中国重点40城租房市场持续降温

租房市场持续降温或许预示着房价长期下行的拐点。因为租房市场价格反应了居民对于房产价值的边际收益与成本衡量。
租房市场属于比较分散化的个体决策，即便有中介试图垄断房源信息，但并不能改变供需双方的预期价格，也很少有其他外部因素干预，基本是一个充分竞争的市场。
经济学里的价格不是存量成本或者历史成本来决定的，而是当下新增交易的成本与收益来决定的，也叫边际成本与边际收益。而在房产交易市场，新增交易的边际成本，对于供给方来说就是就是房贷利息的偿还额，而新增交易的边际收益，对于需求方来说就是居住需求得到满足所愿意支付的最高金额。因此在租房市场上，一套住宅的月均租金差不多约等于月均还贷额，或者稍低一些。
如果认为未来房产的交易价值在提高，那么供给方愿意承担的房贷成本也在提高，租房价格也就越接近需求方的心理底价。反之则反是。
并没有找到相关的实证研究来佐证租房价格是否是房产价格的领先指标，但从逻辑上讲是如此。除非地产调整政策纠偏抵消掉现有的收紧限制效果，又或者经济刺激达到一定规模以再次释放产生大量流动性和信用衍生，目前来看后两者的概率是很低的。

现阶段租赁市场本来就处于传统淡季，加上疫情反复及经济形势不好，租金呈下降趋势也在情理之中。实际上，过去这些年一二线城市租金几乎是持续上涨，即便短期有所下降，这些区域的租金绝对水平仍然较高，尤其在一线城市，哪怕是租一个单间也动辄两三千一个月，对租户来说压力依然不小。

众所周知，流动人口是主力租户。七普数据显示，2020年全国人户分离人口近4.93亿人，其中流动人口近3.76亿人，十年增长近70%，成为城市新市民和青年人的重要组成部分。而由于工作年限比较短，收入相对比较少，这类人群的购房和付租金能力比较弱，面临着租金付得起的房子区位比较远、区位比较好的租金又比较贵的困境。长远来看，低租金、小户型的保障性租赁住房才是缓解住房租赁市场这一突出问题的关键。

值得期待的是，今年以来，中央政治局会议、住建部座谈会等多个中央高层会议和文件中，均涉及保障性租赁住房工作部署。未来住房租赁市场有望更“亲民”，让更多人能够真正安居乐业。

除了房地产相关政策调控外，疫情的持续影响应该是租房市场降温的又一主要原因。即便是疫情过去，大城市房租可能也不会再反弹回过去的高光时刻。因为不少人的生活方式经过这场危机的洗礼，已然发生了变化。

变化一是远程办公正在不知不觉中成为一些企业的常态。当通勤变得不再是每天例行公事的时候，较远地段的房源性价比随之变得更高，自然将冲击写字楼附近热门地段的租金水平。在需求不可逆转的发生变化时，住房价格将不得不重新调整直到达到新的平衡。

变化二是由于疫情中不少企业倒闭或者裁员以及互联网流量经济的兴起，带动了或是被动或是主动的返乡创业和工作的潮流。这样的潮流也许对大城市不太友好，但却阴差阳错的支持了中国生态经济转型的大战略。人群和生态之间似乎也在慢慢形成新的平衡。

疫情之后对收入的不乐观预期、中低收入群体过度内卷、就业压力增加、新兴科技产业与金融和实体经济之间的“缝隙”，一部分概念催生高收入高估值不断走向顶峰，同时另一部分产业不断被挤压；产业错配、结构错配….租房与人员流动性、收入结构和断层…只是一个表象而已。2022不容乐观。