第三轮土拍开启，多地放宽拿地条件

利出一孔，与海不出鱼，似乎是两个不相干的词汇，但在涉及财税的经济学领域实际上却往往只是同一个事物的两面而已。

自从本意以市场化方式解决国民住房保障政府能力欠缺的房地产行业逐渐演变为土地财政外衣以后，尝到甜头并在欲望驱使下的有形之手就开启了最大化分肥房地产行业和攫取房地产市场之路。有形之手携带远远超出一般市场经济条件下的政策工具箱，不断加大对房地产市场汲取财政资源的力度，并将自身对土地财政的依赖推向了无以复加的高度。

这才是涉房风险中超越可能影响国民经济稳定运行的黑天鹅与灰犀牛风险的最大风险。正是出于维护土地财政蓬勃发展的需要，长期以来违背市场逻辑的行业调控才将房价和地价双双推向了极致并大大推高了社会经济运行的总成本和不断累积的涉房风险。监管部门在以去杠杆、降负债为核心，从资金端和销售端的双向强力调控，以试图化解金融风险为核心的涉房风险的同时，却忽视了对于土地财政已经发生高度依赖的地方政府财政风险。

近年来向强政府模式的转向，必然需要越来越大的财力来作为支持，而能够向经济领域汲取税收的有限性，又迫使有形之手在不断做大做强国有经济的同时不断加大土地财政的汲取力度。国有经济规模的迅速扩大和参与社会经济运行广度的不断扩展，短期内确实聚集了有形之手可以支配的强大财力和经济资源，但也降低了经济运行效率与活力，降低了市场机制的财富创造积极性。在经济下行与疫情导致的增支减收压力之下，以土地出让金收入纳入税收代管和土地集中出让试点为代表的土地财政收入最大化的努力，也就成为有形之手的必然选择。

在一定程度上，这不过是以盐铁专卖来加强国家财力以支持自身文治武功诉求的汉武帝刘彻利出一孔政策的现代翻版。而比桑弘羊为汉武帝刘彻所提出的盐铁专卖论走得更远的，是春秋战国时期管仲为加强国家财力而在齐国推行的“官山海“政策，也就是宣布一切山海皆为国家所有，来自于山海的渔猎所获必须向政府上交重税。”官山海“的重税政策之下，因为为己所得的大幅减少而导致再无人上山出海渔猎的”海不出鱼“。土地财政对于房地产行业和房地产市场的过渡榨取，也同样正在重复利出一孔之后海不出鱼的这一古老逻辑。

第二轮土地集中出让试点中斩获不少的滨江地产董事长戚金兴在测算之后曾经感言，如果项目作好了才可获利1-2个百分点。对于滨江地产这样一家堪称优秀的房企已然如此，其他房企主动选择不参与土拍市场的集体“躺平“也就成了理性选择，更何况资金端和销售端的双向调控之下各家房企的现金流正呈紧张之势呢。所以在第二轮土地集中出让试点中，有统计数据显示流拍和零溢价的宗地占比达到了52%，这还是在较晚参与第二轮土地集中出让试点的城市纷纷调低出让条件以后的情况。这也导致国央企地产公司与地方平台公司成为第二轮土拍市场的主流。

目前，第三轮土地集中出让试点已经开始，多地放低拿地条件就成了必然之举。只因为下半年以来在行业调控未放松的情况下楼市又急剧转淡，导致本来就捉襟见肘的房企流动性更加雪上加霜，以恒大、佳兆业、当代置业、花样年为代表的排队暴雷成为百强房企一个引人注目的现象，保卫自身流动性和企业信用自然就成为房企活下去的第一要义，而着眼于长期发展的拿地也就成了房企决策排序中的后置事项了。但是地方财政增支减收的压力还在等着土地财政来缓解和挽救呢，降低条件力求多卖土地和多获取卖地收入，也就成了土地财政严重依赖症之下的自然而然的事情了。

不过，在目前房地产行业已发生质变，市场化房企处境艰难，暴雷不断，连活下去都成为一件不太容易的事情时，如果楼市还不能尽快转暖，房企正常融资不能尽快恢复，利出一孔的第三轮土地集中出让试点即使条件大大降低，市场反应如何，也将是一个未知数。

东北三省的三个省会城市哈尔滨、沈阳与长春已经在抱团壮胆来尝试放松楼市调控了，其中哈尔滨与沈阳的放松政策已出台。而这几个城市，正是财政压力最大的地区之一。

多地降低门槛吸引房企入场，算得上供地的供给侧改革措施，但是效果如何，还要看主要房企当前的资金情况。在多数大型房企出现危机的背景下，降低门槛并不能有效提升它们的拿地欲望，地产行业进入持盈保泰状态，应该是一个相对稳定和长期的做法。

目前处于危机之外的央国企和本地中小房地产企业，应该会成为门槛下调的受益者。