第二批REITs产品正式发行，“一日售罄”无悬念

REITs是有别于股票、债券的第三大类资产。它是对特定固定资产未来收益的证券化，风险介于债券与股票之间，是资产配置中分散投资的重要资产类别之一，在海外这种资产的运作也比较成熟。由于REITs基金的底层是固定资产的长期收益权，它的投资周期非常长，投资的形式主要是发行人向机构投资者战略配售，只有少比例份额向公众发售。国内REITs基金类似于封闭式基金，所有投资者只能在发行期购买，成立后不再开放申购赎回，份额持有人要么持有到期，要么通过将场外份额转托管到场内进行交易，而且机构投资者获配的份额都有明确的限售锁定期，不是基金上市后立刻可以卖掉。

国内公募REITs试水半年来，第一批基金上市后总体表现为溢价，9只产品平均涨幅超过15%，而第二批目前只有2只，所以媒体敢于预测一日售罄无悬念。其实这类产品主要是机构投资者，尤其是管理资金久期较长的机构用来做配置的，参与战略配售的主要是私募基金、证券公司、资产管理产品、专业机构投资者、保险公司、信托计划。仔细分析这类产品的招募说明和合同，不难发现，个人投资者如果真想配置，也最好是通过购买上述机构的产品来实现。无论是投资期限，还是对底层项目的筛选尽调，个人投资者都很难驾驭。

期限和流动性上，随手翻一翻基金合同就知道这类产品期限有多长了，比如华安张江光大REIT存续期20年算短的，中金普洛斯REIT存续期50年算中等，平安广交投广河高速REIT存续期为99年......机构投资者可以通过自身不同产品和资金久期来匹配和滚动投资，而个人投资者大概率是不可能持有到期的。如果个人投资者奔着上市后的折溢价买卖去，倒又无须在发售时盲目抢购了。

项目甄别上，发售时的筛选项目与上市后的买卖决策，都取决于对底层项目的尽调和研究能力，要判别不同地理位置，不同性质项目的经营状况，现金流稳定性和未来成长性等，这些对于个人投资者来说都超纲了。

所以公募REITs只留少部分份额向公众投资人发售也是考量过的。当然对于有能力有兴趣参与的个人投资者，这类产品发行设置的场内外认购的门槛还是很友好的，1000元起，就能配置一笔另类资产，也算是金融工具普惠创新的一份力作了。毕竟前述机构投资者诸如信托、资管计划等面向的高净值客户。投资者可以结合自身的资金量、研究能力、风险承受能力等因素，正确认识标的特点，量力而行。

得益于第一批公募REITS上市以后的良好表现，第二批公募REITS炸裂发行并不出乎意料。但对于投资来说，我们在看到热闹的表象后，更应该关注其背后的深层次逻辑。

首先，2021年底即将到来，非标转标即将行至终场，在投资层面有许多微妙的变化已经在发生了，比如可转债在最近两年被持续热捧，又比如公募REITS被机构和散户高度关注，热度背后恰恰是财富管理市场的历史性迁移，当“刚性兑付”的非标消失殆尽之时，那些具有类固收或者“固收+”特质的产品必然会得到更多的关注。

其次，我们会发现政府和监管对于金融市场的调控更加具有艺术性和前瞻性，以第一批公募REITS为例，从前期的氛围营造、监管规则支持、再到上市后的细心呵护，都和过去那种“简单粗放”的管理模式大相径庭，当年新三板的一地鸡毛还弦犹在耳。一个好的投资标的+一个好的监管配套，获得一个好的投资结果并不出人意料。

最后，公募REITS在较多方向上承担了地方政府出售资产平衡债务的使命，这既有地方政府分享收益的好处，也有其他动机的冲动，在前两批发行获得极大成功之后，是否会出现资产质量下降导致信力下降，都是我们需要关注的。站在这个角度看，作为投资者绝不应该把第一批公募REITS的成功当作“无脑买入”的理由，关注这个市场的热度，但我们更应该关注的是，单只产品的资产质量，发挥价值发现的功能，优胜劣汰，才能让这个市场“行稳致远”。