中南置地辟谣：从未有强制员工购房

中南置地辟谣说并未强迫员工买房，但是在现金流压力面前，希望以员工买房来帮助公司渡过行业寒冬的想法却昭然若揭。其实，以员工买房为由头的全员促销在地产行业而言，只不过是在市场不好与公司遇到现金流压力下的老套路了。这一做法本无新意，但对于已跨入2000亿销售规模门槛、位列TOP20的中南置地而言，还是比较引人注目的，自然也就意味着中南置地也遇到了流动性困难。不过，依靠全员卖房促销，甚至是员工买房能救得了中南置地吗？

前几年明星职业经理人陈凯在推动阳光城规模的飞速成长后，又帮助中南置地从南通一隅的以施工见长的公司，迅速成长为中国房地产领域头部企业。陈凯的玩法自然也难以超出以加杠杆的方式来推高周转速度这一老套路，这也就是陈凯加入比他还能玩杠杠之上加杠杆和高周转的江西新力任联席董事长后却找不到发挥空间而迅速离职的主要原因。

只不过中南置地大量布局于三四线城市的策略，在吃尽棚改红利和进入此轮行业调整深水期、遭遇销售端与资金端双重强力调控后成为提升去化速度和加快销售回款的难题。因此，无论是祭出员工买房还是全员促销的措施，去化回款的速度能否止住流动性恶化的速度还是一个未知数。君不见，去年恒大的全员卖房不也是搞的轰轰烈烈且成绩斐然嘛，但也未能挽救恒大陷于流动性深渊之中的命运。

其实，希望以员工买房或全员促销来挽救公司流动性的做法，都有一个得以成立的假设前提，就是作为强周期的房地产行业会很快走出下行通道而迎来行业回暖并顺势而为挽救企业的现金流。不过，这个屡试不爽的打法，在此次行业调整与行业调控中所面对的是已然发生质变的市场结构与行业现实。

目前，市场结构与行业格局正在发生根本性的改变，市场正在往头部企业、国央企及核心城市快速集中，布局于三四线市场的高负债民营房企和中小房企很难扭转颓势，并还有较大的退出市场的可能。目前不少百强民营房企在公开市场的排队暴雷，和在土拍市场的集体“躺平”就已经反映了当前这个行业十分残酷而又无法回避的现实状况。

另外，在较为严峻的行业形势下，地方政府为了防止项目烂尾可能引发群体性社会事件的风险而纷纷强化了属地性的地产项目公司预售款监管，这就必然导致企业搞全员促销和内部售房形成的销售回款，也未必能够被企业总部调用来进行全国性的流动性平衡和用于救急。

而近来金融监管部门传出的微调和放松涉房贷款调控力度的措施，除了涉及到有效传导这一过程与问题外，还因这一微调政策在实践中目前以相对放松按揭贷款为核心而自然导致重仓三四线城市的中南置地比较难以承接此次政策利好的雨露。

因此，全员促销和内部购房无论是公司强力推动的也好，还是出于员工福利考虑也好，旨在推动销售回款以挽救公司流动性的努力，能不能有效和快速阻止中南置地的流动性恶化并解救现金流压力重重的中南置地于悬崖的边缘，确实还是一个未知数。

这一消息看似有点突然，毕竟2020年中南置地以2068亿操盘金额位居房企第14位，风光无限，不过想想几家巨无霸房企都撑不住了，中南爆出危机苗头也不令人意外。实际上，中南近几年的毛利率一直在20%上下徘徊，明显低于行业平均水平。去年中南方面对此回应表示：由于公司过去在房地产业务领域的战略选择不清晰，在远离核心发展区域的小城市郊区获取了一些规模较大的项目，这些城市市场容量有限，项目销售周期长，导致资金时间成本高，项目利润率低。

这其实也道出了中南目前的困境根源。严重依赖三四线城市的布局策略，虽然支撑了中南曾经的激进扩张之路，但在不断收紧的调控政策下，该战略的副作用加速显现。随着三四线城市的去化周期越来越长，中南置地周转速度和资金回笼的挑战急剧上升，即便动员员工购房来共克时艰，恐怕也解不了这个局。

无论是否要求员工集资拯救公司，这都反映了目前在地产寒冬房企的自救之术。如果一家房企有这样的能力，我倒是觉得这种公司的文化一定有过人之处，能让员工和自己同甘苦。要知道在一般的雇佣关系中，雇主和雇员往往是共享乐容易，而同患难难如登天。很多被降薪的员工大多都选择离职，甚至起诉公司违反劳动合同法。

不过在房企里面，全员营销已经是大家都在玩的招式了，不过还真的挺管用。重赏之下，必有勇夫。此前恒大的全员营销策略是，只要推荐他人成交任意一套恒大房，即可获得总房价1.5％-2％的佣金以及10000元/套的套数奖。这意味着，若推荐成交一套价值百万的恒大房，将有约3万元的佣金奖励到手。在2020年的 “金九银十”，恒大就通过全员营销热销了1820亿元。