的烂尾风险为代价，以推高整体行业风险为代价的非理性举动。这种举动往，轻了说是一种自扫门前雪的自私，往重了说是以邻为壑的不负责任与扩大烂尾风险和推高行业整体风险的一种无良行为。

因此，既然旨在降低涉房风险的调控是行业性和全国性的，那么面对长期以来所累积的行业问题与风险，就不能因为各地政府的各自为政而走向原本出发点和良好愿望的反面。

商品房预售制度中有很大的漏洞就是资金的监管问题，很多无良地产商采取“脚手架盖房”的方式来伪装建筑物的高度，获得预售证后就可以吸纳购房者的资金，甚至后续的贷款，这样就可以加速企业的资金流转。即使是采取正规的方式拿到预售证，房企后续也可能会拖欠施工方的款项进而导致项目停工甚至烂尾，在目前房企普遍面临资金压力的情况下，这种问题更是常见。

此前看到新闻报道，济南下了暴雨后导致绿城的一个在建项目发生了脚手架坍塌，后被监管部门发现该项目并未能达到取得预售证的，而开发商只是把脚手架至6层，并进行浇筑表面处理，满足形象进度要求。

加强预售证和预售中的资金监管可以有效地避免开发商挪用资金，进而造成施工方和客户的违约情况发生，有助于解决频繁出现的楼盘烂尾问题。