奥园亏本出售香港项目偿还债务

房企都在自救，姿势各种各样，而对政府来说，救市也是个走钢丝的技术活，需要在防范金融风险和防范道德风险之间找到平衡，如果只是单纯给赌徒续命，那就等于把更大的包袱甩给了未来的自己。所以我觉得靠谱的救市策略，需要遵循三个原则。



一是救急不救穷。重点纾困那些因恐慌传染而被拖累的企业，而不对早已败絮其中、始作俑者、甚至毫无担当的loser照单全收。倘若救市的结局是靠收割广大购房者的韭菜来填窟窿，那这个市，不救也罢。



二是政府牵头，行业出力。救市的钱不能直接从政府或者央行出，姑且不谈其中的政策审慎性和政治正确性，如果今天亲自施救了干儿子地产，那明天亲儿子城投的信仰得被充值到爆表。



三是抓主要且突出的矛盾。换而言之，就是要优先稳定最具代表性的困境市场，而当前房地产行业面临最为紧迫的问题正是中资美元债的信用风险，估值飙升、评级下调、舆情爆炸、再融资能力全失、境内资金显著受限，经历一轮又一轮的“负反馈”，美元债已成为一项“必然”违约or展期的债务，也是最大的恐慌策源地。



结合以上三个原则，我认为可行的救市策略方案是什么呢？那就是维护美元债市场岌岌可危的信用，政府引导、行业出面，国企+民企+背着任务的金融机构一起成立个美元债稳定基金，总量上限明确，但份额比例可模糊化，择优收购部分严重低估的房企债券，心战为上，对稳定市场信心可能起到立竿见影的功效。



类似操作并不鲜见，但目前多见于地方政府为辖区内的城投、国企背书，譬如天津的国企债券投资基金、兰州的国有企业信用保障基金和潍坊的债务增信专项资金等等。对民营房企的可选救助方式，可资借鉴，但估计不能据此照搬，需要变通，回想2015年股灾期间，各大券商也曾“自愿”承诺沪指4500点下方自营盘不减持并适时增持，并由证金公司牵头自营资金组成“国家队”扫货。



这个道理，美国人也是懂的。2008年金融危机爆发，雷曼兄弟生死一线，时任美国财长保尔森彼时的思路就是憋着不出面背书，而是要折腾华尔街另外几位大佬“市场化”地凑出330亿美元把雷曼剥离出的有毒资产收了，可惜最后时刻英国政府没批准巴克莱银行并购“净身后”的雷曼，结果功亏一篑。故事的精髓就在于，救助私人企业的资金来源不能赤裸裸的上穿到“纳税人”这里。

近期，融创折价配股和大股东孙宏斌无息借款给企业“充值“，中南置业、万科拆分物业上市之外，中国奥园也开启了折价售卖香港项目还债的壮举。

不过这个”壮“，应该属于悲壮的”壮“。试想一下，爆发式成长起来的中国内地房企哪一家不需要一个体面的物业来撑门面呢，尤其在香港这样的内房股融资的桥头堡更是如此。君不见恒大刚刚也是因为实在撑不住了才卖了自己香港总部大楼的嘛，而转眼奥园也开启了售卖香港项目的模式。全球一线城市香港的物业自有其持有价值，更何况还能为这些内房股在国际资本市场的融资发挥“站台”效应呢。如果不是万不得已，谁愿意如此忍痛割爱呢？

其实上述这些房企无论配股、卖股、卖项目、卖大楼还是分拆业务上市卖股票，对于这些企业而言都只有一个共同目的，就是要保卫企业自身的流动性，保证企业在公开市场的信用不破。因为公开市场信用是企业的生命线，在公开市场出现违约就不只是不能发行美元债、不能发行各种融资品的事情了，还会导致企业陷入债务螺旋，掉入信用黑洞之中。

而公开市场企业信用的丧失自然会引发企业内地信用链的倒塌，导致正常的贷款无法续贷以实现以新换旧和交叉违约问题，导致垫资施工的无法进行和各地政府各自为战的对企业属地项目预售款的严管，促使企业现金流的迅速枯竭，从而迅速将企业“掐死“。虽然各家企业面临的流动性压力是共同的，但是目前各家企业面临的流动性压力种类又是不一样的，融创、奥园、中南可能是需要割肉求生，而万科是要保证足够多的现金储备以渡过预期中的寒冬。

目前央企地产公司也出现了陆陆续续转让项目的现象，但是有着好爸爸的它们，加之央企内部相对严格的负债率管控，倒让它们目前处于相对从容的状态，反而在内地土拍市场成了主力。而像招商蛇口、保利这些公司甩卖的项目，基本上都是一些不挣钱或者亏损的项目，同时它们也在入手一些优质的项目，因此保利、招商蛇口等央企仅仅是为了优化土地储备而进行的土储调仓活动。只有华侨城是因为前几年所进行的过快扩张导致了现金流承压和较大的业绩压力，目前不得不持续甩卖大量项目来进行战略性收缩和实现对前期过度扩张项目的退出。

从资本市场角度来看，目前也出现了对房地产板块的估值分化现象。涉房企业当前已被明确划分出了三六九等，在呈现出估值分化的同时融资成本的分化也十分明显。比如国央企的头部企业以及财务状况稳健的民营房企头部企业如龙湖等，资本市场还是比较认可的，因此无论是融资难度还是融资成本都依然维持了较低的态势，而那些现金流紧绷、流动性风险较高的民营房企基本已失去了在公开市场融资的资格，更不要说百强房企已经在排队暴雷了。

融创近日在股价低迷情况下的折价配股和孙宏斌作为实际控制人提供无息借款给公司的大股东“充值”行为，当属当前市场及其不明朗情况下的敢于和勇于担当的英勇之举。不过资本市场却并不买账，在融创宣布折价配股和大股东提供无息借款之后，融创股价下跌近10%、融创服务股价超跌13%。

目前中国房地产市场已发生了质变，已不能再用简单的行业周期来判断市场是否到达了此轮周期的底部和拐点。也就是说，中国房地产行业已经走过单边卖方市场的土地红利和金融红利时代，再也回不到曾经的昔日荣光了。因此未来各家企业表现如何，则要看企业根据市场与行业变化转型的快慢与转型的程度了，而资本市场对于这些企业的估值基调也需要重新调整。那些根据市场和行业变化转型较快、转型较为成功的企业才能实现自身的可持续健康发展，也才能够获得市场的较高估值和持续青睐。

有人说：雪崩时，没有一片雪花是无辜的。这句话似乎可以用在这个“大雪纷飞”的地产业的寒冬。
现在，看到有关地产行业的新闻也都有点心理准备，不敢惊讶，意料之中。

继恒大后，阳光城、中国奥园、佳兆业等相继出现流动性的问题。这个中国奥园虽然不及恒大和佳兆业有名，但我查了一下，奥园也是高居《财富》中国500强前两百位的大企业。现在也不得不通过卖资产来解决流动性问题，之前我还看到奥园考虑出手物业板块的新闻，不知道是否找到接盘的。像奥园这样正奋力展开“自救”的房企不在少数，或动用真金白银提前赎回债券，或主动公布偿债安排。比如，根据之前新闻，中国奥园在一个月前还宣布公司即时偿清15亿公司债，向外界传递出企业财务稳定的状态。

然而偿债归偿债，似乎还是没有解决流动性问题，那么，是否有我们看不到的问题？或者说有些问题企业也不方便披露，只能先自己解决。