关于房地产，银保监会再发声：稳！稳！稳！

关于房地产，银保监会再次发声强调要“稳地价、稳房价、稳预期”。这在当前行业形势严峻、头部企业暴雷不断和部分地区放松市场调控的情况下确实需要再次强调，因为中国内地房地产行业长期以来高位运行所积累的涉房风险已让涉房行业成了高危行业，内地房地产行业再也经不起大涨大落过山车式的折腾了，而与此紧密相关的土地财政、涉房金融亦是如此。

“三稳”目标看起来确实没有问题，也是行业调控应该实现的总体目标与方向。但是如果再保持目前的行业调控力度和范围不变，而不进行前瞻性、系统性的结合行业变化的及时调整的话，恐怕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标很难达到，而且还可能会走向愿望的反面。

第一、房价与地价紧密相连，如果大量房企出现问题，不但土地财政无法维持，稳地价也就成了一句空话。

目前大量民营房企的流动性压力已非常严重，在公开市场的排队暴雷和在土拍市场的集体“躺平”已然显现，土拍市场中市场化房企的大幅撤出和国央企、地方平台公司成为主流，必然会导致土地财政的式微。各地政府为防止烂尾而强化预售款监管，以及为防止楼价下跌引发的连锁反应而推出的“限跌令”，也让以价换量来挽救房企和房地产行业流动性的努力可能无法奏效。在压力重重的房企流动性面前，“稳地价”自然而然也就成了“镜花水月”。

君不见，第二轮土地集中出让流拍率和零溢价率已经达到了宗地的52%、第三轮土地集中出让的条件已经大大放宽了吗？

第二、银保监会要求“三稳”，但是高度依赖土地财政的地方政府是需要过日子的，土地财政压力之下可能会让稳地价落空。。

目前地方政府负债高企，全国财政有盈余的只剩下上海一个城市，经济下行与疫情影响导致的增支减收多项因素叠加，地方财政的压力可想而知。高度依赖土地财政的地方政府在财政支出压力下，已出现了以哈尔滨、沈阳、长春为代表的抱团壮胆放松楼市调控调控的试探，而下一步为了多卖地和多获取卖地收入，地方政府在土拍市场发生“踩踏”效应也并非完全没有可能。

目前多个地方政府所颁布的“限跌令”，一方面是出于防范楼价下跌导致下属平台公司以土地为抵押品的爆仓问题的风险，另一方面也是防止楼市下跌引发与地价下跌形成恶性循环并引发土地出让困难的被迫之举。而“限跌令”导致的房企流动性恶化，反过来同样也会伤及土拍市场的活跃度与地价稳定。

第三、“三稳”多重目标之间实际上存在内在逻辑矛盾，而各项调控措施又破坏了市场机制的调节作用，会让楼市和土拍市场陷入停滞状态，从而反过来推高行业风险和涉房风险。

稳地价的前提是稳房价并保持楼市一定的交易量，但是在楼市下行期只有通过以价换量才能保持一定的交易量和房企的流动性，进而为稳地价提供市场流动性支持。但是以价换量的楼价下降必然带来地价的下跌，而不能以价换量，则可能引发的流动性下降更会危及房企生存和地价稳定。另外楼市和土地市场还具有资本品所普遍存在的买涨不买跌的特征，为保流动性以支持房企活下去和支持地方土地财政的以价换量，除了难以达到稳地价的目标之外，更难以实现对市场而言的稳预期的目标。

因此，在“三稳”存在内在矛盾与逻辑冲突的情况下，保证市场的有效性才是根本，否则可能会全盘皆输。如果坚持目前的调控措施不放松的话，房地产市场演变为以国央企和平台公司为主，将会使房地产市场失去真正的市场功能，“猪八戒啃猪蹄”式的土拍市场自然也就会让土地财政实现归零了。因此，救市不救企、救行业不救企业，应该成为宏观政策层面以及涉房行业主管与监管部门是否调整当前政策方向和如何调整当前政策方向的最大公约数。

最近关于房地产市场，市面上的“信号”可是不少，不过细细分析之下可以看出，大部分都是自媒体以及一些背后不明势力的民间机构接着房地产市场信贷恢复常态，而放出的利好消息。

就政策背景来看，最基本的限购和限贷政策并没有放松，只是银行贷款比之前稍微正常化了一些，并不是什么信号，却有可能被误解，再次引起房地产市场的动荡，这也是银保监会出来澄清的原因。