央行：10月份个人住房贷款余额37.7万亿元

1、央行这一举措利于向房地产市场注入信心。11月10日，中国央行单独发布了10月个人住房贷款统计数据，这也是央行首次单独发布个人住房贷款数据。数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。我认为，其作用有三：一是表明房地产合理融资需求正在积极地被满足，尤其是，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元，这些增量数据还是很积极的；二是表明个人住房贷款余额数字金额巨大，在整个经济之中举足轻重、甚至牵一发动全身，也就是说，这一贷款的风险很难被忽视，个人住房贷款余额37.7万亿元；三是个人住房贷款的用途，绝大部分构成开发商的负债，若开发商无法按期交房，则引起巨大动荡。特别令人担忧的是，一些开发商严重依赖期房预售，即购房者为尚未竣工的期房预付房款。这种做法意味着开发商实际上是在向数以百万计的家庭无息借款，开发商因此更容易继续扩张，但如果它们倒下，购房者买的期房可能会变成烂尾楼。
中国的房地产以及相关的产业，占到中国整体GDP的30%。房地产行业一打喷嚏，中国的整体经济就会感冒。

2、中国十分重视房地产债务问题，采取了一系列旨在遏制过度借贷的举措。值得关注的问题是，如何在不破坏房地产市场、不重创更多开发商以及不让中国经济脱轨的情况下解决债务问题，正迅速成为中国多年来面临的最大经济挑战之一。若处理不当，可能会在全球产生连锁反应。

3、全球市场正在为可能出现的一波违约潮做准备。在国际债市筹过资的开发商中，约有五分之二企业的债券发出了警报信号。上周，ICE BofA亚洲企业美元债券指数中的59家中国开发商有24家的债券收益率超过20%，这一水平表明违约风险很高。

4、中国房地产债务危机或冲击美国及全球经济。11月8日，美联储发出警告，中国房地产行业的债务危机有可能威胁到全球市场和美国经济。中国房地产巨头恒大集团突然深陷3050亿美元的债务危机而难以自拔，不仅引起中国国内金融市场的震撼，而且也造成全球金融市场的恐慌。有媒体认为，恒大的债务危机并不是特例，至少有6家中国房地产企业最近几个星期未能按期支付境外债券。美联储发布报告说：“由于中国的经济和金融系统的规模，以及其与世界各地广泛的贸易联系，中国的金融压力可能会通过风险情绪的恶化导致全球金融市场的紧张，对全球经济增长构成威胁并影响美国。”

5、是微调而不是转向。中国仅仅是贷款政策的微调，但绝不是政策的转向。即，改造由债务和投机驱动的模式的初心、决心没有改变的迹象。

央妈有点着急了。为了避免承担化解债务危机不力的责任，趁着这两年经济稳增长压力不大（疫情冲击下预期经济增速目标低），一行两会（央行及银保监会）对拉动中国经济增长的两大主要推动力，同时也是宏观债务攀升的两大推动力动了刀子。
一曰城投融资严监管：15号文对城投融资划了三道红线，涉及地方政府隐性债务的不可、不具备偿债能力的项目不可、资金用途不合规的不可。
二曰地产融资严监管：房地产企业金融负债也被划了三道红线，资产负债率大于70%的不可，净负债率大于100%的不可，现金短债比小于1的不可。
两刀落下来，今年以来，基建投资累计增速从2月的36.6%下降至9月的1.5%，房地产开发投资当月增速从3月的14.7%下降至9月的-3.47%。
1至7月，城投债月均净融资额出现下降，国有大行对高负债城投企业的融资收紧；9月，“金融机构对房地产企业的风险偏好出现了一致性的收缩”，第二轮土地出让集中供地大面积流拍。
10月，公布的GDP三季度的当季增速跌破了5%。如果没有出口的高增长支撑了制造业投资，增速数据恐不堪入目。
央妈同样不容易，系统性债务危机问题是得到了约束，可回头一看，金融稳定和维持经济增长也是自己的责任范围，顾得了这边顾不了那边，螺蛳壳里做道场，宏观调控的空间越来越窄。
如今，地产融资和城投融资严监管的政策都已开始边际放松了，也许地产调整危机很快能够平复。
可是，传统基建和地产投资拉动的经济增长模式似乎终要走到了尽头，一个时代终要过去，我们希望它是不痛不痒的就那样过去，央行也一样。而尽头的那一边，是消费拉动服务业高增长的新经济，还是新基建拉动制造业高增长的新经济，还是新能源转型拉动高增长的新经济，还是潜在增速逐渐下滑的陷阱经济？每个人心里似乎会有不同的答案。

中美绿色基金董事长、全联并购公会党委书记徐林近期在一个会上发表了主题为“金融监管应避免随部门政策起舞”的演讲，内容颇耐人寻味：

“四限”政策经过一段时间的实施，现在对房地产行业带来的影响已经是非常明显了。刚才大家议论过恒大的困境，其实我们都知道的还不仅仅是恒大，很多我们熟知的房地产公司都因为“四限”导致的资金循环断裂，有的已经面临破产倒闭的困境。这当然有房地产公司本身债务率过高的经营模式的脆弱性，但“四限”政策毫无疑问也起到了推动的作用。我们很多的金融机构如商业银行、保险机构、信托机构等等，甚至民间的一些普通老百姓，其金融资产配置都跟房地产行业有很大的关系，刚才已经说过银行的贷款中房地产占比就高达27.4%，这个行业一旦出现债务兑付问题，也就是说不能实现软着陆的话，它对整个经济会带来很大的负面影响，将直接影响增长速度、就业水平和金融稳定。房地产业如果出现大量违约的话，对整个金融系统的稳定也会带来非常大的不利的影响，如果房地产在海外发行的债券不能到期兑付，出现大面积的违约，对整个中国企业在国际资本市场的债信评级也会带来很大的负面影响，增加企业的债务融资成本。恰恰是因为如此，国际国内金融市场对中国房地产业的调控走势，都给予了相当的重视。

金融监管部门和金融机构在房地产的调控中，应该扮演什么样的角色，如果只是围着相关部门制定的房地产调控政策去转，围着这样一个指挥棒去转，采取的措施就只能是限贷，而且限的不仅是房地产开发贷款，而且还限居民的购房抵押贷款。针对房地产业的“四限”政策，实际上在从几个方面同时压房地产的发展，这样的政策用到任何一个行业，任何一个企业，我估计能活下来的都不会太多，所以有人甚至说这是自毁经济的做法。

在房企融资受限，各地限购仍然不松动的情况下，如果再从购房的资金端限制居民个人住房贷款的话，那无疑会让目前已经处于水深火热之中的房地产企业“雪上加霜”，另外也会“误伤”部分有着合理居住需求的购房者，因此最近市场传出的房地产合理融资需求正逐渐被满足的信息，也释放了政策层面可能有所松动的信号。

昨天市场又传来消息称，近期部分央企国企向监管部门反映，关于房地产行业，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整，受这条消息的影响，今天房地产商的股票大涨。万科大涨5%，恒大涨幅超过6%。