北京拟立法规范住房租赁，房租显著上涨时政府可干预价格

近日，北京市拟立法规范住房租赁，并计划在房租显著上涨时对价格进行政府干预。这个政策的出发点当然是为租房人考虑的，旨在防止过快上涨的租房价格影响市民正常生活。但是政府干预能阻止或防止价格上涨吗？经济学常识和曾经的计划经济历史与实践早就告诉我们这是不可能的。

首先，市场经济条件下价格是市场供求关系的反映，而不是政府管制或者政府干预所能决定的，因为政府的价格管制或者价格干预并不改变供求关系本身，而仅仅改变了政府统计层面的价格数据而已。政府管制与干预之下的价格，必然是失真的价格，不但不会引导和激发供给的有效增加，反而因为管制和干预造成的对价格的人为压低而会引发供给的减少。也就是说，压制价格会迫使一些房源从市场退出并加剧供求关系的紧张，从而引发市场真实价格的上涨，让政府管制和干预价格以试图让价格保持较低水平的愿望，在实践中走向了政策原本意图的反面。

其次，从供求关系决定价格这一底层逻辑来看，政府如果需要维持较低的房租水平并让租金水平保持稳定的话，则需要从增加供给和平衡供求关系的角度去施加影响，而不是单纯的直接干预价格。因为价格只是供求关系的反映，而并非真正的市场供求状态。在房租大幅上涨时，说明租房市场出现了供不应求的情况，此时政府政策和政府干预需要解决的是如何平衡租房市场的供不应求关系，应该从增加供给和抑制需求这一层面去针对性的解决供求关系失衡的问题，而非简单地去干预价格。否则，这就好比温度过高或者过低时应该着力去解决温度本身的升降问题而非去控制温度计的刻度不发生变化。

作为最重要最活跃的生产要素，人的顺畅流动是维持城市运行与创新活力的最重要的基础性条件。在被土地财政无限推高的房价之下，保持人这一最重要的生产要素的顺畅流动会更加依赖租房市场，这也是从保持城市可持续发展与社会活力考虑而必须维持房租相对稳定的施政伦理的基本要义。但是要维持房租的相对稳定和防止房租的过快上涨，就需要从政策的角度去尽量增加可租赁房源的数量以及鼓励可租赁房源的积极入市，而非简单的控制或者干预价格。

在价格与供求关系之间，市场供求状态所体现的供求关系是因，供求关系所反映的价格是果。当市场供过于求而呈现为买方市场时，价格就会下降；相反，当市场供不应求而呈现卖方市场时，价格就会上涨。改变供求关系应着眼于以政策工具来调整供需状态，而非直接干预价格，干预价格只能带来价格信号的扭曲进而引发市场扭曲，进一步恶化供求关系而并不能解决供求失衡问题。这是通常的经济学常识而已，且计划经济的历史与实践也反复证明了对于价格的管制和干预只能带来供应的短缺，在表象上就是大量票证与配给制的出现以及特权的泛滥。

既然如此，为什么在政策实践中往往会出现违背基本常识逻辑、政策实施总是舍本逐末不去调整失衡的供求关系而是直接干预价格、从而以扭曲的虚假价格信号进一步加剧市场供求关系的失衡的怪事呢？

这是因为政策制定者总是希望政策效果可以立竿见影以彰显自身的英明，既然政策效果反映在价格稳定这一点上，那么与其费力地去增加供给和调整需求来重新平衡供求关系，不如直接控制价格来的更简单轻松。至于市场的真实情况以及租房人的感受，那就不是不受租房者监督的施政者所关心的了。这就好比蛋白含量成为牛奶品质的唯一指标时，直接添加三聚氰胺来调节蛋白含量自然要比改进奶牛品种、饲养技术和饲养条件要直接简单、事倍功半得多，至于是否会把儿童吃成大头娃娃，那就不是并非消费者的牛奶品质标准和指标制定者所关心的事情了。

因此，真正解决供求关系失衡的政策着力点，应该是从如何增加供给入手的。另外，在租金价格快速上涨的时候，绝不应该去管制和干预价格，而是应该根据价格涨幅通过发放补贴的方式来减轻租房者负担的同时，以上涨的价格来激发和引导更多的房源建设和房源入市来平抑租金。那种以破坏市场对供求关系修复机制为代价的直接干预价格，实际上是一种刻舟求剑式的慵政与懒政，和直接控制温度计的刻度而认为调整了气温一样的愚蠢可笑。

昨天上海也开了类似的会议，宣布增加租赁性质的房产供应。我看舆论也是一样的声音：根本不够用。几百万的外来人口还在不断增加，长线计划增加的租赁房也就不到50套，确实很难让人相信它的作用：建房的速度根本比不上外来人口涌入的速度，等这些房子找到主人搬进去入住了，无房可住的外来人口数量却比现在还多了。当然，一方面是要从供应上落实，另一方面就是维持市场上现有租房的稳定。控制价格是其中一个因素，在我看来，政府可以介入，给予一些补贴，让一些富余的房屋成为廉价租赁房。总之解决外来人口租房问题不是没有解决办法，只是想不想做的问题。